馮海寧：樓市調控：政府與市場能否明確分工？

◎馮海寧

日前，全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生透露：“房地產政策的整體思路將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標桿性文件?！甭櫭飞J為：“地方政府的動作有緊有松釋放出一個信號，可能預示著今后中央將更多地放權到地方政府，不再是一個藥方管全國?！?/p>

這篇報道傳遞出兩個清晰的信號：一是政府與市場要明確分工，行政的歸行政，市場的歸市場。市場對這種分工期待已久，而目前準確地說中國樓市是“政策市”，主要看政府臉色。二是今后樓市調控不再是出臺一個藥方全國一起 “吃藥”，而是要放權給地方。這是地方政府所期待的。

如果推行這兩種改革思路，好處不言而喻。就“政府與市場明確分工”這一點而言，的確符合本屆政府的改革思路，在今年3月的中外記者會上，李克強總理就明確指出，轉變職能則是厘清和理順政府與市場、與社會之間的關系。說白了，就是市場能辦的，多放給市場。這樣做，政府既能集中力量辦大事，而且還能增強市場活力，減少權力腐敗的機會。

政府與市場如何分工呢？聶梅生透露，政府的著力點將放在市場監管、保障房等問題上，其他的則交由市場解決。如果是這樣的改革思路，無疑符合各方期待。但是，這會引發不少問題，比如說，從政府職責來看，保障房這項職責很清楚，但市場監管這項職責卻很不清楚，究竟哪些問題該歸政府管，哪些問題該由市場自己來解決，似乎很難截然區分清楚。

最近全國密集出現多個 “地王”，9月4日北京單價 “地王”誕生；9月5日上海、杭州、蘇州三地一日三個“地王”。這個問題該市場管還是該政府管？如果交由市場來管，市場管不了，因為土地供應在政府手里。如果交給政府來管，尤其是放權給地方政府，恐怕會制造更多的“地王”，因為“地王”可以帶動地價上漲，為地方政府增加財政收入。

房價上漲過快，該市場管還是該政府管？如果讓市場自行調節房價，唯一的辦法就是增加供應量，但是，房屋供應量并不完全取決于市場，還取決于土地、信貸等要素。而土地等要素還是在政府掌握之中。如果房價交由政府來管，就有可能出臺限購、限售、限價等行政干預措施。一旦政府來管理價格，市場規則往往就會失靈。目前的中國樓市就是這種狀況。

在筆者看來，政府與市場明確分工這是必然趨勢，但道路還很曲折：首先土地、信貸等要素還是政府說了算，要想讓政府放權并不容易。如果土地不能實現自由交易，必須要通過地方政府出讓，那么，地方政府就會通過控制土地供應量和供應節奏讓自己的利益最大化。

其次，中國樓市的市場機制很不健全，主要表現為法律法規不健全不合理。市場經濟是法治經濟，但《土地法》、《城市房地產管理法》等以及房地產稅制都不健全。當前的房地產市場，還很不利于市場公平競爭。只有市場公平公開公正競爭，才能發揮出正常的作用。一個不健全的行業或市場，必然會出現畸形的競爭和畸形的價格。

政府與市場截然分工，看上去似乎不太現實。但是，仍要朝著這個方向來努力，重點與難點在于兩個方面：一個是政府與市場的邊界很難去厘清，政府在什么情況下該出手什么情況下該收手，標準也難以去界定；一個是必須有土地改革、財稅改革配合才能完成，但這些改革能否達到應有目的，是一個未知數。