綠地夸4000億“海口”：海外+商業地產=突破“天花板”？

每經編輯 每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

“過去說，銷售規模2000億元以上沒可能，但我告訴你，現在輕松就可以實現2000億元以上，就看你怎么轉型。”當以萬科總裁郁亮為代表的地產大佬在2013年提出，未來五到十年內，房地產行業將遭遇“天花板”時，綠地董事長張玉良卻高調表示：綠地的發展還沒有遇到“天花板”。

為此，張玉良為綠地提出了一個目標：今年成為全球200強規模的企業，明年則將是全球100強。到了2015年，綠地經營目標直指4000億。

或許可以理解，作為一家即將通過借殼登陸A股市場的以地產為主業的綜合集團，綠地有必要給投資者打“雞血”。

海口夸下了，但這4000億背后，張玉良的底氣何在？

海外業務收益遠超國內

張玉良覺得沒有“天花板”，他把目光指向海外。

今年1月，在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，張玉良透露，綠地在海外的房地產投資收益遠比國內高，今年開拓的海外領域將目標定位在發達國家，針對中國游客、中國投資移民需求進行布點。

張玉良舉了綠地投資的亞洲一個國家的例子，“每平米成本是10000~16000元，售價卻是23000元，（收益）遠遠好于國內。”

截至目前，綠地的海外業務已布局四大洲七國十一城，確定項目投資額超過100億美元，穩坐房企海外投資頭把交椅。

張玉良稱，去年綠地的海外業務銷售收入為30億元人民幣，預計今年將進入加拿大、法國、新加坡等3~5個國家，全年計劃新增海外投資50億~80億美元，海外業務實際銷售收入達到130億元人民幣。

房地產專家陳晟指出，近年來房企大規模向海外發展，在很大程度上將海外市場看成國內市場的延伸，因此找準正確的城市將成為關鍵。“開發商在國內都聚集在北上廣深等一二線城市，出海淘金就必須在世界范圍內尋找‘北上廣深’。”陳晟說。

張玉良表示，今年開拓的海外領域將目標定位在發達國家，理由是，利用國內、國際兩種資源，針對中國游客、中國投資移民需求進行布點，“有數據統計，澳洲70%的新房都是賣給中國的消費者。”

通過投資海外市場嘗到甜頭的不只有綠地，碧桂園甚至希望未來海外地產的業務收入能占到其總收入的一半。據張玉良介紹，未來海外業務占比將占公司20%的標準線之上。

去年綠地海外房地產業務收入僅30億元，如果按照至少20%的的業務占比，達到4000億元總銷售規模時，這一塊業務收入至少需要達到800億元，綠地還有很長一段路要走。

陳晟認為，找到好的城市、控制拿地成本、暢通的融資渠道對于綠地的海外發展至關重要，也成為其超越萬科的一張王牌。

商業地產盈利模式占優

張玉良所夸“海口”，另一股底氣還來自綠地在商業地產領域的發展，他認為，綠地的商業地產運作模式可以幫助綠地頂破“天花板”。“綠地通過運行機制、商業模式及區域布局的不斷優化，實現從單一開發到綜合開發、從國內開發到國際開發、從單純開發到開發運營并重的深刻轉型。”

受電商沖擊及成本高企的影響，傳統商業地產正處于寒冬之中。然而，張玉良認為，商業地產是綠地大盤子中的一抹亮色。目前，綠地在商業地產部分的銷售額占到房地產銷售收入的60%。

蘭德咨詢總裁宋延慶說，綠地布局商業地產，時間上比萬科早得多，且很早之前就提出了“超高層”戰略，這使得他們在這一領域較競爭對手有很大優勢。

綠地商業地產盈利模式，保證了其穩定的收入來源。克而瑞研究中心總監薛建雄說，綠地商業地產的產品線之一——城市中心的 “超高層”，不像其他公司那樣全部持有、長期經營，需要15~16年時間才能回收成本，綠地的模式是只持有最好的部分，其他全部賣掉。

統觀綠地的地產布局，其延續聚焦一二線及重點省會城市的策略，2013年中，先后在北京、上海、廣州、杭州、南京、重慶、成都等33個城市新增土地儲備101幅，土地投資款近800億元，可建筑面積3127萬平方米，開發的項目已經遍及全國29個省份80多座城市。張玉良在做妥了以上基本完善的全國化布局的基礎上，下一步將重點加強華東、中部及珠三角地區重點城市的布點和深耕。基于目前的項目儲備情況，今年綠地房地產業務銷售收入超過2400億便是鐵板釘釘了。

張玉良向 《每日經濟新聞》記者表示，轉型只有進行式沒有完成式，綠地將繼續實現“擴體量、提質量、增能量”。