房地產市場進入新一輪上漲周期

每經評論員 葉檀

“國五條”地方細則變成地方對盼望房價平穩的普通購房者的再一次戲弄，這是地方政府土地財政的大暴露，房地產作為“救生產業”的現狀顯現無遺。

隨著截止期限的到來，武漢等多個城市紛紛選擇在3月最后一天公布，大多只有一句話：房價增幅低于人均收入增幅。從大部分城市概述性的調控內容來看，均回避了20%的個人所得稅如何征收，首套房貸比例、二套房貸利率如何調整等關鍵性問題。除了京滬等重點城市對關鍵點有所涉及外，地方政府甚至懶得對“國五條”表示禮貌性的致敬。

我們可以把目前各地出臺的“國五條”細則視為地方政府在經濟政策空窗期的心聲流露。

按照這條習慣的路子，未來中國的城鎮化模式將按照土地城鎮化大于人口城鎮化的模式繼續拓展，土地成為城鎮化的樞紐，一頭挑動金融杠桿，一頭挑動制造業與基建業投資。這與筆者在全國各地所看到的現實情況一致，無論大中小城市，都在大力開發新區，高樓大廈鋪天蓋地，CBD爭先恐后，所有的新區都在等待購房者的進駐。

對于人均收入實際增速的理解，是了解未來主要城市房價漲幅的關鍵。據《中國證券報》報道，截至4月1日，35個城市均已公布2013年度房價控制目標，且目標基本一致：2013年房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅。

人均實際收入增幅是在人均收入的增速上剔除通脹速度，如杭州市統計局數據顯示，2012年杭州市區城鎮居民人均可支配收入達到37511元，比上年增長10.1%，連續七年保持兩位數增長，剔除物價上漲因素實際增長7.4%。杭州今年的房價增速在7.4％以下。

未來城市的房價將以每年10％左右的速度增長，人均實際收入可以用各種辦法變相提高，而房價可以通過擴展城區的辦法變相不超過人均收入的增速。城市核心區域13％甚至以上，是可以預計的增速，很多城市期望十年左右的時間可以使房價翻番，這還是在城區不斷拓展、房地產熱點不斷向城市外圍轉移的結果。

大中城市房價連續上漲的勢頭，顯示房地產市場已經進入了新一輪上漲周期。

據中國指數研究院最新公布的數據顯示，2013年3月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為9998元/平方米，環比2月上漲1.06%，自2012年6月連續第10個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.23個百分點。其中，84個城市環比上漲，16個城市環比下跌。百城新建住宅的價格即將突破每平方米1萬元，這是個標志性事件。“國五條”出臺之后，出現離婚購房等情況，說明民間蘊藏的資金量、購房熱情，遠遠超過想象。

百城房價顯示，溫州、金華、三亞、江門、昆明等地跌幅居前。從2008以來，由于周期性產業的下滑，以及外向型經濟短期失速，鄂爾多斯、溫州等地房地產市場已經崩盤或者接近于崩盤，這對于其他城市是個不小的刺激。

以深受溫州、金華等地房價下行威脅的杭州為例。杭州此次出臺的細則包括六點內容，精簡之至，可以發微博，可以上微信，喊了六條口號，最關鍵的20％個人所得稅、未來的房地產信息聯網等關鍵內容付之闕如。杭州作為浙江省的省會城市，一直是房地產的熱點城市，但最近浙江省受到外向型經濟下滑的沖擊，溫州、義烏等地房地產市場不穩，使有關方面成為驚弓之鳥，對于一心盼望房地產市場回暖的政府而言，只有房價上升才是保障政績的核心。

豈止杭州，急欲擴大地盤的城市無不如此，中國這輪房地產調控將無疾而終。

“國五條”出臺后，即使離婚也要買房的市場現實，充分說明了中國的資金使用方向，與投資者的興趣所在。房價上升，這些熱切的購房者功莫大焉。

宏觀經濟被房地產市場挾裹著走向曖昧的前方，沒有人知道什么時候房地產市場崩潰，但可以肯定的是，泡沫一定會崩潰。