上海虹橋商務區建設延期？開發商或“錯峰”入市

每經編輯 每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

據觀點地產網消息，耗資數十億美元在建的上海虹橋商務區可能面臨最長延期兩年的尷尬。

地產服務機構萊坊國際近期出具的一份報告也指出，根據公共開發計劃，虹橋商務區核心區一期大多數項目將于2014年中期至2015年底完工，但從實際工程進度來看，預計很多項目的最終竣工時間將延遲10~24個月。除此之外，地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統等基礎設施也可能無法和開發商的計劃進程保持一致。

不過，昨日（2月24日），《每日經濟新聞》記者以投資者身份致電虹橋商務區管委會，工作人員回復稱，虹橋商務區核心區一期大部分項目仍會按照原先的截止時間交付，目前正在要求開發商抓緊開發，政府對建設進度有時間規定，如果要推遲會有相關公告。

業內分析稱，如果項目延期，意味著前期投入無法如期收回，后期租金也無從著落，項目收益率將受影響。

值得注意的是，2015年，上海寫字樓市場將迎來集中供應高峰期。有觀點認為，在入駐企業租金無法維持物業基本運營的情況下，開發商更傾向于將項目延后或空置。

機構：部分項目延期10~24月/

虹橋商務區官網信息顯示，4.7平方公里的核心區開發規模為地上是500多萬平方米，地下280多萬平方米。

戴德梁行華東區策略發展顧問部數據顯示，2010年至今，虹橋商務核心區域已經成功出讓土地264萬平方米，出讓總金額達700億元。據悉，目前包括萬科、瑞安、龍湖、協信、經緯、富力、正榮、三湘在內的30家房企已經入駐虹橋商務區核心區。

資料顯示，2010年10月14日，虹橋商務區核心區首幅地塊招標出讓，香港瑞安房地產以31.88億元競得一期06地塊。2013年11月8日，虹橋商務核心區最后兩幅地塊出讓，總面積達18.53萬平方米，其中北片區01、03號地塊由福建中駿聯合體以總價35.79億元競得，樓面價1.28萬元/平方米；另一幅地塊由旭輝香港旗下項目公司旭安（香港）有 限 公 司 以21.44億元底價競得。

根據規劃方案，虹橋商務區核心區域內項目原計劃于2015年底前完工。但據萊坊國際對開發商的一項調查顯示，部分商業項目最后交付時間可能會推遲10~24個月。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，項目推遲會直接影響開發商投入成本的回收，從而對投資收益率造成影響。

《每日經濟新聞》記者在虹橋商務區現場看到，該區域的兩大主要建筑虹橋天地和虹橋綠谷基本完成結構封頂，已開始安裝幕墻。此外，區域內還有一些項目在陸續建設，暫時還不成規模，正在積極招商引資。

市場分析人士稱，虹橋商務區的完工時間、設計質量和營銷策略可能面臨貸款政策收緊、建筑規范限制、互連基礎設施推遲，以及部分開發商在綜合房地產項目方面的經驗有限等方面的挑戰。

明年寫字樓供應井噴/

世邦魏理仕研究部董事謝晨表示，2015年，上海寫字樓市場將出現一波集中供應的高峰，這對于開發商的入市判斷會形成重要參考。

萊坊國際報告指出，根據當前建筑進度，2014~2016年間虹橋商務區將有約99萬平方米的甲級寫字樓推向租賃市場。屆時，上海中央商務區將有164萬平方米新增供應，其他次級和新興商務區還會新增249萬平方米寫字樓。另外，上海第一高樓上海中心、企業天地二期、世紀大都會、環貿廣場二座在竣工后將分別為市場供應約21萬平方米、5.9萬平方米、11萬平方米和6萬平方米的辦公空間。以上合計為55.9萬平方米。

而在需求層面，過去3年上海市場平均每年能夠吸納約84萬平方米的甲級寫字樓。除非有新的國內或海外刺激因素，否則市場很難消化2014~2016年間大量投放的新寫字樓。因此，虹橋商務區寫字樓租賃項目未來將面臨激烈的市場競爭。

“誰先做誰先虧！”薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，虹橋商務區最大的問題在于區域內還不成熟，即使項目全部建成了，也需要至少5年的培育期才能看到贏利的曙光。

據萊坊國際估計，上海虹橋商務區整體租金將會穩定在每天每平方米5.5~6.0元，“除非虹橋商務區的業主愿意大幅削減租金，否則期望租戶從競爭區域蜂涌入駐虹橋商務區的設想可能會落空。”

宋會雍認為，在沒有積累到足夠客源的前提下，入駐企業的租金無法維持物業的基本運營，這種情況下開發商很可能會選擇空置整個項目。

謝晨則表示，現階段開發商會更多地考慮什么時間入市更有利，不排除部分開發商會將項目延期以避開入市高峰期。

盡管面臨種種不確定性，但薛建雄認為，虹橋商務區土地價格仍然呈上漲趨勢，開發商在面對項目延期的情況下，仍舊可以通過抵押土地獲得低成本的融資，從而盤活自身的資金鏈。