“國五條”面臨四個挑戰

◎尹中立（中國社科院金融所研究員）

隨著“國五條”細則在各大城市的落地，房地產市場也出現了一些微妙的變化。從政策出臺后的市場反應及效果來看，“國五條”面臨四方面挑戰。

其一，20%房地產所得稅與穩定房價之間的矛盾。“國五條”要求住房交易嚴格征收20%的所得稅的初衷是遏制房價，但其實際結果可能是推高房價。筆者認為，在房地產總體處于賣方市場的情況下，稅負肯定要買方承擔部分或大部。

從稅收征管的角度看，只有綜合性的個人所得稅才是真正的直接稅，才不會轉嫁。而中國的個人所得稅是分類課征。房產轉讓所得稅是基于交易而課征的，存在稅負轉嫁的機會和可能。很多房地產中介機構的固定合同上一般都有這樣的條款“因為政策變動所增加的稅收成本應該由買方承擔”。

可見，征收20%的所得稅刺激房價上漲的觀點是不無道理的?？赡艹霈F的情景是，在政策生效的初期，二手房交易市場會陷入僵局，因為買方無法承受新增加的20%成本而暫時采取觀望的策略，而賣方同樣不會承擔新增加的稅收成本。但二手房交易的成本大大增加，至少會刺激新房價格上漲。

其二，該政策促使很多家庭選擇離婚的方式避稅。根據各地的實施細則，家庭唯一住房可以免征所得稅，因此，如果一個家庭有兩套房子，離婚后每人名下只有一套房子，通過該方式可以減少稅收損失。

相信絕大多數人在采取通過離婚的方式進行避稅時，只是假離婚，但這樣的行為是存在法律風險的，只要離婚的一方不愿意復婚，則這個家庭就難以“破鏡重圓”。家庭和婚姻是社會的重要組織細胞，如果因為避稅的需要而導致很多家庭解體，將帶來社會不必要的混亂。

在房地產調控的同時如何不沖擊現有的社會秩序？“國五條”的實施不得不面對這樣的難題。

其三，20%所得稅面臨如何落地的難題。對住房交易征收所得稅并不是什么新規定，2006年政府就出臺了該項規定，2011年修訂的《個人所得稅法》也明確住房交易需要征收20%的所得稅。這次“國五條”不過是重申了這項規定而已。

從2006年該項政策出臺后的實施情況看，地方政府對此并沒有積極性。因為征收20%所得稅可能會影響投資住房的積極性，從而影響地方政府出讓土地的收入。相比土地出讓金的收入而言，征收20%所得稅在政府財政收入中的比重是微不足道的，如果因為征收住房交易的所得稅而影響到土地出讓金的收入，則是因小失大之舉。

從各地的實施細則看，大多數城市對20%的所得稅政策都采取回避態度。即使是態度最積極的北京市對此也采取“彈性”處理：明確20%計征的條款，同時確定除商品房之外的保障房和公有住房等 “特殊住房”的原值認定方式。但在現實操作中，對于確不能提供房屋原值相應憑證，且主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價格按核定征收率1%計算個稅。

“國五條”最具殺傷力的20%所得稅政策可能是“重拳打在棉花上”。

其四，穩定房價與穩增長之間的矛盾。2011年第三季度之后，由于采取了有效措施，樓市價格的上漲勢頭得到很好遏制，但同時房地產投資也出現明顯的下滑，尤其是住房新開工面積大幅度下滑，經濟增長出現明顯的下滑。受此影響，與房地產投資相關的諸多行業都出現了嚴重的產能過剩問題。

不僅如此，在房地產投資減緩的同時，土地出讓金收入也減緩，地方財政出現困難，局部的、區域性金融風險隱患不斷涌現。

房地產投資不僅關系到鋼鐵、建材等相關產業，而且關系到財政金融的循環?？刂品績r確保經濟快速增長之間存在難以調和的矛盾。

從今年第一季度宏觀經濟運行看，消費、出口都不景氣，唯有房地產投資出現較快的增長，樓價出現快速反彈的真實原因并不是所謂的“剛性需求”，而是貨幣放得太松了，2013年第一季度的社會融資總量達到了6萬多億，僅次于2009年第一季度。要控制房地產價格的快速上漲，最有效的途徑是控制信貸和貨幣的投放，但這些都會影響經濟復蘇的步伐。

在全球經濟依然不振的背景下，如何平衡穩增長與穩房價的矛盾是擺在執政者面前的一項重大挑戰。