差別化政策是未來地產調控可選項

◎朱大鳴

最近，不少城市的房價出現同比20%的上漲，成交量也出現放量的趨勢。與此同時，由于銀行間拆借導致的所謂錢荒也給中國經濟蒙上陰影，此前股市下挫至1858點附近，很多人認為錢荒必然導致房地產市場調整。

就房地產市場來說，唱衰派戲劇性地出現分化。樓市“空頭”代表人物牛刀認為，受錢荒影響，中國房價泡沫這次一定會破滅，他認為房價最少要跌去80%。

另一個多年唱空樓市的代表人物謝國忠突然翻多，他認為，明年初地方政府的財政壓力將影響到中央政府，中央政府將會釋放相關房地產市場的利好信號，因此帶動房價回暖。

那么，未來的房地產市場會如牛刀所預言的那樣暴跌80%，還是會如謝國忠所預言的房價將會出現反彈行情呢？

筆者認為，未來房地產市場走勢，關鍵看政策層面如何變化。也就是說，政府是偏好保增長，還是調結構。就當前的經濟形勢來看，經濟增長速度事實上已經下滑，前段時間股市跌至4年低點就是一個顯著的表征，更重要的是，全球央行被迫收縮流動性，很可能會因此誘發金融危機。

對中國經濟而言，顯然處于一個兩難的局面：如果繼續釋放流動性，短期可能會緩解金融危機爆發的可能性以及阻止經濟繼續下滑，促進房地產市場繼續火爆，但從長期來看，這將喪失調整經濟結構的良機，同時可能會引發難以控制的通貨膨脹，從而不利于經濟增長和社會穩定。如果政府選擇繼續刺激經濟增長的政策，未來房地產市場繼續穩中有漲的態勢會繼續保持下去；如果決策層偏好調結構，控制流動性，那么，未來房地產市場資金面壓力可能就會增加，市場調整也很正常。但這種調整不至于發生崩盤的局面。

防范金融風險，需要從三個層面入手：首先是要防范地方債務出現危機。上半年樓市的回暖，各地土地財政獲大豐收，可以說是減緩了這種沖擊力，也打擊了境外唱空中國債務危機的勢頭。其次是要防范影子銀行風險，金融“國十條”出臺的一個重要目的，就是防范影子銀行爆發大面積的危機，可能沖擊金融系統的風險。其三是防止房地產過度融資從而綁架整個銀行系統。

從現實的政策層面來看，決策層對于房地產支持經濟增長這一方面還是肯定的，對于局部地區房地產市場過熱可能引發金融危機也是很警惕的。國務院辦公廳在7月5日公布的 《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》提出，要積極滿足居民家庭首套自住購房等信貸需求，認真執行房地產調控政策，落實差別化住房信貸政策。這是一個非常明顯的信號，即決策層要保護房地產市場中的剛性需求，限制投機性需求。

就目前樓市狀態來看，地區分化十分嚴重，一線城市和不少重點城市房地產市場處于燥熱的狀態，而也有不少城市像鄂爾多斯、溫州等城市，出現樓市局部崩潰的局面，而且鬼城的出現數量也在增加。

房地產市場將走向火爐還是跌落寒窟，關鍵是看決策層更加偏好哪一種應對危機的手段，這些都存在巨大的不確定性。短期內新一屆政府也許對GDP增長的要求不會像以往那樣一味追求數字而不顧發展中產生的其他后果。筆者認為，決策層可能會采取差別化的房地產調控政策，來調控日趨復雜化的房地產市場。