城鄉建設用地增減掛鉤有望常態化

隨著有關部門一系列動作的逐漸披露，有關土地改革的思路框架逐漸清晰。其中，在醞釀多時后，農村集體建設土地流轉有望加速，“土地換股權”、土地流轉信托等嘗試可能得到政策鼓勵。旨在現有基礎上挖潛的城鎮低效用地再開發工作也將擴大試點。

由于二元結構的存在，在涉及到城鄉之間的土地轉換中，制度設計恐難有實質性突破。為規范城鄉土地轉換，在現有的制度框架內，城鄉建設用地增減掛鉤制度將會長期化運行。

增減掛鉤將常態化

中國證券報記者從權威人士處獲悉，旨在規范城鄉用地、控制建設用地指標、促進節約集約用地的城鄉建設用地增減掛鉤制度，將會長期化運行。

8月底和9月初，國土部曾組織多路調研組赴各地調研土地整治和城鄉建設用地增減掛鉤工作。福建省的永安市、德化縣，山東省德州市都是調研重點。9月11日，國土部對2013年城鄉用地增減掛鉤試點進行評估，并肯定了該舉措在促進耕地保護、促進節約集約用地、促進城鄉統籌發展等方面的價值。

按國土部的要求，未來將加強制度設計，進一步深化試點，將這項工作作為一項長遠的制度。同時，要組織開展增減掛鉤收益使用分配制度研究，讓農民獲得更多收益。

增減掛鉤制度常態化，無疑有助于強化建設用地指標的管理。分析人士認為，在新型城鎮化催生粗放式用地沖動、征地環節引發諸多社會矛盾的背景下，此舉不失為一項有效的管控手段，有助于城鄉建設用地轉換過程中的規范化。

值得注意的是，江蘇省財政廳、國土廳等多部門近日聯合發布文件，上收土地整治權限。文件規定各地每收儲、出讓一塊土地，都要經過國土廳等部門審核同意，地方政府不能自行決定。在“新土改”背景下，該項措施被認為頗具指向性意義。一位接近國土部的人士表示，未來對土地指標的審批將更加嚴格，不排除其他省份也出臺類似規定。

上述人士稱，從國土資源管理部門開展的城鄉建設用地增減掛鉤、城鎮低效用地再開發試點等舉措來看，未來的土地使用制度，傾向于鼓勵從現有土地中挖潛，而不是一味通過土地整治補充新增建設用地。

總體而言，城鎮范圍內的土地開發利用、農村集體建設用地流轉等環節，將獲得更多政策支持。但涉及到城鄉之間的土地轉換，制度設計慎之又慎。

農村土地流轉加速

權威人士表示，針對農村土地流轉等工作，國土部已進行多方準備。在現有制度框架內，農村集體建設用地的流轉未來將獲得更多政策支持。“土地換股權”、土地流轉信托等嘗試可能得到政策鼓勵。

一位接近國土部的專家向中國證券報記者表示，國土部對土地產權制度的關注，最終目的在于為農村土地流轉掃清障礙。但由于制度的破局尚需時日，農村土地流轉更可能在現有的制度框架內挖潛。

此外，與金融改革概念相結合的“土地流轉信托”，也可能得到政策支持。在福建沙縣、湖南益陽等地連續試水后，由北京信托主導的土地流轉信托產品有望近期推出，涉及的土地覆蓋多個省份。

農地確權步伐加快

在本輪土地改革預期中，外界紛紛期待實現農村土地與城鎮土地的同權同價，進而達成自由交易。從現有制度進展來看，短期內恐不易實現。

權威人士透露，作為一項重要基礎工作，農村集體建設用地所有權確權工作有望11月前完成，但集體建設用地使用權和宅基地使用權的確權工作仍需時日。

農村土地確權工作包括農村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權確權三部分。截至去年底，全國農村集體建設用地所有權累計確權登記發證約620萬宗，發證率達94.7%，部分地區已全部完成。今年8月底，國土部發文表示，對農村集體建設用地所有權確權工作進行抽查。

由于權屬關系復雜，涉及歷史遺留問題，農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權工作進展相對緩慢。今年中央一號文件提出，用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。分析人士認為，在土地制度改革推進的預期下，這項工作可能會提前完成。

農地確權首先會影響征地環節。隨著確權工作的加速，醞釀已久的《農村集體土地征收與補償條例》也可能加速出臺。其中，強調將安置和補償分離并提高征地補償標準，已成為該項文件的主要思路之一。

涉及土地制度之根本的《土地管理法》修訂工作，進展情況仍不明朗。業內人士普遍認為，上述法律的修訂工作將可能在近期有所進展，但很難取得實質性突破。