世紀游輪轉型陣痛：旅游地產項目大幅延期 恐錯失“最好的時代”

每經編輯 每經記者 鄢銀嬋 發自重慶    

每經記者 鄢銀嬋 發自重慶

是轉型，還是深耕主業？對于世紀游輪（002558，SZ）而言，似乎哪一條路都不好走。

2011年3月登陸深交所的世紀游輪，擁有“長江航運IPO第一股”、“游輪第一股”、“重慶旅游企業第一股”、“全國旅游業民營企業第一股”四大頭銜，吸引了大批投資者的眼光。

3年后，因三公消費受抑、長江內河游競爭加劇，世紀游輪相繼爆出賣老船、擱淺造新船計劃以便經營和轉型的消息。

今年初，世紀游輪公告稱，萬盛黑山谷旅游地產項目因地方政府要求對原規劃許可的容積率進行調整，導致項目延期。但近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪時，萬盛經濟開發區規劃建設局卻表示，從未要求公司調整該項目容積率，“延期原因在于公司自身”。

重慶地產界人士表示，世紀游輪所開發地產項目屬于典型的避暑地產，每年5~9月為黃金銷售期，再加上這兩年市場已經趨于成熟，公司很有可能會錯失“最好的時代”。

“整個工程基本沒動”/

歷來被視為當地房產界 “第一會”的重慶春季房交會將在4月中旬舉行，如果旅游地產計劃按部就班，世紀游輪旗下全資子公司重慶御輝地產開發有限公司 （以下簡稱御輝地產）這個月將會非常忙碌。

2012年12月8日，世紀游輪曾公告稱，御輝地產將在重慶萬盛黑山谷景區進行旅游地產項目開發，項目建設周期為1年2個月，預計2013年5月開始動工，2014年7月完工，項目分三期建設，并于2013年9月初開始預售。

此后，世紀游輪在2013年半年報中又稱，該項目已經開始動工，并預計2014年4月開始銷售。

“重慶有春季房交會和秋季房交會，秋季房交會一般在每年9月或10月舉行，如果房企所開發樓盤計劃在當年9月預售，那么頭年秋交會和來年春交會都是推廣的重要時間節點。”世聯地產經理王波告訴《每日經濟新聞》記者。

不過，種種跡象卻顯示，御輝地產黑山谷項目目前并未啟動任何宣傳推廣動作。

記者在網絡搜索引擎上輸入該項目關鍵詞發現，所得的信息均來自世紀游輪的公告，唯一可用信息為該項目位于黑山谷景區八角小城3號地塊。隨后，記者以購房者身份致電御輝地產欲進一步了解詳情，頗為奇怪的是，在說明意圖后，接電話的兩名工作人員均表示沒聽說過公司在黑山谷有地產項目。隨后一名銷售負責人接聽了電話，其態度卻頗為謹慎，一再詢問記者為何要打聽該樓盤信息，待說明緣由后，該名人士表示黑山谷項目還未到宣傳期，項目名稱也未定，開盤日期也沒有時間表。

3月下旬，為了解該項目的實際進展情況，記者前往黑山谷景區一探究竟，無奈即便是對該項目有所耳聞者也少之又少。

出了萬盛城區，沿著盤山公路蜿蜒直上，視野所及之處綠樹環繞、林間百鳥齊鳴，陽春三月的愜意在這叢林深處彰顯無遺。但這時，一輛輛載滿土石等建材材料的重型大卡車蹣跚而來，掀起漫天塵土，打破了整座大山的安詳寧靜。

“要不是現在沒單子接，沒有哪個車（出租車）愿意跑黑山谷。”當地出租車司機邢師傅忙著給重型大卡讓路，嘴里卻忍不住抱怨，“景區里到處都在施工，好多房地產項目，整天都有大貨車進進出出”。

據黑山谷景區管委會人士介紹，該景區旅游地產項目大多集中在北門游客集散中心，也就是八角小城地塊所在區。記者看到，環繞該游客集散中心廣場的是一圈的售樓部，包括金科中華養生城銷售中心、清風雅水銷售中心、公園36棟銷售中心等，唯獨不見御輝地產所開發項目。

