周俊生:嚴防高地價擊中房價上漲要害

◎周俊生

為進一步做好房地產用地的管理和調控，保持城市地價平穩，國土資源部日前召開部分城市房地產用地管理和調控座談會，要求做好近期和下一階段工作，切實穩定土地市場。

今年以來，各地的房價出現大幅上漲，國家統計局逐月公布的全國70城市房價統計表明，除了個別城市的房價出現下降，近段時間絕大多數城市的房價都出現了快速上升。

與房價快速上漲匹配的是，各地的土地供應也呈現出快速增加的勢頭，今年1~8月，全國房地產用地供應同比增加34.4%，勢頭前所未有。在土地供應大幅增長的同時，各地還出現了新一輪“地王”涌現的情景。就在9月份，各大城市的土地拍賣會上，“地王”頻頻出現，其中上海徐家匯中心地塊在9月5日由新鴻基拍下，總價高達217.7億元，樓面地價37264.4元/平方米，溢價24.21%。這種令民眾嘆為觀止的“地王”頻現，對于翹首盼望房價下行的民眾無疑是沉重的打擊。

地價上漲，預示著未來房價的進一步上漲。面對這種“野蠻生長”的“地王”，我們當然可以批評房地產開發商無視控制房價的要求，利用資本優勢來對抗房地產調控的瘋狂，但是，更為重要的是，在這種“地王”的背后，真正的得益者是地方政府。今年以來，隨著經濟增速的減退，地方政府的財政收入普遍下降，對于通過土地拍賣增加財政收入表現出了比前幾年更迫切的沖動，正是在這種欲求之下，地方上的推地才會出現一個又一個高潮，開發商也表現得有恃無恐，爭當“地王”。

在前幾年的房地產調控過程中，地方政府通過拍地制造“地王”增加財政收入的問題也曾有輿論指出，但調控決策部門一系列行政手段大多是指向了市場，一方面通過限購、限貸限制市場需求，另一方面卻對土地市場的亂象聽之任之，其結果便是使市場產生了難以抑制的房價上漲動力。調控之所以陷入僵局，與調控指向的這種失誤有直接的關系，特別是一些地方政府默許甚至助推出現高價地，影響市場預期，對抬升房價起到了直接的作用。在地價高漲的情況下要求房價下降，顯然是不切實際的。

因此，此次國土資源部要求穩定土地市場，是找到了遏制房價的要害。要讓房地產調控收到實效，只有從市場最前端的一個環節入手，嚴防高地價的出現。但如何采取有效措施讓地價降下來，還需要政府拿出靠得住的方案。從表面上看，土地拍賣是一種市場行為，地方政府遵循的是價高者得的原則，政府為此多增加賣地收入，何樂而不為？但是，由于這種高地價一方面將直接推高房價，另一方面又對市場釋放了錯誤信號，因此必須采取堅決措施加以遏制，而遏制它的最有效手段便是國土部有必要采用嚴厲的行政手段來控制地價。

在以往的房地產調控中，政府推出的不少措施是行政性手段，用“看得見的手”來干預市場，其中最為顯著的便是限購、限價和限貸。實踐已經證明，這種行政手段放到市場上，其效果并不好。但是，土地拍賣市場本身是一個由地方政府操控的市場，因此運用行政手段來控制這個市場不僅名正言順，而且行之有效。比如，地方政府一方面必須進一步增加土地供應，特別是加大住宅用地的供應，必要時要壓縮其他用途土地的供應規模，用供求關系的改變來調節地價，另一方面，對于住宅用地的供應，要看到目前流行的“招拍掛”模式對推高地價的重要作用，著手進行改革。而這種改革最重要的前提便是政府要放棄在房地產市場的逐利沖動，只有將地價切實地降下來，才能讓房價出現合理的回歸。