綠地刷新中國房企在美投資紀錄 開發商“出海”需警惕“大風浪”

每經編輯 每經記者 孫宇婷    

每經記者 孫宇婷

繼一舉斬獲洛杉磯中心區大都會項目之后，綠地集團再度挺進全球經濟中樞——紐約，并刷新中國房企在美投資規模紀錄。

綠地官網顯示，近日，綠地集團將與美國森林城公司 （ForestCityRatnerCompanies）聯合創建合資公司，并持有合資公司70%股權，共同開發紐約布魯克林大西洋廣場項目，預計總投資將超過50億美元。

事實上，在過去20多年里，中國地產公司幾乎將所有的業務都鎖定于國內市場，近年來，這些公司開始嘗試多元化，并將目光投向新的領域，如成熟的歐美市場。

對于近兩年中國房企涌現的出海潮，同策咨詢研究部總監張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示，部分大型房企目前的全國化布局已基本完成，從戰略布局角度需要國際化。近年來，品牌房企頻頻登陸香港上市，就是其戰略布局國際房地產市場的一種方式。

不過，張宏偉也提醒道，“海外市場看似藍海，但能否有好的收益仍是一個未知數。”

綠地50億美元進軍紐約/

據悉，綠地與森林城公司已于10月3日就成立合資公司一事簽署諒解備忘錄，據該項目一位談判顧問表示，兩家公司的目標是在明年中期正式完成合資公司的建立。

此次綠地參與的大西洋廣場開發項目，預計總投資將超過50億美元，占地面積約6.45萬平方米，規劃總建筑面積近60萬平方米，包含15幢高樓，規劃建設以中高檔公寓住宅為主的綜合社區，住宅產品租售各半，是紐約20年來最大規模的房地產單體項目。

資料顯示，大西洋廣場項目位于紐約市布魯克林區中心東南角，交通便利，有10條地鐵線路直接連接該地塊與紐約各處，至曼哈頓華爾街僅需10分鐘地鐵車程。周邊社區及配套成熟，南側有布魯克林最大的中央公園。

“綠地相信，美國市場正處于牛市”，綠地集團董事長、總裁張玉良表示，“美國經濟正在恢復當中，這將給市場帶來大量的流動性和穩定的回報率。地產開發的前景也將是積極的。”

據悉，該項目一期有兩棟公寓已完成所有審批程序，隨時可開工，首期剩余地塊預計明年初獲得審批并開工，計劃分兩期開發，首期項目開發周期為4~5年。綠地表示，住宅項目將部分面向中國投資者和移民，以及紐約本地的白領。

作為中國地產界最為國際化和雄心勃勃的公司之一，此次大西洋廣場交易無疑對綠地奠定上述地位起到了推波助瀾的作用。

張玉良透露，綠地正在尋找外國合作方，“包括市場研究、規劃、設計以及法律咨詢領域的企業。但是綠地永遠不會只是一個財務投資者，恰恰相反，綠地堅持做一個開拓者和運營者。”

《每日經濟新聞》記者留意到，綠地此次紐約之行還與高盛集團首席執行官勞埃德·布蘭克費恩（LlyodBlankfein）就全球范圍內深化合作進行了會談，高盛方面表示，將竭盡所能，力爭為綠地的海外市場拓展提供渠道支持與資源保障。

中國房企出海潮涌/

目前，綠地已經在中國以外的六個國家的9個城市擁有項目。今年早期，綠地宣布在悉尼投資5億美元建造住宅高樓。而由綠地集團投資10億美元打造的洛杉磯中心區大都會項目已通過美國外國投資委員會審批，進展順利。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年以來，中國首富王健林領導下的大連萬達集團將投資近7億英鎊在倫敦核心地區建設超五星級萬達酒店；今年上半年，以SOHO張欣牽頭的中資財團以7億美元現金（不包含債務）收購了美國通用汽車大樓40%權益，成為彼時中國地產商最大一筆在美地產收購案。

此前，中國最大的上市地產公司萬科與世界一流開發商的鐵獅門公司（TishmanSpeyer）簽約，合作開發位于美國舊金山的一個豪華高層項目，這也是萬科首次進軍美國。

為何國內明星地產企業頻頻出海投資？較之國內市場，海外市場究竟有何獨特魅力？

對此，張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示，除了戰略化布局需要國內大型房企具有國際化視角外，中國房企“出海”更大的原因在于，企業可借助自身多年建立的渠道優勢，吸引國內高收入人群出國購置地產或者進行投資，也為房企增加一條收入途徑。

他具體談道，“細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其賣點大致可以歸納為移民、留學、投資和休閑旅游三類，國內龍頭房企在海外投資開發房產，也是看準了上述三類群體帶來的房地產市場需求的機會；其二，當前國際資本市場融資環境相對寬松，在歐美房地產市場開始逐步復蘇與回暖之際，國內房企開展海外房產投資業務，可借機布局國際房地產市場；其三，國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規避國內投資風險，這也導致部分龍頭開發企業轉投海外市場；其四，大部分海外的土地和房產都擁有永久產權，且生活、教育環境相對國內具有一定的優勢，對投資者和開發商都具有很大的吸引力。”

對于近來房企海外投資熱，英國倫敦華埠商會主席鄧柱廷日前在成都參加華商大會期間就向媒體表示，目前投資歐洲的房地產是比較合適的時機。他認為，歐洲經濟開始復蘇，房產處于低位上升期，很多國內房地產企業都開始看重歐洲市場并有所動作。

警惕出海投資風險/

截至目前，不少知名房企均有涉足海外房產市場。

中國海外投資聯合會一項數據顯示，2012年以來，萬科、綠地、碧桂園、中國建筑等十余家大型房企已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達幾百億美元，項目大多是位于海外發達市場，在這些項目中，住宅和旅游地產占比最高。

盡管出海掘金“看上去很美”，但考慮到“出海”需要充裕資金支持，并要求企業擁有成熟且符合當地特色的開發模式等，房企布局海外仍充滿變數。

張宏偉向 《每日經濟新聞》記者表示，目前國內龍頭房企大多采取與當地發展商合作開發模式，風險不是很高。不過，要留意的是，未來這些房企一旦進行規模化擴張則必然會遇到很多問題。

張宏偉指出，“海外的開發模式決定了企業需要大量依靠金融機構，這種模式對于中國房企而言，可能還不是很適應，由于布局海外的基本為國內大型品牌房企，而大公司模式已經固化，在海外短期內也就難以有規模化擴張的突破。”

面對風云變幻的國際市場，如果出海房企沒有充裕的現金流作為支撐，也將很難抵御海外市場風險。此外，海外政治壁壘與障礙、稅費制度的不同、匯率變動等也有可能成為中國房企出海的障礙。

值得一提的是，美國政府目前正在加緊追查公民的海外賬戶和海外資產，一旦被查出在海外藏有資產，戶主將遭重罰。此舉對華人影響非常大，部分華人為“保財”而放棄了綠卡。

對此，張宏偉認為，當地房地產市場購買力有限，不一定像國內那樣具有買房投資的市場氛圍。即使依靠“綠卡”將國內資產進行轉移的購房者也面臨一定市場風險。

再有，從銷售環節看，海外的房地產市場更加復雜，如何把控海外地產市場發展周期與特性，這或許也是出海房企必須要考慮的問題。