萬科推動輕資產轉型 地產業爆發“工業革命”

每經編輯 每經記者 葉燕婷 發自深圳    

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中國房企龍頭萬科公司正在對自己進行一場革命性的顛覆：以“小股操盤”、“互聯網社區服務”等一系列輕資產發展模式，逐步取代原有的重資產開發模式。

事實上，由“重”轉“輕”的，還有為業界所熟悉的綠城代建模式。在房地產行業利潤率不斷走低的當下，地產商為何要推動輕資產化？輕資產化都有哪些方向？原有的擴體量發展模式是否走到了盡頭？眼下還難以給出結論。但是，近幾年來開發商一直嘗試向輕資產模式“突圍”，事實上已經是整個房地產行業的大趨勢，房地產的“工業革命”正在集中爆發。

每經記者 葉燕婷 發自深圳

在萬科年報中，“小股操盤”被賦予 “輕資產運營模式”的頭銜，這種模式操盤的項目中，萬科的身份不再是控股方，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

萬科管理層表示，“小股操盤”模式下，萬科在單個項目中的權益比例雖然不高，但因為每個項目所需要的資金投入不多，所以公司操盤的項目總數會相應增加，在同等的資產規模下可以支持更大的經營規模。

至于具體收益分配，萬科管理層介紹，這種合作模式下，雙方可以事先約定。公司認為，這種模式最大的特點在于提高操盤一方的資金利用效率。

一成樓盤試水“小股操盤”/

郁亮在上周五的年度業績會上表示，“小股操盤”有助于上市公司ROE的提升。“我們會學會使用杠桿做這件事情，用盡可能少的股東投入，給股東創造更多回報，”但他也坦言，從“大股操盤”到“小股操盤”，萬科還有很長的路要走。

目前，萬科已合作開展的項目占比過半，但大多數合作項目中，萬科都握有不低于50%的項目股權。《每日經濟新聞》記者根據年報數據統計，截至2013年底，萬科手握開發項目共398個，合作項目207個，占總開發項目52%，但“小股操盤”項目僅42個，占所有開發項目11%左右。

而公司今年頭兩月新增的5個項目中，4個為合作項目，其中北京昌平和昆明項目中萬科權益占比最低，均為50%，其余項目仍是“大股操盤”。

國泰君安分析師侯麗科認為，“小股操盤”模式中，一方面操盤方可以首先提取管理費，另一方面，如果項目的收益超過合作方合同約定水平，操盤方可以獲取額外的獎勵提成，即其利潤分成比例可能超過其項目持股比例。侯麗科指出，在區域市場景氣度下降的情況下，小股操盤模式更具有靈活性。

除此之外，“小股操盤”仍然面臨著項目質量和控制權的風險，有投資者質疑，“小股操盤”會不會演變為貼牌，項目質量難以保障，最終影響萬科品牌？為此，郁亮在業績會上多次強調這種模式的重點在 “操盤”，“萬科靠一雙手賺錢，而不是別的。‘小股操盤’是干更多活，賺更多錢。”

同時，長期從事房地產投資、接近萬科的業內人士向 《每日經濟新聞》記者分析，“小股操盤”模式的關鍵是保證樓盤的品質按照萬科的水準輸出。他表示，雖然萬科有強大的品牌和規模優勢，但仍較難大范圍展開，更多是在雙方品牌影響力不對等的情況下，手頭握有土地，同時規模較小、經驗不充足的小型開發商，愿意接受萬科小股操盤的可能性才比較高。

金融工具最全的開發商/

在地產開發模式的探索上，對于萬科的出海，郁亮明確表示，不是奔著海外抄底，而是有三個原因：借鑒經驗、請進機構，以及為中國投資者提供一個海外置業渠道。萬科董秘譚杰華曾多次表示，“小股操盤”就是向萬科的海外合作伙伴之一的鐵獅門（SpeyerProperties）學習的。事實上，鐵獅門除了項目運營模式值得借鑒以外，做輕地產項目資本的手法同樣是萬科研究目標之一。

金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹分析，鐵獅門模式的風險在于，它的激勵模式偏向高杠桿下的高資產收益，并強調規模擴張和總收益率，鐵獅門以股權資本投入的同時，使用大量的借貸資金，以提高股權資金的投資回報率，這種模式在房價下行時難以為繼。

杜麗虹分析，相對而言，新加坡凱德置地的業績提成約定是“每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%”，而非總收益的提成，從而剔除了短期物業升值對管理團隊的激勵影響，減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