事實上，在黑山谷景區工作的多數人的印象里，御輝地產這個公司還非常陌生，甚至還不及一家與其發音頗為相似的“裕豪農家樂”的名氣大。

這從記者向上述銷售中心工作人員打聽該地產項目詳情時便可見一二：沒有任何銷售人員聽說過御輝地產，更不清楚其在黑山谷所開發項目具體位置；甚至連景區管委會多名工作人員也對該項目毫不知情。

“這個項目現在沒有動。”在經過多方打探后，景區管委會規劃辦一名工作人員表示，“地早就圈了，但整個工程基本沒動”。

在該名工作人員的詳細指引下，記者沿著景區公路來到一塊筑起2米多高圍墻的坡地外，圍墻內地塊凹凸不平，長滿了雜草，靠近公路的一側，有一排臨時搭建的活動板房，以及兩扇鎖得嚴嚴實實的大門。

工作人員表示，這就是御輝地產項目所在地。同周遭工地上堆滿的腳手架、施工器械相比，該地塊空曠得有些突兀，即便是在該地塊藍色分隔帶的另一側，也已經是被推土機翻新的裸露黃土。

公告稱容積率不符被卡/

對于黑山谷地產項目的進展情況，世紀游輪也曾在今年1月6日發布公告給予說明。“該項目所在地海拔在1000米以上，冬季不宜施工，且冬季時間長”。

如今，已近晚春，周邊工地一片忙碌，上述緣由顯然難以成立。

“在該項目的規劃方案評審過程中，地方政府要求對原規劃許可的容積率進行調整，降低容積率，從而將降低項目開發的收益，經過多次協商，進展緩慢，目前該項目仍在協調過程中。”世紀游輪在公告中如是說。

“公司在積極同當地政府協商新的方案，目前工作還在進行中。”世紀游輪董秘辦人士表示，公司會根據上市公司準則及時披露相關信息。

上述黑山谷景區管委會規劃辦工作人員也向記者透露，“原來的方案有部分不符合政府的要求，現在新方案還沒出來，項目一直停著沒動。”

根據世紀游輪2012年12月17日披露的信息，“八角小城3號地塊”項目占地面積80600平方米（約120.9畝），總建筑面積107400平方米，地上建筑面積80600平方米，容積率為1.0，綠化率≥30%，擬規劃建設多層（4+1層）洋房、老年活動會所、商業配套服務性用房1465套。

不過，世紀游輪還在該份公告中表示，“‘御輝地產八角小城3號地塊項目’位于黑山谷，重慶萬盛經濟開發區將嚴格控制這一地區規劃，區內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，擬發展為一個高級養生度假區，項目在此選址具有明顯的區位優勢和較好的開發建設條件”。

“當地政府嚴控規劃，本來是項目的一大競爭力，沒想到最后項目卻卡在了規劃上。”一名投資者說。

《每日經濟新聞》記者了解到，目前黑山谷景區所開發地產項目中，因容積率規劃出現調整的，御輝地產尚屬于個例。

“沒聽說過哪個項目的容積率規劃出現調整。”公園36棟銷售人員表示。此外，上述景區管委會規劃辦人士也表示，“就我了解的情況，他們（御輝地產）是唯一一家有調整的”。

記者梳理黑山谷景區目前在售的多個樓盤詳情時則發現，御輝地產黑山谷項目此前核定的容積率在同類項目中并不高，甚至低于大多數樓盤的容積率。其中，金科中華養生城的容積率為1.24；公園36棟容積率為1.23；清風雅水為1.178；假日國際則達1.50。

“容積率對開發商來說，決定地價成本在房屋中占的比例，對于住戶來說，則直接涉及到居住舒適度。”王波表示。

一位在景區開發地產項目的人士透露，這與項目開展時期較晚有一定關系，包括金科中華養生城等項目大多在2013年10月前已開盤銷售。

值得一提的是，去年9月，重慶市政府實行“五大功能區”戰略，萬盛則被定位為城市發展新區，首要任務為發展工業經濟；而此前當地政府曾多次提出要將黑山谷打造為國家級旅游度假區。

