折讓購房尾款債權 旭輝提前半年“回收”預售款

每經編輯 每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

歲末年初，銀行整體收緊房貸幾乎是一個慣例。事實上，自2013年年底以來，市場利率水平一路飆升，大有超過往年的勢頭。

但旭輝集團近期發行了一款創新型金融產品，折讓購房者的應付尾款債權，進而加快了資金的周轉速度，提升了效率，也令旭輝在土地市場上獲得更多的機會。

正略鈞策管理咨詢合伙人副總裁薛迥文表示，類似產品就像是過橋貸款，對開發商現金流的好處是不言而喻的。雖然企業要負擔一部分融資成本，但這樣既可以緩解資金流動性，又能將融取的資金用于土地市場和項目收購市場尋找機會，大大提升了資金的利用效率和收益率。

短期融資放大資金杠桿/

旭輝集團近期通過華宸未來資產發行了一款“華宸未來-旭輝北京空港中心專項資產管理計劃”，為有限合伙基金項目，總規模3億元，投資期限共計6個月（按月分配利息，本金到期一次結清），投資標的為旭輝集團在北京推出的寫字樓項目“旭輝·空港中心”。

據項目方介紹，目前“旭輝·空港中心”項目基本竣工，已實現銷售收入14.3億元，其中8.3億元首付款已經付清，另有6億元購房者應付尾款，銀行要到2014年6月份“旭輝·空港中心”的竣工備案下來才發放。

為了加快資金回籠的速度，旭輝通過上述項目以50%的轉讓對價受讓“旭輝·空港中心”預售合同下購房者應付尾款債權。據悉，項目購房者應付尾款債權約6.0億元，占合同總價的40%，其中4.6億元已經申請銀行按揭貸款。

項目資料顯示，待“旭輝·空港中心”竣工備案出來后，購房者通過銀行按揭貸款或者自有資金支付購房尾款，實現預期債權退出。

早在2011年，銀監會就提出要緊抓房地產貸款風險，杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場。同年，上海銀監局曾發文要求嚴格管理商業地產信貸，明確叫停個人消費貸款購買商業用房，要求本地各商業銀行，必須在商業用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發放貸款。事實上，類似規定對開發商的現金流提出了考驗。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示，項目應付尾款無法及時收回，開發商就會有資金回籠方面的制約，這就意味著用同等的資本金，能操作的項目變少，資金杠桿比例被迫降低，從而降低企業的發展速度。

“犧牲一部分利潤，但可以大大緩解旭輝的資金流動性。”薛迥文認為，通過信托、有限合伙基金等金融產品來提高企業資金杠桿比例，正逐漸被業內所關注。

信貸緊縮倒逼房企多元融資/

金融搜索平臺“融360”最新報告稱，2013年12月以來，在房貸市場上，各銀行“停貸潮”呈蔓延態勢。

市場資金面緊張對開發商的現金流形成不小的壓力，倒逼房企打開多元融資渠道。

旭輝控股集團董事長林中告訴《每日經濟新聞》記者，從戰略發展的角度來看，旭輝會根據公司的發展節奏，選擇合適的融資方式。

“在公司內部，我們希望整個融資體系是多元化、多渠道的，但是比重不同。比如，境外融資占40%，境內融資占60%；長期債券超過80%，短期債券控制在20%以內；類似于信托這樣的貸款，會控制在10%以內。隨著公司境外發債逐年增加，將逐漸替代境內信托。”林中表示，他們更傾向于海外融資，因為海外融資年限長、利率低，獲取渠道便捷。