一線城市年內賣地4720億元創記錄 同比暴漲181%

有分析人士表示，土地出讓金占商品房銷售額的占比被快速拉高，今年預計將達40%左右

■本報記者 王麗新

“創33個月以來新高”，“創45個月以來新高”，無論是今年9月份典型10個城市土地出讓金收入還是今年11月份一線城市土地成交均價，都在不斷飆升，土地盛宴貌似已不足以形容一線城市土地市場的高漲情緒，或許“饕餮盛宴”更為貼切？

據《證券日報》記者從中國房產信息集團(CRIC)獲取的一份數據顯示，截至到11月底，2013年年內北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，2012年同期則為1675.55億元，同比暴漲181.72%，創歷史最高紀錄。

“今年一線城市土地市場競爭非常激烈，甚至有部分老牌房企可能也連一幅地都搶不到，開發商對未來一線、二線城市房價走勢判斷的樂觀程度似乎一直在打破你的認知底線。”一位龍頭房企的高層人士向記者如此直言，“簡直瘋了！”他甚至稱，或許兩三年后，個別企業將出現問題。

土地成交額劇增近2倍

據中國房產信息集團(CRIC)數據顯示，2013 年1月-11月，10個典型城市土地出讓金收入為7928.9億元，與2012年同期相比增長121.8%，較2011年同期增長38.4%。從歷年同期情況看，今年前十一個月土地出讓金收入創造了歷史新高。與去年全年4397.7億元的土地出讓金收入相比，今年前十一個月已超過3531億元。

值得一提的是，從四大一線城市歷年土地出讓金收入情況來看，2013年前十一個月的土地出讓總額為4720.38億元，創下了歷史最高紀錄。據中國房產信息集團(CRIC)數據顯示，2012年四大一線城市土地出讓總額為2042.22億元，2011年、2010年和2009年則分別為2831.68億元、3731.82億元和2623.7億元。

從四大一線城市土地成交情況來看，2013年1月-11月，一線城市共出讓土地1112幅，累計建筑面積為9032.06萬平方米，累計土地出讓金收入為4720.38億元，2012年同期則分別為6876.1萬平方米和1675.55億元。其中，土地出讓建筑面積同比增長31.35%，土地出讓金則同比上漲了3044.83億元，暴增181.72%。

“從出讓的土地建筑面積和成交價格上漲幅度來看，顯然土地價格高漲的非常快，這也折射出房企在一線城市搶地呈現出的白熱化程度。”一位業內人士向記者表示，尤其各地地王頻繁出現，一線、二線城市幾乎只要有住宅用地成交，成交單價就一筆高過一筆。

此外，根據中原地產研究中心統計數據顯示，2013年1月-11月，全國40個主要城市土地成交額高達1.4萬億元，與2012年同期的8369億元相比，上漲幅度達到了68%，與2012年全年這40個主要城市的土地成交總額10674億元相比，超過了3345億元。

地價飆升加大房價下行壓力

“從土地出讓金與商品房銷售額的占比來看，比例在不斷升高。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，數據顯示，2012年這一比例不到30%，2013年則預計達到40%左右。從這一角度看，土地成交價格高漲，但售價卻受干預，導致賬面上銷售收入比開發商原來預期的有所減少。

不過，從2012年初開始，北京房價連續上漲已經超過了20個月，實際上，這背后土地的高價成交是拉高房價指數的主要推手，房價下行壓力也隨之加大。

對此，中原地產市場研究部總監張大偉表示，尤其今年地王頻繁出現，其出現力度刷新了歷史記錄。“相比往年樓市最火爆期出現的地王，本輪地王的單價、總價都突破了市場的想象力”。

張大偉稱，北京、上海等城市的大部分地王地塊的樓面價已經超過了區域內的在售房價，“地王可以說已經秒殺了在售的絕大部分物業”，而且導致定價權幾乎掌握在開發商手中。同時，目前來看，按照全國主要城市出現的地王成交總價、單價以及其具情況來看，如果開發商想要賺取正常的利潤，售價需要在目前市場的基礎上，一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。

但盡管如此，仍有房企加速了向一線城市進軍的步伐，包括泰禾集團、陽光城，甚至融創中國以7.3萬元/平方米的單價拍下北京的全國最貴地王，其未來是否能如融創中國董事長孫宏斌所說的賣到30萬元/平方米，業內尚不去討論。

但實際上，據《證券日報》記者獲悉，現在連不少大型知名房企高層都稱“瘋了”，如此貴的地價，到底有多少利潤可賺？定多高的售價才能被市場接受。“拿著貴地的開發商都在不斷研究開發節奏，計算相應的成本，小心翼翼著呢”。

文章鏈接 http://finance.qq.com/a/20131205/002367.htm