該名人士表示，不論是發展工業經濟還是打造國家級旅游度假區，大趨勢都是要降低容積率。

項目去年已經通過初審/

盡管世紀游輪在公告中一再表示，地產項目延期的原因在于政府部門要求更改容積率規劃。不過，當記者向萬盛經開區規劃建設局了解詳情時，對方卻予以否認。

“他們這個項目的初步方案我們這邊早就已經初審了。”萬盛規劃建設局規劃科人士表示，早在2013年6月，御輝地產上報關于黑山谷地產項目的開發方案后，萬盛規劃局便向其發放了 “用地規劃許可”，并對方案提出了修改意見，“但是項目公司一直沒有再把方案報上來”。

該名人士強調，規劃局對原設計方案提供的修改意見中并未包含更改容積率的內容，僅是對相關細節進行修正。“黑山谷景區的地產規劃之前沒有對容積率設定限制，去年9月，市領導來考察后認為房屋比較密，才開始限定容積率要在1.0以下。”

記者注意到，在世紀游輪2012年12月17日披露信息中，該地產項目的容積率即為1.0，即便按照景區去年9月后實行的新政，其原定容積率同樣在限定值以內。

該名人士還表示，事實上對于御輝地產黑山谷項目一直未施工一事，該局工作人員還曾多次致電公司方，了解其未遞交修改后方案的原因。“我聽說的版本是他們公司內部更換了這個項目的負責人及領導層，新領導層對開發方案有新的想法，所以一直拖著”。

4月1日，記者再次致電世紀游輪董秘辦，希望核實上述規劃局人士的說法。“新的方案還在談，在和他們（政府）協商，一旦有結果，我們會及時公告披露。”其董秘辦工作人員表示。

隨后，記者轉述了萬盛規劃局人士的說法，上述董秘辦工作人員沉默片刻后表示，“房屋設計更改是很復雜的事情，我只了解到他們（政府）要求我們改容積率，但怎么改就不懂了”。

究竟萬盛地產項目延期是否存在政府要求更改容積率一事，尚不得而知。不過世紀游輪在該項目開發中的態度已經有所波動，其在1月6日發布的公告中，還指出“國家對房地產行業宏觀調控持續從緊，前景仍不明朗，也導致該項目進展緩慢”。

避暑地產具有較強季節性/

據此前披露信息顯示，黑山谷地產項目功能定位為度假養生，具體為養生度假4+1洋房，戶人口規模“1~2人”為主，戶型結構以單配和一室一廳為主。

“度假養生是包括黑山谷在內的重慶旅游地產的統一定位，由于重慶夏季天氣炎熱，導致不少房企在遠離主城區的仙女山、黃水等山區開發地產項目。”王波介紹說，同全國其他地區相比，重慶的旅游地產更具有“避暑”特性，目前重慶有近百家企業涉足避暑地產開發，重慶房企50強中，介入者在半數以上。

《每日經濟新聞》記者了解到，避暑地產具有較強的季節性，每年5~9月為其銷售旺季。令不少投資者憂心的是，世紀游輪地產項目遲遲不動工，也將使其錯失銷售旺季。

此外，更多的憂慮還來自于在日益激烈的競爭下，旅游地產藍海將成紅海的事實。

據了解，黑山谷景區距離主城區2個小時車程，是目前重慶地區最大、原始生態保護最完好的自然生態風景區，被譽為“中國最美養生峽谷”。據記者不完全統計，目前該景區已吸引了10家左右的開發商，在售樓盤達15個。

萬盛區官方曾公開表示，未來5年黑山谷旅游地產建筑面積要達300萬平方米，目前這個數字為10萬平方米。此外，今年初重慶市旅游局決定創建黑山谷等10家旅游度假區，市場分析認為，這意味著該景區旅游地產將迎來爆發性增長，世紀游輪勢必將面臨更多的競爭對手。

