獨家經營協議出臺背景：自持物業不賺錢

每經記者 楊羚強 發自上海

盡管獨家經營協議的內容存在爭議，但這一協議，卻給公司每年帶來遠超過租金收入的收益。根據五洲國際招股說明書，這家房地產企業在過去三年中，商業管理服務收益一直是公司除了物業銷售收入以外最大的收入來源。截至2012年，五洲國際的上述收入總額達到6829萬元，占到公司當年全部營業收入的3%。

由于受到獨家經營協議中有關出售條款、解約條款的限制，根據招股說明書，五洲國際能持續和穩定地從業主那里獲取商業物業管理費。

然而，正如杜躍平所說，上述模式也存在著巨大的法律風險。由于獨家經營協議約定的違約金水平明顯高過一般的合同約定，在實際發生法律糾紛時，法院很可能要求開發商下調違約金比例。

與此同時，協議存在的霸王條款內容，也讓上述協議的法律約束力存在某種不確定性。

更為致命的是，上述獨家委托協議內容過于苛刻，有可能會嚇走潛在的投資者。然而，為什么公司方面要訂立這樣的協議呢？

《每日經濟新聞》記者注意到，真正的原因，也許在于五洲國際所持有的商場難以獲得很好的租金收入。

根據招股說明書，五洲國際持有投資物業總面積達到13.98萬平方米，但截至去年獲取的租金收入僅3000萬元。按照上述數據，五洲國際投資物業每年產生的租金收入也只有200多元/平方米。

而負責獨家經營管理的商場總面積為64萬平方米，以6829萬元的商業管理服務收益計算，由五洲國際管理的商場一年租金總收入超過6.8億元，平均每平方米每年產生的租金超過1000元。這意味著，其負責獨家經營管理的商場租金，要遠遠高出自持的物業。

中房信研究總監薛建雄表示，在商業地產領域，買家常常會把商場中位置最理想的部分買走，而把位置差的部分扔給開發商。在這樣的背景下，商業地產開發商所持有的物業的租金收入，往往不如投資者。這一結果，很可能是五洲國際通過一系列嚴苛條款，保證獨家經營協議履行的主要原因。