二線城市扎堆醞釀提高基準地價 難改開發商拿地節奏

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

2013年12月，鄭州、青島、?？谝约皬B門4個二線城市一同加入到調整基準地價的大軍中。

中國房地產學會副會長陳國強告訴《每日經濟新聞》記者，集中調整的原因，一是到了調整的年限；二是由于過去幾年的土地價格整體抬升。基準地價是個參考值，過去的基準地價偏低，新出讓的地塊就不太容易反映真實地價水平。

基準地價的調整，對于進軍二線城市的開發商有何影響？

陽光100置業集團常務副總裁范小沖向 《每日經濟新聞》記者表示，會影響開發商的拿地成本，但不會改變其在二線城市的開發節奏。

4個二線城市醞釀提高基準地價/

《每日經濟新聞》梳理發現，鄭州、青島、?？凇B門擬調整基準地價，與之前相比都有不同程度的上漲。

公開資料顯示，海口市本輪更新成果與2009年基準地價相比，整體水平上漲了164.23%；鄭州市與2009年公布實施的基準地價相比，住宅用地整體平均上漲85%，商業用地平均上漲125%；廈門市本輪擬調整的基準地價與2007年公布實施的基準地價相比，部分片區漲幅超過100%。

值得關注的是，根據克而瑞機構的統計數據，從上一輪基準地價實施時間到目前，上述4個二線城市房價均有所上漲，且漲幅均超過20%。

在2013年，4個城市中漲幅較為明顯的當屬鄭州市和廈門市。

國家統計局公布的2013年7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，鄭州市新建商品住宅環比上漲1.7%，居中部省會城市第一，在全部70個大中城市中排名第四。而同年8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，廈門市新建商品住宅價格環比上漲1.0%，漲幅位居全國第六。

青島市國土資源和房屋管理局市場處處長元廷世告訴 《每日經濟新聞》記者，調整基準地價的評估有多種方法，包括用房價來倒推地價、基準地價系數修正法、房屋收益還原法等大約4、5種還原方法，地價是隨著房價走的，因此地價滯后于房價。這樣就可以根據土地、房屋的交易價格，測算出基準地價；鑒于國家要防止房地產過快增長，在這種前提下，基準地價比土地市場平均價格要略低一些。

國土資源部2001年發布的相關文件規定，各級土地行政主管部門要依照法律規定，建立和及時更新基準地價?；鶞实貎r原則上每三年更新一次，并根據市場變化，適時進行調整。

值得注意的是，上述4城市地價調整都過了3年的期限。

廈門市截至2013年實施的基準地價自2007年起施行，鄭州市基準地價是2009年公布實施的，?？谑性鶞实貎r標準至本輪評估基準日已逾3年。

“青島市在2007年調整過一次基準地價。”元廷世透露，2010年又調整過一次，也通過了上級國土部門的驗收，但沒有實施。因此，當前的情況相當于6年才調整一次。

開發商節奏難受影響/

首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，隨著城市設施的完善，基準地價肯定是不斷提高的。

但陳國強指出，基準地價的提高，并不意味著之后地塊成交價格的提升。土地成交價格，取決于地塊性質、地塊規模大小、區位條件以及參加競拍企業的多少等。

范小沖告訴記者，基準地價的調整幅度是有限的?；鶞实貎r調整，影響最大的是低價值、非熱點城市的土地，而對于一些熱門二線城市，影響并不大。

對于其中原因，范小沖分析，低價值、非熱點城市的土地往往是底價成交，提高基準地價就提高了開發商的土地成本。而對于熱門二線城市，多家房企搶地、價高者得，成交價格遠高于基準地價。

河南省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京告訴記者，由于目前鄭州市土地稀缺，房企拿地已現分化，小型房企尚沒有能力在鄭州拿地，而標桿房企拿地還是依據自身的戰略節奏，不會因為基準地價的上升而改變拿地節奏。

建業地產內部人士在接受記者采訪時表示，建業地產已在鄭州市有了大體量的土地儲備，對市場要繼續觀望，短期內基本上不會去搶高價地。