萬科似乎更鐘情這種風險相對較低的模式。

蘭德咨詢機構總裁宋延慶則稱萬科為 “使用金融工具最全的開發商”。包括供應鏈融資、地產基金等多項金融工具在內，目前行業內的房地產融資渠道，萬科都有涉足。

除了對輕資產探索外，萬科在融資渠道上也在逐步變革，根據2013年萬科年報披露，公司“一年內到期的長期借款”中，銀行貸款比例已由90.1%銳減至29%，而在今年的“金額前五名的一年內到期的長期借款”中，信托占據所有名額，而2012年則是銀行四席，信托一席位，可見萬科已經減少對銀行貸款的依賴，信托貸款比例不斷上升。

值得注意的是，2013年萬科金額前五名的一年內到期的長期借款中，信托利率在6.16%~10.6%之間，較2012年信托成本明顯降低，中國房地產財稅咨詢網總經理任偉分析，國內信托基本無法做到12%以下，萬科的信托利率能低至6.16%，極可能是通過海外機構獲得信托，這也許是萬科出海后，成功引進海外機構的表現。

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溯因

輕資產變革遠景：ROE平均值將超20%

每經記者 楊羚強 發自上海

嚴格意義上說，萬科并不是第一家采用輕資產模式發展的房地產企業。早在2010年，綠城就希望以代建模式大幅提升市場份額，提高凈資產收益率（ROE）。此后，濱江地產、朗詩地產等一批品牌開發商紛紛推出了代建業務。

世聯地產華東區域總經理袁鴻昌說，房地產企業輕資產經營的根本目標就是為了提升公司的凈資產收益率。那些選擇輕資產經營的開發商，ROE沒有一家低于20%。美國鐵獅門以不到5%的資本投入，就可以獲得40%的項目收益。高額的回報率顯然讓開發商們垂涎。

轉型“輕資產”模式尋因

蘭德咨詢總裁宋延慶說，此前開發商嘗試重資產發展，卻很少有地產公司獲得成功。在這樣的背景下，開發商選擇輕資產方向運轉幾乎是理所應當的事。

根據宋延慶的說法，在2009、2010年還很多開發商試圖向香港的開發商學習，使用重資產的物業持有方式，以確保在住宅開發業務收縮后，仍然能通過投資物業獲得寶貴的現金流。但是，除了萬達、世茂等少數地產商，多數開發商的重資產化并沒有獲得成功。宋延慶曾計算過包括恒隆地產在內的諸多持有商業物業的“重資產”公司投資物業回報率，發現大部分都沒有超過3%。

因此，開發商向“輕資產”方向發展幾乎成為必然。

此前，諸多開發商便是采用高周轉的方式，提升資金的利用率，實現凈資產的年化高收益。但高周轉模式的一大缺點在于，企業為了持續發展，必須持續銷售和持續拿地，規模因此不斷擴大，也加重了對資金的依賴程度。一旦銀行的融資環境發生變化，開發商就有“斷供”的風險。

與此同時，房地產行業的開發利潤不斷走低。由于土地價格不斷上漲，以及房價受調控影響，過去幾年房地產行業平均利潤率一直在下降。據宋延慶統計，房地產行業的凈利潤率平均以每年一個百分點的速度下滑。

這使得房地產龍頭企業的凈資產收益率目前普遍不高，只有10%的公司年平均ROE值能達到20%。

睿信致成管理咨詢有限公司董事總經理薛迥文說，在目前環境下，通過向“輕資產”模式轉型，開發商還能獲得實際的收益。

兩種模式的比較

說到輕資產模式的發展，最為業界所熟悉的，無疑是綠城的代建模式。然而，對綠城來說，無論是代建業務還是電商業務，目前占集團總收入的比重并不高。

相比之下，業界人士更看好萬科“小股操盤”的盈利前景。袁鴻昌告訴《每日經濟新聞》記者，萬科“小股操盤”模式的盈利點遠多于代建。萬科不僅可以收取項目管理費，還可以參與項目利潤分成，獲取投資回報，凈資產收益率會遠超過代建模式，并有機會因房價上漲獲得超額利潤。

“房價上漲時，‘小股操盤’收益更高；房價下跌時，代建模式的收益更穩定些。”在比較代建和“小股操盤”的收益差異時，袁鴻昌這樣認為。

但是，“小股操盤”在業內的推廣，卻可能比不過代建模式。宋延慶說，相比于代建，“小股操盤”對內部的控制要求遠遠超過代建。這使得其他房企要想效仿萬科的 “小股操盤”，難度會很大。

