萬科猜想：房地產20年經營模式即將顛覆？

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

一直以來，房地產開發商被老百姓認為只是“蓋房子的”。盡管有些地產商也玩玩足球，拍拍電影，出張唱片，開發煤礦，鉆點石油……但這些都只能說是副業。不過，中國房地產企業“老大”萬科最近的一次收購，卻將房企的內涵猛然擴大，也讓人們對地產行業有了一次全新的認識。

10月30日萬科入股徽商銀行令業內外猜測紛紛，至今對其的解讀仍十分有限。《每日經濟新聞》經過深入調查大膽猜想：萬科此舉不僅僅是率先向客戶提供領先的社區金融服務，更將顛覆內地房地產延續了二十余年的舊有經營模式，最終成為一家利用大數據，從構建和服務社區，走向服務和運營整座城市，如同三星、長實、淡馬錫一樣的超級企業帝國。

10月30日，萬科公告正式宣布，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發行，此次認購股份數量不超過8.84億股，認購金額不超過34.3億港元，最終持股比例將占徽商銀行擴大后股本的約8%~8.28%之間，有望成為徽商銀行最大的單一股東。

有分析認為，萬科入股銀行是為了融資。萬科董秘譚華杰就參股徽商銀行一事稱，“是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求。相對于萬科過千億的年銷售規模，此次參股徽商銀行的投資規模不大，但可望發揮協同效應，幫助公司率先向客戶提供國內領先的社區金融服務，提升公司在全面居住服務方面的競爭力。”光大證券也表示，萬科此舉是為了深拓社區服務業。

為什么萬科此舉會引起如此關注？蘭德咨詢公司總裁宋延慶道出了背后原因：此舉也許將顛覆內地房地產經營延續了二十余年的舊有模式：以前萬科開發一個項目只能賺3~5年錢，而徽商銀行卻可以讓萬科持續賺錢。

解讀：徽商銀行是誰？/

如果不是萬科收購，徽商銀行至今仍游離于許多投資者的視野之外，籍籍無名。事實上，去年在《銀行家》雜志的榜單上，徽商銀行排在中國銀行業第27名。

《銀行家》給出的排名是有充足理由的?；丈蹄y行的上市文件，顯示了其在很多領域和資源上的優勢。2010年~2012年上述銀行的總資產回報率高于所有已經上市的商業銀行。截至今年6月30日，2013年度安徽省內50強企業有47家是該行客戶，另外該行還是安徽省級財政專戶資金收支總戶的唯一開戶行，以及部分市縣政府的招投標、國庫支付和財政資金的現金管理銀行。

徽商銀行的資金成本很低，2012年付息率僅為1.98%，低于A股上市城商行的平均融資成本，其平均貸款收益率超過7.16%。值得注意的是，徽商銀行在中小企業貸款方面有很強的優勢，超過95%的貸款客戶是中小企業。在徽商銀行的業務結構中，除了小企業貸款，市政和基建項目貸款也占到很大一部分。此外，在資產管理服務方面，徽商銀行也已有較大的規模，去年其發售的對公和個人理財產品超過500億元。

在萬科提及的社區金融，徽商銀行有著相近的戰略目標。徽商銀行提出加速發展零售銀行業務，完善包括分支行、電子銀行、財富管理中心和私人銀行中心等多層次的零售目標。

很顯然，徽商銀行所擁有的資源和優勢，不僅能滿足萬科的融資需要，為萬科業主提供社區金融服務，還能帶來更多戰略性資源。

潛能：萬科能得到什么？/

從財務指標看，萬科通過認購徽商銀行股權，得到的是一個“聚寶盆”。去年，徽商銀行的凈資產收益率達到22.93%；創造了自1993年以來歷史最高水平的萬科，凈資產收益率才19.66%。從某種程度上來說，徽商銀行比萬科“更賺錢”。

入股徽商銀行，或許能幫助萬科保持漂亮的業績。但是，根據譚華杰之前向媒體透露的信息，萬科的野心決不僅止于此。譚華杰在電話會議中強調，入股徽商銀行主要是幫助與公司合作的上游企業改善貸款環境，對公司間接起到協同作用。

