二線城市扎堆醞釀提高基準(zhǔn)地價(jià) 難改開發(fā)商拿地節(jié)奏

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

2013年12月，鄭州、青島、海口以及廈門4個(gè)二線城市一同加入到調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的大軍中。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，集中調(diào)整的原因，一是到了調(diào)整的年限；二是由于過去幾年的土地價(jià)格整體抬升。基準(zhǔn)地價(jià)是個(gè)參考值，過去的基準(zhǔn)地價(jià)偏低，新出讓的地塊就不太容易反映真實(shí)地價(jià)水平。

基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整，對(duì)于進(jìn)軍二線城市的開發(fā)商有何影響？

陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，會(huì)影響開發(fā)商的拿地成本，但不會(huì)改變其在二線城市的開發(fā)節(jié)奏。

4個(gè)二線城市醞釀提高基準(zhǔn)地價(jià)/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》梳理發(fā)現(xiàn)，鄭州、青島、海口、廈門擬調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，與之前相比都有不同程度的上漲。

公開資料顯示，海口市本輪更新成果與2009年基準(zhǔn)地價(jià)相比，整體水平上漲了164.23%；鄭州市與2009年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)相比，住宅用地整體平均上漲85%，商業(yè)用地平均上漲125%；廈門市本輪擬調(diào)整的基準(zhǔn)地價(jià)與2007年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)相比，部分片區(qū)漲幅超過100%。

值得關(guān)注的是，根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從上一輪基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施時(shí)間到目前，上述4個(gè)二線城市房?jī)r(jià)均有所上漲，且漲幅均超過20%。

在2013年，4個(gè)城市中漲幅較為明顯的當(dāng)屬鄭州市和廈門市。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中，鄭州市新建商品住宅環(huán)比上漲1.7%，居中部省會(huì)城市第一，在全部70個(gè)大中城市中排名第四。而同年8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，廈門市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅位居全國第六。

青島市國土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)元廷世告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估有多種方法，包括用房?jī)r(jià)來倒推地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、房屋收益還原法等大約4、5種還原方法，地價(jià)是隨著房?jī)r(jià)走的，因此地價(jià)滯后于房?jī)r(jià)。這樣就可以根據(jù)土地、房屋的交易價(jià)格，測(cè)算出基準(zhǔn)地價(jià)；鑒于國家要防止房地產(chǎn)過快增長(zhǎng)，在這種前提下，基準(zhǔn)地價(jià)比土地市場(chǎng)平均價(jià)格要略低一些。

國土資源部2001年發(fā)布的相關(guān)文件規(guī)定，各級(jí)土地行政主管部門要依照法律規(guī)定，建立和及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

值得注意的是，上述4城市地價(jià)調(diào)整都過了3年的期限。

廈門市截至2013年實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)自2007年起施行，鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)是2009年公布實(shí)施的，海口市原基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至本輪評(píng)估基準(zhǔn)日已逾3年。

“青島市在2007年調(diào)整過一次基準(zhǔn)地價(jià)。”元廷世透露，2010年又調(diào)整過一次，也通過了上級(jí)國土部門的驗(yàn)收，但沒有實(shí)施。因此，當(dāng)前的情況相當(dāng)于6年才調(diào)整一次。

開發(fā)商節(jié)奏難受影響/

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，隨著城市設(shè)施的完善，基準(zhǔn)地價(jià)肯定是不斷提高的。

但陳國強(qiáng)指出，基準(zhǔn)地價(jià)的提高，并不意味著之后地塊成交價(jià)格的提升。土地成交價(jià)格，取決于地塊性質(zhì)、地塊規(guī)模大小、區(qū)位條件以及參加競(jìng)拍企業(yè)的多少等。

范小沖告訴記者，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整幅度是有限的。基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，影響最大的是低價(jià)值、非熱點(diǎn)城市的土地，而對(duì)于一些熱門二線城市，影響并不大。

對(duì)于其中原因，范小沖分析，低價(jià)值、非熱點(diǎn)城市的土地往往是底價(jià)成交，提高基準(zhǔn)地價(jià)就提高了開發(fā)商的土地成本。而對(duì)于熱門二線城市，多家房企搶地、價(jià)高者得，成交價(jià)格遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)。

河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京告訴記者，由于目前鄭州市土地稀缺，房企拿地已現(xiàn)分化，小型房企尚沒有能力在鄭州拿地，而標(biāo)桿房企拿地還是依據(jù)自身的戰(zhàn)略節(jié)奏，不會(huì)因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)的上升而改變拿地節(jié)奏。

建業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)表示，建業(yè)地產(chǎn)已在鄭州市有了大體量的土地儲(chǔ)備，對(duì)市場(chǎng)要繼續(xù)觀望，短期內(nèi)基本上不會(huì)去搶高價(jià)地。