上海再現“做低房價避稅”現象 分析稱稅制存漏洞

每經編輯 每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

《房地產時報》上周五報道稱，一套320萬的房子在交給稅務部門完稅時，被做低房價為200萬，這樣房子就變成“普通住房”，再加上該房“滿五年唯一”，就沒有營業稅、個稅，大大“節省”稅費。克而瑞研究中心研究總監薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者，類似的情況目前在市場上非常普遍。

業內人士稱，上述現象的出現，和個別評估公司為爭奪業務，和上海普通住房標準相對房價偏低，和按交易總額百分比征稅的體制等因素有關。薛建雄指出，由于風險都是積累的，今天把價格做低，意味著下次交易成交價格會更高，未來的稅費風險會提高。

評估公司搶業務是誘因

據信義房產分析師朱平平觀察，靠做低房價避稅的以中低端房屋居多，相對而言，這類業主更在乎稅費支出。

記者從上海房地產交易中心稅務窗口了解到，房地產交易中心有專門的價格標準，想要過戶的房屋，價格如與房地產交易中心的價格標準相符就可直接過戶，如果價格差異較大則需要引入專業的房地產評估機構來重新定價。一位不愿具名的房地產評估業內人士告訴記者，房地產評估機構針對存有異議的房屋進行重新估值，一般上下浮動不會超過15%。不過，《每日經濟新聞》記者通過一系列采訪發現，目前通過做低房價達到避稅手段的情況非常普遍，評估后的房價縮水幅度可達30%，有的甚至更高。

一位同樣不愿具名的房地產評估人士表示，評估公司如果做低價格，勢必要承擔因為偷稅漏稅可能帶來的懲罰風險，一般情況下大型正規的評估機構是不會這么做的。但是，由于房屋交易中心并沒有指定具體的估價公司，只要求二手房交易雙方提供資質一級的房屋評估公司出具的報告即可，這就給估價公司協助買賣雙方做低房價創造了理論上的可能性。

朱平平認為，交易中心的評估價沒有跟上市場價格的變化也是造成怪象的原因，由于今年房價漲幅較大，超過了交易中心的評估價漲幅，部分想要避稅的業主因此獲得了做低房價的空間。

普通房標準落后房價漲幅

導致二手房價格做低現象普遍的另一原因，和目前上海的普通住房標準相對房價偏低有關。

上海市2012年3月1日調整了普通住房標準，規定可以享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下條件：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下；坐落于內環內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環外的低于160萬元/套。

今年房價上漲較大，很多原本可享受優惠政策的普通住房變成了非普通住房，需要支付較普通住宅高得多的稅費。在這一背景下，二手房的買賣雙方可能會試圖通過做低房價來規避高額的稅費支出。

21世紀不動產上海區域分析師羅寅申表示，普通房住宅標準出臺已經有1年多的時間，在今年上海市房價漲幅超過10%以上的情況下，單個區域的一些普通房標準肯定會出現一個明顯的變動，如果還套用以前的標準，那普通住房的比例一定是縮小的，而一旦比例縮小，從普通住宅轉為非普通住宅稅費也隨之增加，就會出現為了避稅而做低房價的情況。

值得注意的是，二手房評估過程中還會剔除裝修成本，這樣也給房價提供了一定的折讓空間，但裝修價格上下浮動一般不會超過10%。

薛建雄認為，大規模做低房價的原因與目前按交易總額百分比征稅的體制有主要關系。如果是按照差價來征稅，則會避免做低價格的情況出現。