碧桂園受益新型城鎮化 半年銷售大幅增長94%

每經編輯 文/家彥    

盡管上半年房地產市場供銷兩旺，但并非所有房地產企業都能從中分一杯羹，注重高周轉、財務實力雄厚、全國布局均衡的大型房企成為新一輪城鎮化浪潮中的受益者，碧桂園便是其中的贏家之一。

根據碧桂園（02007，HK）日前公布的半年報顯示，公司上半年實現銷售收入269.4億元（人民幣，下同），同比增加60.7%，利潤約43.2億元，同比上升45%。除此之外，碧桂園上半年合約銷售額達到336.5億元，同比增長94%，在上市房地產企業中表現搶眼。

碧桂園總裁莫斌表示，公司下半年將推出17個新盤，鑒于上半年強勁的業績表現，公司將根據三季度銷售旺季的實際情況考慮是否調整銷售目標。摩根大通更預計，碧桂園今年合約銷售或達到700億元，這意味著公司將躋身一線龍頭的行列。

今年以來，與大型房企紛紛回歸一二線城市相比，碧桂園在三四線城市拓展力度卻有增無減，和許多房企折戟三四線城市相比，碧桂園卻活得相當“滋潤”。

在莫斌看來，隨著國家大力推行新型城鎮化，擅長將“荒山野嶺”打造成“世外桃源”的碧桂園必然是獲益者之一，快速周轉、穩健財務、高效管控正是碧桂園實現快速增長的最有力武器。

快速開發、快速銷售和快速回籠資金/

7月7日，江蘇丹陽，酷暑難耐，在這個人口僅百萬的縣級市，碧桂園卻在當地實現了首個樓盤開盤單日銷售2000套房、收金20億元的業績，正如碧桂園南京區域總裁劉森峰所言，公司創造了縣級市的銷售神話。

同樣的故事在海南市場也在上演，碧桂園海南金沙灘這個濱海項目自3月份開盤后，一個月內，碧桂園組織了2.2萬名客戶前往看盤，1600多套房子銷售一空，還有1.8萬名報名看盤者被排到7月份金沙灘二期開盤才能前往。

今年以來，類似的場景在碧桂園旗下項目不斷上演。6月15日，江蘇宜興的碧桂園剛開盤，3小時銷售4億元。一周后的6月22日，南通市的如東碧桂園開盤，3小時銷售700套，成交金額突破6億，同樣創下如東單日成交套數、金額、面積的歷史記錄。

公司半年報顯示，今年上半年碧桂園實現合約銷售336.5億元，銷售面積507萬平方米，同比分別增長94%與78%，如此增速在上市房地產企業中表現搶眼。

"從開工到預售只需6~8個月，集中精力做主流住宅，加速資金周轉，碧桂園與萬科堪稱快速周轉型企業的代表"，一位長期關注碧桂園的分析師表示，正是因為堅持“快速開發、快速銷售和快速回籠資金”的原則，碧桂園才得以確保持續穩健而出色的財務表現。

“快字訣”深入碧桂園所有項目的每一個環節，以銷售為例，碧桂園總裁莫斌透露，公司對所有新盤的產品去化率有基本線的規定，就是新盤開售的“789原則”：希望樓盤第一次推出和開盤的時候，有提供80%的貨量（當然是指小地塊），一周之內去化率達到70%，一個月達到90%，這是內部的規定，基本的底線是60%，這是碧桂園一貫的做法，快速開發和快速銷售。

廣州世聯地產董事長黎振偉認為，近年來追求快速周轉的房地產企業不在少數，但是能真正做好的企業卻屈指可數，歸根到底是因為快速周轉對于企業在發掘需求、管理監控、投資開發等各方面有極高要求，任何一個環節出差錯都有可能出現滿盤皆輸的局面。

為了滿足快速周轉所帶來的規模擴張需要，碧桂園持續提升公司的管理運營體系。最為人熟悉的是，今年碧桂園的董事會擴容以提升高管的“造血”能力，成員達到空前的21人，新增加的4位執行董事都是在工程、營銷、設計、開發等領域有著多年從業經驗的職業經理人。最引人注目的莫過于將素有“清華神童”之稱的富力地產副總裁朱榮斌延攬進來，委任為聯席總裁，主要負責投資、商業及產品設計方面的管理工作。

受益新型城鎮化/

今年以來，大型房企陸續回歸一二線經濟發達城市，萬科、保利、恒大等龍頭企業更是大手筆在一線城市搶地，但與之相對，碧桂園在拓展三四線城市的道路上走得相當堅決。

“最近有不少同行在全國戰略布局上作出調整，很多人關心我們是否會跟隨，我認為每一家房地產企業都應該有自己的策略和方向，是否放棄三四線城市不是重點，關鍵是企業要健康運行”，莫斌表示。