據萬科透露的數據顯示，萬科目前有建材供應商及承包商約8000家合作企業，其中5000家為中小型企業。這些和萬科合作的建材供應商及承包商的融資，一直是萬科提升凈資產收益水平的關鍵。一旦這些企業遇到融資困難，徽商銀行可以在按揭貸款的審批和發放上提供更多支持，有利于萬科與合作企業洽談價格，間接幫助萬科降低采購成本。

根據譚華杰介紹，萬科收購徽商銀行是要發展社區金融，而社區金融本身也對萬科意義重大。有媒體曾探究過社區金融服務的主要內容，發現一是可以為業主提供包括水電煤在內的各類消費結算，二是可向業主銷售理財產品。

對萬科來說，一旦能通過徽商銀行銷售理財產品，那么公司未來的發展機會將進一步放大。細心的人們可以從萬科年報中看到，近年來萬科一直在與華潤集團有限公司及其關聯公司繼續展開合作，包括同珠海華潤銀行股份有限公司簽訂貸款合同，利用華潤深國投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金。

在萬科收購徽商銀行后，上述涉及為萬科項目融資的有限合伙類的房地產私募，有可能借助社區金融業務的開展，擴大募集資金的人群范圍。

萬科還可以通過涉足資產管理業務，伺機參股其他地產商的項目，獲取較高收益的同時，也為未來兼并收購其他企業的項目做好準備。萬科半年報披露，萬科長期股權投資了上海伍翎投資中心（有限合伙）、中信萬科開發基金、上海中城聯盟投資管理有限公司三家具有房地產私募基金性質的投資機構。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟說，開發商成立房地產基金，就是想通過投資其他企業開發的項目獲取收益。在這一領域，金地和保利都已有所建樹，萬科還沒有明顯的動作。必要時，萬科也可以通過投資、參股各類房地產私募基金兼并其他房企或項目。

前瞻：如何利用“大數據”？/

萬科能為業主提供的投資方向，顯然不會僅僅是房地產。

馬云曾說，淘寶是一家數據公司，它比工商銀行更了解工商銀行的客戶。未來萬科在大數據方面可以開拓的空間，雖然不會有淘寶這樣的規模，但對業主生活數據收集的詳盡程度上，不會比淘寶遜色。

此前，萬科在社區服務領域有非常多的突破。光大證券研報稱，2012年萬科升級了社區服務，后又推出了萬物倉、第五食堂和幸福驛站等設施。

涉足社區金融領域后，萬科不僅可以通過各個社區商鋪和服務項目來對業主的生活開支數據作詳盡收集，還可以通過徽商銀行的社區金融業務進一步了解業主的資產情況，以預測業主的潛在需求，進而調整服務內容和社區商業的業態。

甚至，萬科以現有的40萬戶業主作為樣本，間接了解不同行業的景氣程度，投資有潛力的業務。在大數據的協助下，投資者可以委托萬科進行資產管理，防范投資風險，提升盈利能力。

事實上，徽商銀行所能扮演的角色，并不限于為萬科提供社區金融服務或者為上游供應商提供中小企業借款，更可協助萬科實現其轉型城市配套服務商的戰略。

根據徽商銀行的招股說明書和此前的報道，徽商銀行的業務涉足安徽省內的市政和基建工程以及財政資金管理。萬科總裁郁亮在接受《每日經濟新聞》記者的采訪時提及，萬科正在向城市配套服務商轉型。在徽商銀行的牽線搭橋下，萬科有機會參與城市基礎設施的規劃、設計、開發、運營的機會，也間接有機會從事土地一級整理的業務。這些業務不僅可為萬科尋找到增加土地儲備的機會，本身也有非常高的收益空間。

萬科與徽商銀行“1+1”要大于2，還需掃清一些障礙。比如銀監會今年出臺 《中國銀監會辦公廳關于做好2013年農村金融服務工作的通知》（銀監辦（2013）51號）規定，允許城市商業銀行在有關轄區內及周邊經濟緊密區申請設立分支機構，但不得跨省設立分支機構，以抑制盲目擴張沖動。一定程度上，這會影響萬科把握新商業機會的速度和收益。

萬科已經邁開了重要一步。宋延慶稱，未來的房地產業經營模式，可能從此發生深刻轉變。