有所佐證的是，今年1月金科股份便發布公告稱，共投資1.18億元拿下黑山谷4宗地塊共計157062平方米。

同時，除了景區內的開發商外，世紀游輪地產項目還必須同重慶周邊其他避暑盛地的地產項目競爭。“鐵山坪、縉云山、南山同主城的距離更近，仙女山、金佛山的運作則更加成熟。”中國指數研究院西南分院總經理汪勇說。

此外，爭奪重慶避暑地產市場的還有與重慶相鄰的貴州遵義、四川都江堰以及湖北利川等。

記者還注意到，黑山谷旅游地產市場已經出現價格戰的趨勢。記者搜索該區的近年地產新聞發現，為回籠資金，“黑山1098”推出全款8.3折及按揭8.7折的優惠促銷，“金科中華養生城”也給出了總價一次性優惠2.7萬元的政策。

毋庸置疑的是，隨著入市的旅游地產項目增多，世紀游輪必須同更多的對手爭搶客源，優惠措施也勢必會相應增加。分析人士認為，世紀游輪該項目遲遲不予實施，將令此前預期的投資回報率有所降低。

項目公司被指缺乏經驗/

“如果將世紀游輪地產項目放在全國旅游地產大環境的顯微鏡下，其運作一年多卻尚無實質進展更加引人堪憂，畢竟誰也不知道這個行業未來的走勢。”一位不愿具名的地產業內人士說。

“這幾年，我國旅游地產發展得有些浮躁。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示，房企將旅游地產當作企業的拿地模式，但卻疏于旅游資源整理及配套設施的管理，很難真正實現旅游地產以租金收益回饋投資的商業模式。

在張宏偉看來，目前云南、海南等地旅游地產市場已經有了幾次炒作，旅游度假相關產品價格也有所虛高。對于投資客而言，由于旅游地產二手市場尚未成熟，未來要實現產品投資流轉也存在一定難度。

重慶師范大學三峽旅游研究所人士認為，旅游地產就是一個新的造城運動，教育、醫療、生活配套必須齊全，不能依托于城市原有的配套，投資旅游地產十分考驗開發商的資金鏈。

據世紀游輪此前發布公告顯示，黑山谷地產項目整體總投資估算為3.9億元，前期資金（含土地出讓費、一期建安費、前期稅費、項目前期建設費）投入約為1.65億元，計劃在一期工程開始預售以后，利用預售和銷售收入進行滾動開發，預計銷售收入將達到5.85億元，凈利潤則在1.17億元，將大大增厚公司業績。

理想很豐滿，現實卻很骨感。

《每日經濟新聞》記者注意到，由于黑山谷地產項目遲遲未開始預售，公司經營也面臨一定壓力。

世紀游輪2013年三季報顯示，該年前三季度貨幣資金期末數比期初減少51.04%；同時，其還預計2013年凈利潤將同比下降，幅度為90%~70%。而公司于今年2月底發布的業績快報數據顯示，2013年公司實現凈利潤773.85萬元，同比下降80.75%。

“旅游地產往往為傳統房企戰略轉型的方向，它不僅僅是修房子，更需要系統化的規劃觀念，作為一家剛涉及房地產界的公司而言，挑戰非常多。”上述地產界人士說，御輝地產為2012年新成立的房地產公司，缺乏房地產開發經驗。

“在已披露信息中，公司為這個地產項目已經投入了7250萬元

（4250萬元的土地成交款、3000萬元的公司注冊資金），以2013年半年報數據為準，這部分資金占貨幣資金的56.13%，如果遲遲不見收益，對公司經營將形成影響。”上述人士說。

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黑山谷旅游地產項目進展情況

◎2012年12月8日公告稱

全資子公司御輝地產將在重慶萬盛黑山谷景區進行旅游地產項目開發，項目建設周期為1年2個月，預計2013年5月開始動工，2014年7月完工，項目分三期建設，并于2013年9月初開始預售；

◎2013年半年報中稱

御輝地產黑山谷旅游地產項目已經開始動工，預計2014年4月開始銷售；

◎2014年1月6日公告稱

2013年在公司對該項目推進的過程中，由于地方政府要求對原規劃許可的容積率進行調整，目前仍在協調中；該項目所在地海拔1000米以上，冬季不宜施工，且冬季時間長；國家對房地產行業的宏觀調控持續從緊，房地產行業前景仍不明朗的原因，黑山谷項目進展落后于預期。

