萬科在京商業項目瞄準“資本化”社區養老成新機會

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

“現在打分的話，是70分。按照商業地產的基本邏輯，從開業到比較平穩大概是3~6個月，從目前經營回報來看基本滿足要求。”萬科集團執行副總裁兼北京萬科總經理毛大慶昨日（3月10日）在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，對萬科在北京打造的首個購物中心——金隅萬科廣場的營運狀況做出了評價。

但毛大慶也表示，“現在需要改善的是市場推廣，還是有點弱。”毛大慶直言，由于此前缺乏此類經驗，商業運營的同事與商戶之前還較為陌生，促銷活動能否轉化為銷售額還有待進一步觀察。

據了解，萬科去年在北京獲取的土地總規劃面積大約在80萬平方米，其中商業辦公面積占到了70%以上，而住宅面積僅占30%。土地出讓中大量配建的商業地產促使萬科不得不“加碼”商業。同時，社區養老也是其發力的另一個新方向。

此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，毛大慶指出萬科商業將走“輕資產”路線，“金隅萬科廣場項目預計年凈租金將在8000萬元至1億元之間，北京這幾個商業項目若將來都開業了，每年將收取租金3億元至4億元，但這并不是最終的追求。”毛大慶對記者表示，“我現在的目標是能夠達到開一個商業項目就盡量爭取‘資本化’一個，然后以收取管理費等方式來自己運營。”

美橋投資集團執行總裁陳曉鷗在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，目前萬科所做的商業項目更偏向于大社區型，“這更需要很強的團隊，如何去體現資產價值，包括上游的資金從何而來，下游證券化的市場怎么對接，這都是萬科面臨的挑戰。”

“未來每一個萬科社區都會形成社區養老，每個項目留一棟樓不銷售自持，用作養老。”毛大慶告訴記者。

實際上，早在2010年位于北京房山區的萬科幸福匯項目便是其在社區養老領域的一次探索。根據當時的項目規劃，其中老年公寓總體量大約在146套，并采取租售并舉的方式。

談及養老地產的盈利預期，毛大慶表示，具體的定價根據客戶需求程度有所差異，但一定要維持盈利，“沒有純公益的經營模式。”

對于養老地產，投身進入的開發商都在尋求新的盈利模式。此前在接受記者采訪時，遠洋地產總裁李明同樣表示，一定要做盈利的養老機構，因為企業如果沒有盈利做驅動，就無法提高辦事效率和質量。

但對于轉型養老地產的動因，毛大慶表示，基于對客戶的了解，目前來看，住宅銷售的頂點是在10年之內，雖然不同城市快慢不同，但遲早都會到來。根據中國社科院此前發布的一項報告指出，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2050年，社會進入深度老齡化階段。