萊蒙國際2.39億曲線拿地 南京高毛利項目增厚業績

每經記者 葉燕婷 發自深圳

2013年上半年南京項目首嘗甜頭后，萊蒙國際(03688，HK)近日再入南京曲線拿地。12月31日，公司宣布收購華潤城市交通設施投資旗下公司，借此獲得該公司旗下南京地塊。《每日經濟新聞》記者查閱公告統計得知，2013年以來萊蒙國際分別在杭州、南京、上海等地獲得土地和收購項目，花費48.77億元，這一數字已超過公司上半年40.05億港元（約合31.25億元人民幣）合同銷量。

去年8月，萊蒙國際執行董事、主席兼行政總裁黃俊康曾在博鰲論壇上公開表示，2013年下半年，萊蒙國際還會拿50億左右的土地，但他強調，相對的反周期拿地一直是公司“致勝法寶之一”，會非常注意買地時機，絕不能頭腦發熱、搶地王。

美聯物業全國研究中心主任何倩茹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，通過收購方式房企選擇地塊的范圍更廣，同時價格價相對透明，不可控因素相對較小，符合萊蒙穩健的作風。她表示，房地產企業細分市場的趨勢將在今年更加明顯，萊蒙國際去年全部在一二線城市拿地，未來或更加偏向中高端高利潤項目。

南京高毛利項目入市

12月31日，萊蒙國際發布公告稱,公司以已約2.39億元人民幣投資購入華潤城市交通設施投資購所持的城市交通設施發展全部股權及貸款。資料顯示，城市交通設施發展間接持華潤(南京)90%權益，而華潤(南京)持有一地塊,該地塊位于中國南京市下關區黃家圩路火車站北廣場西側地塊,總地面積約為1.6萬平方米,地面建筑面積約3.9萬平方米。

萊蒙國際表示，以上地價已支付，華潤(南京)目前正在進行獲取土地使用權證。公司董事認為，收購事項將使集團拓展其于南京及中國長江三角洲地區物業市場的據點。

事實上，2013年上半年萊蒙國際位于南京的首個項目已經在五月開始銷售，截止2013年6月30日項目獲得14.04億港元（約合110.95億元人民幣）銷售，成為萊蒙國際在深圳水榭春天高毛利系列即將完結時的“緊急救火盤”。

記者查閱公司近兩年報顯示，2012年全年深圳水榭春天系列銷售33.26港元（約合25.95億元人民幣），撐起萊蒙全年過半的銷售額。而去年上半年，深圳和南京的水榭春天分別貢獻總銷量的35%左右，同時，南京項目以32905.3港元/平米（約合25677.18人民幣/平米）的均價高出深圳項目均價16%，替代后者成為萊蒙國際均價最高的高毛利項目。

由于南京高利潤項目的入市和公司毛利較低的常州項目占比減小，2013年半年報顯示，公司毛利率已由2012年同期的39.2%略微上升至41.8%。

初嘗南京的甜頭后，萊蒙國際加快當地拿地步伐，2013年8月，萊蒙國際以14億元拍下南京雨花臺區寧丹路以西G46地塊，溢價率62%，樓面價8503元/平方米。該地塊將是一個集體育、文化、休閑、娛樂、居住、經營商貿于一體的城市板塊。本次通過收購華潤城市交通設施投資旗下公司獲得南京土地，已是公司半年內囊括的第二塊南京地塊。

凈負債率攀升至97.6% 

不斷擴張加上一二線城市的高地價壓力下，萊蒙國際負債率持續攀升。2012年年底公司凈負債率已達67.5%，在2013年中期報告中，更是上升至97.6%。此外，2013年公司的中期業績顯示，營業收入由去年同期的約21.95億港元（約合17.13億人民幣）減少44.5%至約12.19億港元（約合9.51億人民幣）。

公司表示，凈負債比率增加主要是因為杭州新收購項目的土地收購令資本開支上升及付清南昌萊蒙都會為償付土地出讓金導致。

對于高負債，萊蒙國際執行董事兼首席財務官林戰在去年年中業績會上曾對記者表示，購買的杭州項目、南京項目，或者是上海項目，都是很優質的資產。而且都是屬于“今年買地，明年銷售”的高周轉的項目，對公司現金流的影響是短期的。

此前，作為公司第一個“高周轉”項目，南京水榭春天項目從2012年6月27日至次年5月1日首次開盤，僅花費9個月的時間。

同時，萊蒙國際也在尋找除房地產開發外的輕資產模式，目前，公司已開展投資物業、房地產買賣和房地產基金等相關業務。

去年16.88億元收購海莎瑪世紀公園項目就是很典型的房地產買賣，黃俊康表示，“我們買下來以后將會做一些適度的改造、培育，等它增值以后，伺機把它賣出去，如果市場反映不錯，也不排除有散售，不過暫時還沒這個做法。”

此外，萊蒙國際已擁有自己的投資基金新萊源，暫時以債券為主，黃俊康表示，目前已經管理了約十七八億人民幣的規模，下一步也不排除在香港再做一個美元的基金。