堅守三四線話音仍在 開發商欲集體回歸一二線

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自海南三亞    

每經記者 楊羚強 發自海南三亞

“一線城市供不應求，三四線城市卻積壓嚴重。”這是國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松介紹的目前房地產市場的基本現狀。由于這一原因，很多開發商已經提出回歸一二線城市的口號，有的更將“致力于中國三四線城市的房地產開發”從企業的經營范圍內一筆劃掉。

在昨日（8月14日）舉行的2013博鰲房地產論壇上，盡管多家開發商老總對放棄三四線城市不約而同說“不”，但事實上，這只是他們的口頭革命。這些地產公司最終仍然選擇回歸一二線城市。而退出三四線城市的原因卻是錯綜復雜。

思源置地顧問公司總經理丁武說，三四線城市肯定不是被放棄，只是三四線城市吸引大牌企業太多了，量上得太快，短暫出現了房企退出現象。他預計，在經濟發展之后，三四線城市仍然會取得好的發展。

人口流出的風險

“新型城鎮化”是昨日舉行的2013博鰲房地產論壇最焦點的話題。在全天舉行的十余場嘉賓演講和圓桌論壇上，“新型城鎮化”一詞被重復了上百次。房地產商們在認同“新型城鎮化是開發商的一個機會”的同時，也有些隱隱的擔心。

新城控股集團有限公司常務副總裁歐陽捷一發言，就舉出了一系列人口外流的數字。他以新城控股在湖南長沙開發的一個樓盤為例，有13%的業主是湖南各州縣的客戶，8%是上海、北京等外地人，剩下的才是長沙本地客戶。換句話說，長沙把湖南州縣的客戶吸引過去了，所以公司在開發湖南州縣樓盤時，需要考慮到小城鎮的人口外流風險。

歐陽捷的觀點并不新鮮。從去年下半年開始，幾乎所有的房地產策略研究會都會出現類似觀點，三四線城市由于人口大量向一二線城市流動，市場庫存又非常龐大，因此已經淪為“票房毒藥”。

甚至有金融業人士據此提出觀點，中國適于房地產開發的城市不超過100個，其中有50余個已經被萬科等大公司占領。房地產行業的“天花板”因此形成，不出10年，內地房地產業也會像香港一樣由10家地產公司壟斷。

思源置地顧問公司總經理丁武則認為，大開發商目前的產品并不適合三四線城市。房地產企業通常會把一二線城市的成熟產品直接復制到三四線城市，這些產品進入購買力不強的三四線城市時，就會遇上銷售壓力。

在貴陽和遵義深耕的中天城投執行副總裁李俊在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，大開發商配置的團隊，往往是開發四五十萬平方米樓盤的團隊。這樣的團隊進入需求量只有四五萬平方米的三四線城市，肯定會因為成本過高而存在風險。三四線城市的銷售速度相對緩慢，這令很多習慣于快速開發、快速周轉的開發商難以接受。

堅守三四線僅是口頭革命

雖然在三四線城市從事房地產開發有這樣那樣的風險與困難，但卻沒有開發商表示過想要放棄。

最早在三線城市布局的上海房企景瑞地產（集團）股份有限公司常務副總裁楊鐵軍說，三四線城市并不是絕對沒有機會，只不過一二線市場和三四線市場適合不同的企業，需要不同的能力，相比起來，在三四線市場做開發，需要對市場和客戶有不同的理解和相當的熟悉程度。

即使最先提出“小城鎮風險”的歐陽捷也不敢明確宣稱要放棄三四線城市。

和上述兩家企業對是否放棄三四線城市的“曖昧”態度相比，另外兩家開發商則明確強調，目前公司沒有涉足三四線城市。

《每日經濟新聞》記者采訪其他一些地產商發現，他們都強調在重要城市深度開發，而不會選擇盲目擴張，也間接表現出對三四線城市開發風險的擔憂。

廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲說，實際三四線城市縣一級和鎮一級的房地產市場有著廣闊的發展空間，但必須要結合當地的實體經濟，不能盲目開發。

李俊也認可三四線城市的機會，只是這些機會“由中小地產商來把握會更合適些”。對大地產商來說，綠城的代建模式也許是涉足三四線城市開發的最好選擇。