小戶型公寓賣出二手車價 東戴河尷尬折射旅游地產窘境

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

2012年初，遼寧省政府將“綏中濱海經濟區”正式更名為“遼寧東戴河新區”。新區西起遼冀交界處，東至高嶺鎮疏港路，北靠京沈鐵路，南臨渤海，總面積105萬平方公里的新區，被定位為國際濱海文化旅游休閑圣地。在這個旅游休閑圣地建造的樓盤，被喻為“少數人的奢侈品”。

但這個被稱為房地產“奢侈品”的項目，賣的卻是北京、上海二手中端車的價格。單套僅10余萬元的小戶型“公寓”旅游地產隨處可見。擁有美麗的海景資源，卻只能以極低廉的價格招徠環渤海一帶的購房者來買房。而和東戴河同一海域隔海相望的韓國濟洲島上的一套公寓，最便宜的售價是400萬元人民幣。

和東戴河一樣陷入 “叫好不叫座”窘境的，還有位于青島、煙臺、?？?、三亞、麗江、西雙版納等著名旅游風景地區，具有旅游概念的樓盤。

旅游地產“叫好不叫座”？/

有涉及旅游地產開發的業內人士評價道，旅游地產就像牛奶、飲料等快速消費品，價格低、快速賣，是開發商的通常做法。

在東戴河，這種低價促銷的策略，被發揮到了極致。日前，《每日經濟新聞》記者訪問了當地四五個樓盤，發現一個比一個更便宜。

佳兆業東戴河的銷售人員對《每日經濟新聞》記者介紹稱，48平方米的戶型，折后價格大約為每套31萬元，而且還是送家具、家電的精裝修房，約合6450元/平方米。東戴河的另一樓盤“時間海”售樓處也打出 “48平方米的戶型僅售21萬元”，約合4375元/平方米。

“海韻馨園”的售樓員表示，原來售價4048元/平方米，但目前9折在售，也就是3643元/平方米，最便宜的一套小戶型才10萬元出頭。

《每日經濟新聞》記者調查發現，并不僅是東戴河的旅游地產，青島、煙臺、威海、三亞、?？凇Ⅺ惤群芏嘤新糜蔚禺a概念的樓盤都以很低的價格對外銷售，某種程度上說，旅游地產甚至成為“賤賣”的代名詞。

在海外，旅游勝地的房地產從來都是奢侈的代名詞?！睹咳战洕侣劇酚浾咴浽趷矍俸Ｉ系氖ネ欣锬釐u上詢問一個一二十平方米的咖啡館的價格，被導游告知，這樣一個商鋪的售價，比雅典的一套70平方米公寓還要貴。旅游地產的出租收入，可以占到雅典人月收入的一半。同樣在被美國視為滑雪度假勝地的科羅拉多州阿斯彭的房子，比美國很多大城市的房價都要貴。

中外旅游地產價格的懸殊差距，讓人困惑，為什么中國的旅游地產要被“賤賣”呢？

附加值缺失致價值低下/

《每日經濟新聞》記者在采訪中發現，“誘人”的低價背后，是不完善的商業配套。

一位東戴河當地人告訴記者，要吃飯、購物的話，基本上只能去當地的孟村農貿市場。除了配套之外，交通不便也是潛在的問題。在佳兆業東戴河項目的售樓處附近，記者等待出租車就花了半小時。

偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，東戴河的旅游地產項目，貼著旅游度假的標簽，但并無實質性的配套。換言之，旅游資源還沒有開發出來。由于旅游地產特征不明顯，導致“本應最有購買價值的旅游地產，最后被當成垃圾一樣丟棄”。

“當前國內旅游地產行業尚未步入良性發展周期，多數旅游地產項目已經失去了旅游的真實意義。”中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮分析認為，在規劃、建設、運營過程中仍以普通的地產模式進行，批量建設旅游地產項目，待面市后便出現了供給過剩的現象，此類物業價格下降也在所難免。他稱，旅游地產的盈利能力還有待進一步提升。

