馮海寧：中國樓市不可能崩盤

◎馮海寧（專欄財經(jīng)作家）

杭州一個樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價清盤之后，距這個樓盤不遠(yuǎn)的一個樓盤馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價應(yīng)戰(zhàn)。而在江蘇常州，一個名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價的消息——最低價僅相當(dāng)于前期均價的4.5折。

這是來自部分樓盤的降價消息。另外，國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份全國房價環(huán)比下降城市增至6個。市場更傳言多家銀行停止房地產(chǎn)貸款，眾券商急議后市。再加上香港樓市降價在先，已經(jīng)有香港媒體評論稱“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。還有一些媒體文章或博客文章把當(dāng)前樓市表現(xiàn)與“崩盤”一詞聯(lián)系起來，給公眾的印象是，中國樓市離 “崩盤”似乎已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

個別業(yè)內(nèi)人士和學(xué)者也公開看衰中國樓市，比如，地產(chǎn)大腕王石用“非常不妙”表達(dá)看法。中國社科院副院長李揚(yáng)表示，“金融部門已在對未來房價可能下跌做準(zhǔn)備。”種種跡象顯示，樓市現(xiàn)狀確實(shí)不妙。而很多網(wǎng)友則為種種樓市不妙的消息在歡呼，甚至一些人認(rèn)為只有“崩盤”房價才能回歸合理，才能拯救中國樓市，但在筆者看來，期待“崩盤”不理性。

不可否認(rèn)，從“房屋租售比”、“房價收入比”等指標(biāo)來衡量，中國樓市幾年前就有很多“泡沫”。宏觀調(diào)控政策多次干預(yù)房價，目的也在于擠出樓市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四線城市爆出的“鬼城”——房屋過剩現(xiàn)象，也進(jìn)一步證實(shí)部分城市房地產(chǎn)“泡沫”很嚴(yán)重。

但據(jù)筆者觀察，即使說中國樓市距離“崩盤”不遠(yuǎn)，但仍沒有可能發(fā)生“崩盤”。

首先，目前選擇降價的樓盤只是個案，是否擴(kuò)大還有待觀察。盡管從樓盤整體漲價到個別樓盤降價，也說明一些問題（比如說部分區(qū)域房屋供應(yīng)過剩等），但也要認(rèn)識到，某個樓盤降價也與開發(fā)商自身的市場策略、項目特點(diǎn)以及資金情況等有關(guān)。不是每個樓盤每個開發(fā)商都面臨同樣問題。如果觀察樓市分不清個案和整體，就會陷入偏激。

其次，要認(rèn)識到中國樓市已經(jīng)發(fā)生“分化”這個特點(diǎn)。如今，雖然部分三、四線城市房屋過剩，已經(jīng)出現(xiàn)房價下降或者房價下降即將出現(xiàn)，但以省會城市為主的二線城市房價下降的跡象并不明顯，至于四個一線城市，房價上漲幅度仍然較快。即使個別城市房價全面下降，也不等于中國樓市要“崩盤”，因為每個城市的資源、人口、房屋供應(yīng)等情況都不一樣。

再者，中國政府層面不會允許樓市“崩盤”。比如，日本曾因為房地產(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停滯10年之久。由于我國房地產(chǎn)對金融業(yè)、地方財政、中國經(jīng)濟(jì)實(shí)際影響更大，一旦發(fā)生樓市“崩盤”，后果很可能比日本情況嚴(yán)重許多。所以，政府是不容許“崩盤”發(fā)生的。何況，中國樓市還是 “政策市”，很多生產(chǎn)要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盤”。

盡管筆者不認(rèn)為中國樓市“崩盤”會發(fā)生，但還是要提醒有關(guān)方面，有必要為部分樓盤價格下降做好準(zhǔn)備，或者為部分城市房價下降做好準(zhǔn)備，畢竟，在市場經(jīng)濟(jì)中房價有漲就有跌，中國樓市經(jīng)歷長期“牛市”，出現(xiàn)“熊市”也很正常。

更重要的是，要主動、有效擠出“泡沫”讓樓市“軟著陸”。