另一方面，很多房企與萬科合作“小股操盤”的目的，是想從萬科那里學到東西。但萬科對核心的工藝、管理流程和技術嚴加保密，同行很難從萬科學到太多本事。這也大大影響了中小房企和萬科合作的意愿，影響了萬科這一開發模式的推廣速度。

不單如此，萬科的“小股操盤”，需要合作伙伴也使用萬科的供應鏈。而綠城的代建和電商對此均沒有強制性的要求。

變革成為行業風潮

“小股操盤”、“代建”、“建材電商”等，不過是開發商輕資產化的一種方向。今年2月份，綠城董事長宋衛平提出向“生活服務商”升級的想法，而在此之前，世茂的“云平臺”、花樣年的“彩生活”等社區服務業務已經在悄悄實踐。

與此同時，資產管理業務從去年開始也被屢屢提及，無論是龍湖的“金蘋果計劃”，還是嘉凱城的體驗式消費型城鎮商業資產管理，都成為開發商為業主提供服務的新平臺。除此之外，開發商還涉足地產基金的設計和管理等金融領域的業務。

宋延慶說，理論上這些業務都可以看作開發商輕資產轉型的一部分，但如果從行業變革的角度看，“輕資產化”僅是房地產開發“工業革命”的一個部分。

類似的變革還有很多，模式變革、業務變革、技術變革……這些不同領域的變革，正在構建房地產“工業革命”的全貌。

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對手

輕資產VS擴體量 “小股操盤”難保萬科“老大”地位

每經記者 沙斐 發自上海

2013年，萬科憑借1709億元的銷售額再次坐上了國內房企“老大”的寶座，而之前還排在第七位的綠地集團，去年卻以1625億元一躍成為亞軍，與“老大”萬科只有84億元的差距，用綠地董事長張玉良的話來說，“也就是幾個項目的差距。”

2014年，張玉良給綠地定下了2400億元的銷售額指標，已有反超萬科“老大”之勢。雖然萬科總裁郁亮公開表示，自己真的不在乎 “老大”地位，并指出公司不爭規模，重視上市公司ROE提升以滿足股東的需求。但是，“小股操盤”的模式，無疑再為綠地和萬科“老大”之爭平添新的懸念：“小股操盤”能否保住萬科老大的位置？

對此，在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，從目前萬科制定的戰略看，今年綠地銷售額領跑全行業已經是板上釘釘的事，而萬科在強調ROE的同時，也需要面對利潤率不斷下滑的現實。

“輕資產”叫板“擴體量”

萬科新出爐的年報顯示，2013年公司實現開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%，分別完成年初計劃的128.9%和101.0%。但從去年下半年開始，公司開始回籠現金流，采用現金為王策略。與上述策略配套的，是萬科發明的一個新操作模式，其年報顯示，在新獲取項目中，進一步深化合作開發，探索“小股操盤”的輕資產運營模式。

3月7日，萬科總裁郁亮現身萬科2013年度業績發布會，親自解釋這一新模式為何物。

郁亮稱，自己真的不在乎 “老大”地位，不爭規模，不博高利潤率，重視上市公司ROE，并認為“小股操盤”的方式有利于提升公司ROE。

面對萬科轉變策略，綠地方面表示，“轉型、升級”仍是綠地擴大競爭優勢的核心動力，綠地將繼續在轉型、升級中實現“擴體量、提質量、增能量”。

房地產業利潤率下降

一邊是輕資產，一邊是擴體量，與綠地加速實現從單一開發到綜合開發、從國內開發到國際開發、從單純開發到開發運營并重的轉型不同，萬科通過小股操盤瓦解規模意識，此舉是否真的會對其強調的提高ROE產生實質性影響呢？

蘭德咨詢總裁宋延慶接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，萬科凈資產投入減少，肯定有助于ROE提升，但不見得會有立竿見影的作用。

郁亮認為，房地產利潤率下降，符合調控時代對房地產行業的總體要求，從政府到老百姓都樂于見到房企利潤率下降，但萬科的凈資產收益率自1993年以來不斷提高，2103年為19.66%，符合股東的要求。

另一方面，近年來，綠地雖然一直在走大舉擴張的道路，但其憑借“高周轉”、“走出去”等策略，其贏利能力一直被外界看好。據《東方早報》報道，綠地董事長張玉良年初透露，綠地目前的ROE水平保持在20%左右，似乎與萬科不相上下。