逃而不離三四線：土地出讓金額同比增加50%

每經記者 區家彥 發自廣州

“逃離三四線”，這是從今年初就在房地產圈里流傳的一種說法。由于供應量過大，人口導入速度緩慢，三四線城市曾經不被地產圈內廣泛看好。在今年的博鰲房地產論壇上，甚至有房企提出以后不會考慮在三四線城市拿地。

不過，《每日經濟新聞》記者從中國指數研究院獲得的數據發現，截至今年11月，全國主要三四線城市土地出讓金收入同比上漲近50%。無論是成交面積，還是平均樓板價，三四線城市的土地出讓都要好于2012年。

大型地產商的銷售業績構成，足以說明三四線城市的重要性。最具代表性的莫過于碧桂園。數據顯示，今年前10月，碧桂園共實現合同銷售金額797億元，遠超年初制定的620億元的銷售目標，今年內極有可能邁進千億俱樂部。克爾瑞研究數據顯示，在碧桂園前三季度銷售面積中，三四線城市占比高達78.3%。

三四線城市仍是投資熱點

回顧媒體報道，可以發現三四線城市“被拋棄”的最早論斷，是從去年末開始的。當時有機構發布了《中國城市房地產風險榜》，榜單前50名絕大部分是三四線城市。隨后一些經濟學家紛紛拋出類似觀點，認為部分三四線城市房地產會因為供應量過大而崩盤。

在這個背景下，當今年一二月份一線城市土地價格開始走高時，就有業內人士判斷認為：主要是開發商為躲避三四線城市的風險，集中大量資金搶購一線城市地塊所致。也有開發商對媒體表示，三四線城市供應量過大，且很多屬于人口流出城市，有比較高的風險，應該從三四線城市撤離，回歸一線城市。

事實上，中國指數研究院對三四線城市過去一年的土地成交情況統計說明，絕大部分的開發商不僅沒有撤離三四線城市，反而增加了在這些城市的投資。

該機構的數據顯示，今年1~11月，全國主要三四線城市共出讓土地20345宗，較去年增加24.5%；合計成交建筑面積為7.4億平方米，較去年增加17.5%；土地出讓金為9693億元，較去年增加50%。

不僅土地成交金額和成交面積大幅增長，成交樓面單價也出現了一定幅度的攀升。根據上述機構的統計，今年三四線城市住宅用地的平均成交樓板價達到了1005.63元/平方米，而前一年這個數字只有878.96元/平方米。

克而瑞提供的21個典型三四線城市樣本也顯示房企大規模進軍三四線城市的趨勢。今年1~10月土地出讓金同比出現下跌的城市僅有7個，其中常州、揚州、鎮江降幅在50%以上；土地出讓金同比上漲的城市有14個，其中桂林、九江、廊坊、連云港、文昌的漲幅在80%以上。

行情逆轉須待新城鎮化

為什么三四線城市的土地市場并不像很多人預期的那么低迷，反而出現成交價格和成交面積的整體上漲？

克而瑞研究報告也許能說明其中的原因，今年前三季度，一線城市土地成交面積同比漲幅為17%，二線城市成交面積同比漲幅為22%，三線城市成交面積同比漲幅為16%。

其中，三線城市正逐步分化為兩類：一類是房地產市場恰好處于快速發展期的三線城市，這類城市今年繼續保持穩步發展步調，從2013年1~9月商品住宅成交量來看，洛陽、北海、廊坊、晉江等城市較去年同期市場規模增長都在50%以上，泉州同比增長了95%。

另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發過剩，今年風險快速積蓄，惠州、常州等城市1~9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。

“盡管三四線城市存在供應過剩的情況，但并不等于說所有企業都不去那里拿地。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經濟新聞》記者，由于一線城市市場容量有限，一些大型企業的轉向更多是為了平衡業務布局。實際上，對于許多擁有產業基礎支撐、人口密集、鄰近經濟發達城市的三四線城市，仍然存在投資價值。

朱一鳴也認為，今年三四線城市房地產行情回暖更多的是對過去兩年多“低迷”的彌補，同時也是一二線城市行情帶動的結果，三四線城市房地產行情大逆轉估計要等到新一輪城鎮化全面展開后才能開始。

普華永道中國合伙人孫穎說，雖然業界擔心二三四線城市存在供應過量的風險，但相比一線城市來說，三四線城市的房價和成本都要低得多。在這樣的背景下，投資者的策略并不是一味撤離這些城市，而是優化投資組合，選擇購入城市的核心位置。