京津冀一體化尷尬之城燕郊：房地產獨大 產業空心化

尷尬之城

從北京最繁華的CBD區域乘坐930路公交車，向東駛進京通快速路，橫穿北京市通州區之后，再由通燕高速轉向102國道。在不堵車的情況下，只需40分鐘的車程，便到達潮白河東側的“燕潮酩酒廠”站。但這里沒有酒廠，在近兩公里道路的南北兩側，密密麻麻布滿了各種房地產項目的營銷大廳。只要在路旁稍作停留，便有數個皮膚黝黑、手拿傳單的銷售人員上前推介房屋，直至把你引入某個銷售大廳。

這里是燕郊，河北省距離北京最近的一片區域，與北京通州區僅一河之隔。便利的區位和較低的房價使燕郊成為30萬北漂的棲身之地，也使得這個“國家高新技術產業開發區”最終以房地產而聞名。

如今，京津冀協同發展概念的提出，為燕郊勾勒出一個安居樂業的新夢想。現實卻是，空置率高企的燕郊樓市并未因這個利好而顯得太過興奮，去年末以來的房價滯漲、銷售遲緩局面，至今仍未改變。相反，產業空心化導致的人口出行率高，正在帶來不堪重負的交通壓力。多年來，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能找準自身位置，這也成為產業接續的障礙。經歷過無數利好消息刺激的燕郊，如今已難為所動。

燕郊地產的“雙刃劍”

在全國實施限購政策的城市中，燕郊所屬的河北省三河市是一個特殊的例子。與京滬廣深等一線城市以及其他東部二線城市比，它既不是省會城市，又不屬于計劃單列市。只是因為它位于北京周邊，承接了北京的大量外溢需求，所以才被戴上限購的“緊箍咒”。

但矛盾的是，當前燕郊房地產市場供應明顯過剩，大量房屋有待消化。在此情況下，限購政策不放松，豈不是不利于市場消化，加速泡沫累積？

對此，我們只能這樣理解：燕郊已經自覺地與北京融為一體，或者決策層認為燕郊應是北京的一部分。在北京實施全國最嚴厲限購政策的情況下，燕郊不進行限購，似乎顯得不合時宜。

事實上，從樓市表現來看，燕郊早就與北京實現同步。2010年，當北京通州區因“城市副中心”的利好而房價大漲之時，燕郊樓市也出現量價齊升。隨后，燕郊樓市又隨著通州泡沫的破裂而轉入低迷。

但這種“同步”只是表面，作為起步最早的一座衛星城，燕郊始終沒有真正融入北京發展。主要表現為，燕郊沒有承接北京的外溢產業，而只是承擔了為北京提供“住所”的作用。

原因是多方面的。首先，首都可能不愿將資源分享給“小伙伴們”；其次，在發展之初，燕郊只看到了“環首都”的房地產紅利，而忽視了其他更為長遠的利好；最后，燕郊的區位優勢又使它具備了各種便利。

客觀地說，燕郊的“房地產先行”在很大程度上是市場選擇的結果，正如昆山之于上海。但決策部門有意識地忽略基礎設施建設和產業、人口支撐，而放大房地產市場的價值，則是造成“蝴蝶效應”的根源。

房地產是一把雙刃劍。它能夠迅速帶來大量的土地出讓收益和房地產稅收，同時也可以對其他產業形成擠出效應。這一點，在當下中國很多城市的發展過程中，已得到印證。

如今燕郊開發區的經濟模式，幾乎可以用“畸形”來形容。一方面，“房地產獨大”形勢已定，基建滯后，產業空心，“高新技術”的定位更是無從談起。另一方面，就房地產市場而言，空置率高企，市場需求乏力，但供應仍在增加。在這種“畸形”情況下，要糾正經濟結構，承接北京產業外溢，難度可想而知。

京津冀協同發展的大幕已經拉開，對于眾多環北京的城市來說，意味著大蛋糕的開切。如何從觀念的根源上避免“房地產先行”，頗為值得重視，尤其是在固安、涿州、保定等地躍躍欲試地想步燕郊后塵的情況下。

因為事實證明，對思路的糾正，恐怕要比對產業結構的糾正困難得多。正如在實施限購的燕郊，購房者仍然能夠以萬元左右的成本，輕松穿越政策的關卡而取得購房資格。足見房地產沖動一旦激起，就難以壓制。

滯銷：區位優勢難催熱地產

“現在中央已經提出了京津冀協同發展，對燕郊絕對是利好，趁現在房價還沒漲起來，最好趕緊出手。”在燕郊著名的大盤“天洋城4代”的營銷中心，銷售員如此介紹。如今，“京津冀協同發展”已成為燕郊多數房地產項目的銷售說辭。

今年年初，“京津冀協同發展”戰略正式被提出，要求明確三地功能定位、產業分工、城市布局、設施配套、綜合交通體系等重大問題，并從財政政策、投資政策、項目安排等方面形成具體措施。

作為河北省距離北京最近的區域，燕郊無疑是這項政策的受益者。從距離上看，燕郊距北京天安門僅有30公里，甚至比北京的房山、順義、密云區更具區位優勢。

作為燕郊老項目的“天洋城4代”，位于燕郊開發區東部，102國道以南，總規劃建筑面積達480萬平方米，是燕郊有名的大盤。該項目曾于去年12月27日開盤，開盤均價在12500元/平方米左右。直到今年3月，銷售人員給出的報價仍然在上述水平，且目前仍有約一半的房源尚未售出。

同樣的情況還發生在燕郊的其他幾個大盤之間，如首爾甜城、孔雀城、富地廣場等。多數項目的銷售人員向中國證券報記者表示，不僅價格沒有上漲，而且除個別樓層的優質戶型已經售出外，這些項目均有足夠的房源可供選擇。

事實上，從去年年末開始，燕郊樓市就出現明顯的滯漲和滯銷局面。一些房地產項目期望在今年年初迎來市場回暖，但銷售人員仍表示，今年看房和認購的人數均比去年同期明顯下滑。

即便如此，燕郊樓市的供應仍在加大。以橫穿燕郊的102國道為界，隨著北側項目的開發殆盡，開發重點已經轉向國道南側的廣闊區域。記者發現，國道南側是大量的農田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進入開發階段。

當地人介紹，在燕郊開發區的區劃范圍內，102國道南側還有著大量土地，如果這一區域全部實現開發，其體量幾乎相當于再造一個燕郊。