滬房屋維修基金逾290億 兩家銀行“獨享”引爭議

每經編輯 每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

家住上海松江九亭的強女士（化名），其所住的小區最近成立業主大會并推選了業委會，而選擇哪家銀行來管理房屋維修基金成了需要考慮的問題。

但在實際操作過程中，強女士等業主被上海市物業管理事務中心告知，上海的商品房屋維修基金賬戶只能在建行和上海銀行這兩家銀行中選擇一家開立，其余商業銀行一律不能作為選擇。

《每日經濟新聞》記者從建行和上海銀行了解到，目前上海市場的房屋維修基金全部由這兩家銀行管理。對此，建行松江支行總經理郁志賢表示，建行是房屋維修基金的指定銀行之一，根據有關規定業主不能隨意選擇銀行管理這筆資金。

法律文件存歧義/

據了解，2000年頒布的 《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第十條規定，業主委員會成立后，應當與本市商業銀行（以下簡稱開戶銀行）簽訂委托協議，開立一個物業管理區域的維修基金賬戶。

由于該條款并沒有具體指出是哪家銀行，強女士認為，業主們有權利自行選擇。

記者注意到，不僅2000年頒布的相關條例沒有指出具體的銀行，就連2010年修訂過的《辦法》也沒有指出具體的銀行是哪些。

根據2010年 《辦法》第九條規定，業主委員會成立后，應當與本市商業銀行（以下簡稱開戶銀行）簽訂委托協議，開立一個物業管理區域的專項維修資金賬戶。

對此，《每日經濟新聞》記者聯系了上海市住房保障和房屋管理局（以下簡稱上海市房管局），該部門的前身為上海市房地資源局。

上海市房管局表示，該局曾于2001年頒布過 《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的應用解釋 （試行）,根據該文件第五條（關于維修基金專戶的開立）的條款，本條所稱的專戶銀行是指上海市房管局指定的商業銀行。

也就是說，《辦法》條款中所指的商業銀行，并不可以隨便選擇，而必須是房管局指定的銀行才可以。

值得注意的是，《辦法》的應用解釋（試行）是上海市房管局于2001年頒布的，那這個解釋是否也適用于2010年重新修訂過的《辦法》呢？

對此，上海四方律師事務所律師吳瓊表示，解釋文件針對沒有修訂的條款依然有用，只要意思沒有變化就可以繼續使用。

資深法律人士趙占領認為，商品房屋維修基金的管理對于銀行來說并不涉及單獨的資質，具體的選擇權完全可以由業主自行選擇。

浦發稱仍在開展管理業務/

盡管上海市房管局對外聲稱，只有建行和上海銀行可以管理住房維修基金，不過《每日經濟新聞》記者注意到，2006年，曾有媒體報道稱“2002年，交通銀行等6家銀行被選定為上海市住房維修基金管理的指定銀行。屆時，業主大會均有權在8家銀行中挑選滿意的一家來管理自己的住房基金，充當房子的護士。交通銀行上海分行相關負責人介紹，管理住房維修基金對銀行的要求相當高。為了管理住房維修基金，交通銀行已投入巨額資金對基金管理系統進行軟硬件升級，專門為此量身定制的商品住宅維修基金管理系統已該行分布在本市的108家網點全部開通。”

不僅如此，《每日經濟新聞》記者還在浦發銀行上海市分行的網站上看到該行的確有開展商品房屋維修基金的管理業務。

根據浦發上海分行網站 “商品住宅維修基金業務”的內容介紹，浦發作為住宅維修基金賬戶的6家指定開戶行之一（建行、工行、農行、上海銀行、交行、浦發），具有市場準入資格。

對此，浦發上海分行的相關人士向記者表示，該行于2002年經上海市房管局同意，被選為指定的房屋維修基金的管理銀行，目前該行仍在開展商品住宅維修基金業務。據浦發相關人士介紹，浦發商品住宅維修基金業務不僅具有資金管理功能，還能通過在浦發建立房屋維修基金信息平臺，與上海市房管局住宅維修基金信息平臺實現信息共享。

至于目前上海市房管局僅指定建行和上海銀行作為房屋維修基金的管理銀行對浦發的相關業務有多大的沖擊，浦發方面表示，不方便回答。

一位不愿透露姓名的銀行人士透露，上海市房管局與銀行簽署合作協議后會不定期更換指定管理銀行，有的銀行即使已經入圍指定開戶行，也要根據有關單位的安排來開展業務。此外，《每日經濟新聞》記者了解到，目前，工行、農行和交行在上海均已經停止了房屋維修基金管理業務。

對此，上海市房管局下屬對外咨詢機構上海市物業管理事務中心表示，選擇建行和上海銀行作為商品房屋維修基金的管理銀行，是為了規范維修基金監管，保障業主維修基金安全。

維修基金運作效率有待提高/

根據住建部 《住宅專項維修資金管理辦法》第四條規定，住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。也就是說，房屋維修基金的決策權歸所有權人，政府只是起到了監督的作用，既然有多家銀行獲得了房屋維修基金的管理資格，為什么實際選擇的時候只能提供兩家選擇，這是否侵犯了業主們的權益？

上海嚴義明律師事務所律師朱桀禹表示，上海房地產市場如此繁榮，房屋維修基金的金額數量必然龐大。政府部門不應該針對選擇什么銀行這類太過細節的問題進行干預。

業內專家也指出，房屋維修基金的指定銀行越多，業主的選擇范圍就越廣，由此產生的競爭作用有利于促進商業銀行提升資金管理能力以及服務水準。此外，擁有更多的選擇權，業主也能獲得更多的話語權，可以為業主們爭取更多的利益。

根據此前媒體公開報道，截至去年6月30日，上海市累計歸集住房維修基金超過290億元。既然市場規模如此龐大，卻僅僅只有兩家銀行來管理，也引來市場各方熱議。物業管理師、上海雅斯酒店物業管理有限公司總經理高惟君對 《每日經濟新聞》記者表示，管理房屋維修基金由法律法規來規定，但無論從哪個角度來講，業主們有選擇銀行的權利。

高惟君表示，建行和上海銀行這種“獨家代理”的行為，主要原因還是要歸結于對于豐厚利潤的追求。其中，建行作為老字號的房屋維修基金管理銀行，管理著最大資金份額，而上海銀行作為上海本地銀行，也從中分得一杯羹。

根據 《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》第五條，業主委員會成立前，維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。區、縣房地產管理部門應當與本市商業銀行簽訂委托協議，開立一個本轄區維修基金的專戶。

也就是說，在小區業委會成立之前，房屋維修基金只能托管在有關部門指定的商業銀行，由此產生的收益利潤對于托管銀行來說可謂相當豐厚。

高惟君表示，目前全國范圍內小區成立業委會的比例不到20%，也就是說80%的房屋維修基金還在指定的銀行里“躺著”，所以其中的利潤非常之大，因此相關銀行絕對不愿意把這么大塊肥肉拱手讓給其他銀行的。