上海一物業合同到期不撤 凸顯行業亂象

每經記者 蔣佩芳 沙斐 發自上海

伴隨著房地產的迅速發展，物業服務行業中存在的問題也開始顯現。

近期，《每日經濟新聞》記者獲悉，上海中環大廈的開發商對于原物業公司--上海四強物業管理有限公司（以下簡稱四強物業）在相關法院判定其撤離的裁決后，仍堅持繼續物業“服務”十分頭疼。正因四強物業強占不撤迫使開發商之后正式聘請的安和物業也陷入尷尬境地，不僅連年虧損，甚至無法正常支付員工工資。

在業界人士看來，類似亂象凸顯了物業行業缺乏強有力的監管機制。

四強物業堅持不撤

位于上海市普陀區中山北路3880號“中環大廈”，是由上海華廣房地產開發經營有限公司（以下簡稱：華廣公司）主建的商辦樓，樓高25層，有業主600戶。

據了解，四強物業的物業服務合同于2007年8月9日合同到期。由于2007年8月9日前，四強物業沒有按合同的約定向華廣公司提出續簽合同的要求，華廣公司于2007年8月13日、12月6日兩次致函四強物業，要求其辦理物業管理移交手續，但四強物業不予理睬，至今不移交。

由于多次調解無果，按照當時要求，并按照雙方合同中處理糾紛的約定，華廣公司于2009年7月，隨即向上海仲裁委員會申請仲裁。

2009年12月17日，上海仲裁委員會下達（2009滬仲案字第0755號）裁決書。終局裁決：四強物業于2009年12月31日前退出“中環大廈”物業服務區域。向華廣公司移交物業服務用房和相關設施、資料等。2010年8月，第二中級人民法院也已向四強物業下達了執行通知，令其立即執行。

雖然法律已裁決要求四強物業撤離“中環大廈”，但經多次交涉，四強物業仍不配合，以至于新入駐的上海安和物業管理有限公司（以下簡稱：安和物業）無法正常開展工作。

安和物業方面表示，由于四強物業一直不撤，安和物業無法順利征收物業費與停車費，導致連年虧損，甚至無法正常支付員工工資。

今年初，四強物業在未辦理移交中環大廈物業的情況下，辭退了中環大廈物業的全部公司員工，并將公司在上海聯合產交所掛牌出售給了上海佳信物業管理有限公司（以下簡稱：佳信物業）。此舉意味著，四強物業已經是一家摘牌公司。

在這樣的背景下，四強物業仍舊繼續在中環大廈違規收取物業費和停車費。

《每日經濟新聞》記者于現場采訪了位于中環大廈內部的四強物業辦公室人員，該人士表示，中環大廈到底聘用哪家物業公司應該由業主委員會決定，而不是由開發商決定，建議中環大廈盡快成立業主委員會。

與此同時，記者致電佳信物業總經理陳響遠，但截至截稿一直沒有取得聯系。

上海四方律師事務所執業律師吳瓊認為，要求成立業主委員會不是四強物業強留在中環大廈的理由。雖然業主委員會決定聘用哪家物業管理公司擁有最高權力，但在業主委員會沒有成立的情況下，開發商可以代為聘請物業管理公司，待業主委員會成立后再推選新的物業管理公司。

吳瓊律師建議，華廣公司可以向法院申請強制執行要求四強物業撤離、移交，如果法院執行人手不夠，可以自行聘用保安公司在法院人員的監督下代為執行。

傳統住宅物業易暴露行業問題

安邦咨詢研究員蘇晶在接受《每日經濟新聞》記者采訪稱，目前，物業管理制度雖然存在，但有很多可以鉆的空子，或者說在實際執行時，存在力度不夠，監管不到位的情況。有的主管部門對物業管理招投標制度監管不力，招投標走過場、走形式，沒有正常體現公平競爭。有的主管部門在落實住房專項維修資金制度上不嚴，沒按制度規定的要求專戶存儲、按幢設賬、核算到戶，只是原則性規定，缺乏操作性。

在業委會尚未成立的情況下，物業公司的進駐到底是由誰決定成了問題。

蘇晶對此表示，具體到現實情況，目前很多所謂的物業公司都是開發商的“延伸”。也就是說，市場上存在很多中小開發商，手上就一兩個項目，做完就消失了，然后這些開發商搖身一變，成立所謂的物業管理公司，繼續負責自己做的這些項目的物業。那么，問題就來了，按照規定--業主委員會成立之前，若業主認為物業管理企業的服務不到位，不能按照前期物業服務合同的約定提供物業服務，可向開發商反映，開發商可以根據前期物業服務合同的相關約定，解聘物業管理企業。但如果開發商實際跟物業就是“一母所生”，又如何做到根據業主意愿更換物業公司？雖然從管理規章看，業主委員會可以罷免物業公司，但實際做起來有一定困難。

現在大的物業公司都陸續退出了住宅管理，轉向商業地產。據悉，就在不久前，陸家嘴(600663.SH)正努力塑造其商業運營競爭力，并逐步轉向商業地產投資運營商。

“零散的住宅物業，在管理上有一定難度，因為住戶分散，管理上瑣事繁雜，但當收取物業費時又很容易出現'壞賬'（收不上來物業費），因此大型有品牌的物業公司都傾向于做商業物業的管理工作。”蘇晶認為，商業物業管理和居住物業管理在概念、內容、特點、功能等方面都有很大的區別。

然而，隨著大物業公司陸續退出小物業公司也在陸續接盤，但由于傳統的住宅物業管理一直存在利潤空間小，維護事務也相對繁瑣的現狀，在物業管理的根源性問題仍然沒有得到解決之前，在業內人士看來仍會出現一些問題：首先，企業的管理能力受到質疑。一直以來，物業管理行業的一些負面新聞阻礙整個物業管理行業的發展，這就給原本就不利的物業管理造成更大的社會輿論壓力，影響行業的公眾形象。第二，企業在操作專項維修資金時十分困難，加上管理不透明，極易引發問題。第三，行業糾紛錯綜復雜。在缺乏溝通和協調機制的情況下，業主和物業之間會暴露出一系列矛盾問題。比如，業主與開發商之間的矛盾最終轉會嫁到物業公司身上，于是物業公司成為了眾多矛盾的結合體，處境尷尬。第四，企業盈利水平不佳。因為存在各種問題和障礙，收取物業費時必然較為困難，因此直接影響物業企業的盈利水平，收支不平衡之后將直接導致物業服務陷入惡性循環。

對于小物業公司的服務相較于大物業公司的服務差異，業內人士稱，“服務的理念，管理的水平，資金的配備都存在差異。”他表示，只有通過降低成本，深入人心之后慢慢讓業主滿意，才可嘗試開脫業務范圍等形式增大盈利點。比如將吃、住、行、各種生活周邊鏈條身長，修建健身、兒童娛樂、老年活動等等便民場所，這同時也是多元發展的利益點。