在莫斌看來，碧桂園需要堅持自身特色，而非隨波逐流。“我們的策略不變，仍然是關注一、二線城市近郊，三、四線城市為主，甚至有可能深入到四、五線城市。只要有市場需求的地方，就應該有市場，市場如何抓住，要看我們的產品系列和房屋的性價比，是否符合當地的需求，只要符合的話，有這樣的市場，我們都不會放棄”。

隨著國家將 “新型城鎮化”的戰略提升到了一個新的高度，城鎮化將成為未來房地產行業發展的重要機遇，二三線城市將成為房企爭奪的重點，提前布局二三線城市的碧桂園顯然是新型城鎮化的受益者。

反映在業績上，碧桂園在大本營廣東省以外項目的銷售金額占比從2008年的24%大幅提高至2013年上半年的45%。與此同時，在碧桂園上半年銷售情況不錯的樓盤中，大部分均位于二三線城市，與不少房企折戟二三線城市相比，碧桂園卻活得相當“滋潤”。

“碧桂園能在經濟欠發達地區生存并發展，最重要的是它很善于發掘當地需求，能根據當地的人情文化不斷進行產品創新以滿足客戶需求”，黎振偉表示，例如在廣東的三線城市江門，碧桂園前前后后總共開發了十八個樓盤，這樣的深耕能力確實在內地房地產市場獨樹一幟。

事實上，碧桂園一直在踐行董事局主席楊國強所制定的發展戰略，楊曾經表示，中國要發展不能只把眼光放在大城市，除了北上廣深，還有很多的縣城也要發展，加快當地的城鎮化速度，提供更多人買得起的好房子，才是碧桂園的生存之道，這恰恰與國家的新型城鎮化戰略不謀而合。

在莫斌看來，對于擅長將“荒山野嶺”變成“世外桃源”的碧桂園而言，新型城鎮化必然是機會大于挑戰，目前碧桂園已經與多個地方政府就新型城鎮化做嘗試性探討，未來一旦實施，碧桂園必然是地方政府首選的合作伙伴之一。

17項目入市助力全年銷售/

按照今年年初制定的620億銷售目標計算，上半年碧桂園銷售完成率已經達到54%，完成全年目標壓力不大。隨著下半年17個全新項目入市，碧桂園全年突破620億銷售目標的可能性很大。

據莫斌透露，下半年碧桂園計劃推出17個新盤，并首度進軍甘肅省和福建省，進一步深化碧桂園全國性步伐。除了新盤之外，已開盤的項目陸續有新貨量推出。

在眾多新盤中，最受關注的莫過于馬來西亞新項目。據莫斌介紹，碧桂園馬來西亞新山項目的會所、售樓部和樣板房，以及整個展示區的公建、配套、商業街、海灘、游泳池和園林綠化，已經正式開放，市場反響非常強烈，項目8月6日起開始正式對外銷售。加上吉隆坡的項目，兩個項目的可售貨量達160億元左右。

“我們預計馬來西亞項目內地買家占比將達到50%”，莫斌表示，有信心這兩個項目將帶來非?？捎^的銷售業績，并有可能成為今年碧桂園的銷售亮點。

瑞士信貸預計，馬來西亞項目下半年可為碧桂園貢獻超過80億元人民幣合約銷售額。摩根大通更認為，碧桂園在今年前7個月已經實現全年銷售目標的65%，隨著下半年更多項目入市，相信集團已內部提高了2013年全年的銷售目標。在同一銷售率的目標下，這意味著合約銷售總額將達到700億元人民幣。

對于下半年會否上調全年銷售目標，莫斌并不太在乎，在他看來，企業發展就如在大海中航行，不僅要快，更要穩。尤其在國內外流動性收緊的大背景下，穩健的財務能力是碧桂園持續發展的關鍵。

半年報顯示，碧桂園的現金及銀行存款(包括受限制現金)共約215.1億元，總借貸余額約456.4億元，其中銀行及其他借款約269.1億元和優先票據約187.3億元，負債率為60.1%，盡管較去年有所上升，但依然處在安全范圍。

“我們一直很注重現金流管理，因為資金管理是企業生存發展的命脈，公司與四大銀行始終保持著良好的合作關系，融資渠道暢通，不管外面風吹雨打，碧桂園都不存在資金壓力”，莫斌表示。

（文/家彥）