實際上，東戴河的旅游地產并非個案，目前在環渤海和山東沿海，大量房企都參與了各種形式的旅游開發模式。“僅靠海洋及周邊的自然資源賣一些廉價的農村特色的居住產品，并非真正的旅游地產。”創逸誠品顧問機構董事長王路表示并不認同當前東戴河的旅游地產模式。在他看來，這只是在有海洋資源的區域建造了一些沒有經營價值且缺少投資價值的住宅地產，這種“靠山吃山、靠海吃海”的項目，本身沒有經營能力，也沒有溢價能力。

嚴躍進認為，東戴河所在地的諸多旅游地產項目，其實有一些離市區較遠。由于拿地成本大大低于普通的住宅項目，因此開發商才愿意介入。配套缺失，而就業地點可能又不在此類區域，容易導致此類物業的空置。

《每日經濟新聞》記者對東戴河地區的旅游地產樓盤調查發現，當地多數打著 “旅游地產”旗號的樓盤，通常只是作為向游客提供住宿的一個場所。樓盤本身并不是景點，也沒有風景如畫的旅游環境。

王路把這類旅游地產稱之為“旅游地地產”，并不是真正的旅游地產。他認為，旅游地產本身就應該是一個觀光景點或者旅游項目，然后才有周邊的住宅。只有開發真正意義上的旅游地產，樓盤才不可能被賤賣。

事實上，真正的旅游地產并非無案例可循。瑞安房地產在上海開發的新天地項目，被很多開發商奉為旅游地產開發的經典。直到今天，當境外和外地游客來上海，首選還是要去新天地參觀上海的石庫門建筑。與新天地類似，華僑城的歡樂谷也是旅游地產開發的 “活教材”。由于歡樂谷帶來的人氣，周邊的住宅往往能賣出不低的價格。

投入決定價值/

“我國旅游地產發展速度過快，質量方面難以有保障。”對于東戴河面臨的困難，扈志亮建議，地方政府和地產公司應當通力合作開發旅游資源，契合當地的自然人文特色，將文化旅游元素注入地產項目中，形成“旅游帶動地產、以地產促進旅游”。

事實上，由于我國對在4A級旅游度假風景區開發住宅和商業項目有嚴格的限制，現階段所謂的“旅游地產”項目實際都與景區有著較遠的路程，大部分情況下，很難享受到區域旅游景觀的資源優勢。在這樣的背景下，更加需要開發商在項目中開發休閑、度假、旅游景點，以提升項目的吸引力。

但要實現這個目標，開發商在前期必須要大量的資金投入。事實上，除了少數地產企業外，很少有旅游地產開發商愿意在沒有獲取足夠高的銷售收入前，就為旅游景區的建設投資巨額資金。

在這樣的情況下，很多開發商還是想以住宅開發模式，發展旅游地產產品。樓盤的銷售價格自然不會很高。

在沒有實現良好銷售收入情況下，開發商更加不愿意投入資金，去開發相關配套和自然人文景觀，久而久之，形成惡性循環。項目對游客越來越沒有吸引力，樓盤的銷售也越來越乏力。

地方政府也在廉價賣出土地資源后，失去了培育旅游產業的良機，當地經濟因為失去了一部分造血功能而變得黯淡。

對于如何改變這種狀況，程浩業認為，首先，政府是整個城市運營的策劃與實施者，城市定位與功能區位定位要清晰、且發展模式可持續，切忌為短期政績盲目開發；其次，開發商是區域項目開發的踐行者，需要結合區域發展特點，通過項目的功能規劃賦予項目生命力及增值空間，切忌“一錘子”買賣的思想；最后，政府與開發商需要有更多的溝通與協調，共同營造符合城市功能區要求的發展環境，不能讓購房者來承擔所謂的風險。