樓市調控迷途:“地王”熱再起或倒逼長效機制出臺

每經編輯 每經記者 王雅潔 發自北京    

每經記者 王雅潔 發自北京

歷史似乎總在不斷地重演。

縱觀中國房地產行業的發展路徑，每一次行業出現泡沫的標志性事件之一，就是“地王”頻頻出現。但歷史絕不會簡單地重復，如果說十幾二十年前的房地產市場還有巨大的市場空間，房價也還有足夠的上漲動力，那么，到了目前，一些三、四線城市因空置率居高不下，風險已在漸漸積聚，于是更多的開發商將重點重新轉回一、二線城市——即使屢經調控，這里的“絕版地段”依然引來眾多開發商拼搶。那么，“地王”頻出的背后，到底隱藏著什么樣的商業邏輯？中國樓市是否還能迎來一段黃金時期？

近期，“地王”屢屢亮相，已經引發市場各方的高度關注。而《每日經濟新聞》記者梳理2003年到2013年的房地產調控政策后發現，每一次與樓市相關的宏觀調控政策出臺后，多地房價均出現了不同程度的攀升。

延續到今年9月初，短短兩天之內接連誕生了四個地王，地域范圍包括北京、上海、杭州、蘇州。有觀點指出，這一舉動似乎正在進入一個“迷途”：樓市陷入了越調控“地王”越多的怪圈。

“地方政府執行宏觀調控的動力不足。”日前，一名地方發改委人士對記者直言。

與此同時，房企業績的持續飆紅，正在倒逼土地市場長效調控機制的出臺。9月14日，有消息稱，日前，已有7城市被住建部約談，年內應該會有相應動作。

房企爭相布局一二線城市/

9月4日，北京朝陽區農展館地塊被融創集團以21億元拿下；9月5日，上海、杭州、蘇州賣地收金401.7億元，一日誕生三個地王。

記者注意到，在今年北京歷次的土地拍賣中，多數企業在北京土地市場上并非“熟客”，有些甚至是外地房企，但即便少了“主場”的優勢，激烈程度也絲毫未打折扣。

“地王”的產生，折射出了目前中國房地產發展的現狀。

“一線城市供不應求，三、四線城市積壓嚴重。”近日，國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松在介紹目前房地產市場的基本現狀時表示。由此，很多開發商已經提出回歸一、二線城市的口號，有的更將“致力于中國三、四線城市的房地產開發”從企業的經營范圍內劃掉。

對此，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從土地市場發展趨勢來看，開發企業出于戰略布局考慮，積極布局一、二線城市房地產市場。同時，土地市場由去年下半年以來的溢價較高轉為樓板價的實際上漲。

不僅僅是今年，《每日經濟新聞》記者還發現，2007年，有關部門曾出臺《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》及《關于加大閑置土地處置力度的通知》等，試圖促使房地產市場步入健康運行的軌道。

但是，事與愿違，2007年，是無數開發商為之瘋狂的一年，房價飆升，四處搶購，地王頻現……

僅以北京為例，2007年12月29日，北京甄氏房地產開發集團有限公司經過189輪的激烈競價，以2.6億元競得順義區北小營中心鎮住宅項目用地。

3年之后，號稱“史上最嚴厲”的房地產調控政策——《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及各地限購政策出爐，同時推出上海和重慶的房地產稅試點。

仍以北京為例，2010年3月15日，北京土地競拍現場，世博宏業以17.6億元拍得海淀區東升鄉居住、商業項目地塊，中信地產以52.4億元拿下亦莊地塊。

“地方政府執行宏觀調控的動力不足。”一名地方發改委人士表示，地方財政就是土地財政，所以執行調控的動力有限，直接導致調控短效。

除了基層的執行阻力，“這么多年來，影響房價的關鍵因素是信貸，這也是房價一直上漲的主要原因。”中原地產研究總監張大偉認為。

短期或現政策收緊跡象/

記者了解到，日前，已經有7個城市被住建部約談。據一名內部人士透露，該部委近期會繼續到地方督查，政策方面預計會比前段時期緊一點。年內政策的著力點應該主要還是在地方政府身上，住建部以及其他相關部門的調控問責會從嚴。

國務院發展研究中心一位負責人也表示，接下來，在影響市場的各方面，如信貸、融資、地方審批等，預計都能看到調控收緊的跡象。

同時，記者從國土資源部多年前的一場土地形勢分析座談會公開信息中獲悉，有專家一度指出，“天價地”現象的形成，從表面上看是土地問題，但實質上是信貸問題的反映。

張宏偉認為，要想從根本上解決地價過快上漲的局面，應該從控制市場流動性、增加土地供應、盤活存量土地、改變城鄉二元土地結構、土地集約化利用等出發，也應該建立起土地市場的長效性調控機制，穩定土地市場價格持續上漲的預期。

對于重點城市，尤其是一線城市，張宏偉預估，有關部門可能會推廣短期內遏制地價過快上漲的具體措施，比如“限房價競地價”、“限房價競配建”等。

從地區推廣的角度來說，“限房價競地價”適合在房價上漲比較快的城市的重點地塊進行推廣，比如在一線城市比較容易產生高溢價的地塊，通過這種措施可以在短期內抑制房價過快上漲。

但從宏觀經濟發展背景、房地產市場基本面走勢、各地供地計劃等來看，控制市場流動性、增加土地供應、盤活存量土地等措施不一定可以快速地有效執行，尤其是在一線城市，“人多地少”的現狀不可能在短期內得到改變。

我國目前的土地市場發展亟需長效性調控機制的出臺，從中長期來講，既可以改變地方政府對土地財政的依賴，又可以合理調節土地市場的供求關系與遏制地價過快上漲的預期。

“盡管住建部和業內各方一直表示將出臺樓市調控的長效機制，但從目前的情況看，長效機制即使建立，也難以立即見效。而土地、資金、信貸等關鍵方面政策調整的空間已經很小，出臺新政的可能性不大。”業內分析人士表示。