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上市后業績逐年下滑世紀游輪“一家獨大”時代遠去

每經記者 鄢銀嬋 發自重慶

3年前世紀游輪（002558,SZ）絕不會想到，僅僅過去幾年，游輪市場便已經滄海桑田。

今年1月，世紀游輪的掌舵人——董事長彭建虎在接受《重慶晨報》采訪時稱，“近兩年，重慶的三峽游輪業務發展過快，導致行業產生惡性競爭，不利于整個游輪產業的健康發展”；而面對同一家媒體幾近一致的話題，他在2012年卻給出了“豪華游輪運力距離飽和還差得遠，起碼還有40年發展光景”。

世紀游輪財務數據顯示，2011年公司凈利潤為4344.31萬元，2012年凈利潤為4019.04萬元，2013年預計凈利潤為773.85萬元；賬面現金及現金等價物余額也在減少，2011年為3.005億元、2012年為1.275億元、2013年前三季度為6323.39萬元。

這對于世紀游輪而言，曾經“一家獨大”的時代或難以復返。

近年業績呈下滑趨勢

對于彭建虎的發家史，在重慶本地媒體的報道中多有提及，跌宕起伏的創業情結還為其帶來“金點子王”、“鐵腕舵手”等稱號。

事實上，《每日經濟新聞》記者查詢世紀游輪剛上市時多家研究機構所發布的研報發現，這些研報對公司大多充滿褒揚之意，并稱其為“行業引領者”。

在世紀游輪的招股意向書中，描述公司的核心競爭力時，有如下表述：公司內河涉外豪華游輪運營業務定位于“高端休閑度假旅游”，對于作為產品載體的游輪，公司摒棄了低端的普通游輪和中端的三星、四星涉外游輪定位，推動建造了長江新一代的五星級豪華游輪，成為長江流域唯一所有游輪全部為新一代五星級標準豪華游輪的游輪運營公司。

“當時的三峽游輪市場還比較亂，中低端游輪的門檻也不高，世紀游輪走的高端無形中抬高了介入門檻，再加上又抓住了時間點，所以很快便占領了市場。”重慶中國旅行社（集團）有限公司常務副總經理朱愛華表示。

在不少業內人士看來，世紀游輪能成功登陸深交所中小企業板，頗有“時勢造英雄”的意味。

“1997年，三峽大壩合龍掀起的‘告別三峽游’，2002年大壩截流蓄水再次令三峽旅游成為熱點，2007年大壩蓄水165米再次為三峽游引來大批高端游客，而世紀游輪在這三次時間節點中，每一次業務都得到了飛躍式發展。”重慶旅游界一位人士表示。

世紀游輪招股意向書也顯示，東江實業、長江海外以及世紀游輪三家龍頭企業擁有的游輪占長江上全部涉外游輪的57.14%,床位數占據了總床位數的60.43%。

世紀游輪的財務報表也顯示，2009年公司的凈利潤為2309.6萬元，2010年為3758.42萬元，同比增加了62.73%。

不過，這僅是曾經的輝煌?！睹咳战洕侣劇酚浾叻喪兰o游輪歷年年報發現，自上市以來，公司業績便呈現下滑趨勢。2012年凈利潤同比下滑15.59%，2013年所預報的凈利潤則同比下滑80.75%。

“客觀上來講，世紀游輪所堅持的高端豪華路線是它的競爭力，但這種競爭力也容易被模仿復制。”旅游行業分析師張剛表示。

內河游市場已成紅海/

在世紀游輪上市初，北京北大縱橫管理咨詢有限公司合伙人楊晶便公開撰文稱，世紀游輪需要警惕未來內河游的白熱化競爭態勢。

“目前在長江上已有近50艘豪華游輪的基礎上，還不斷有新的船只在建造中，未來市場競爭的激烈程度可想而知。”楊晶如此表示。

當時，世紀游輪對長江內河游的市場充滿信心，彭建虎在多個場合援引萊茵河、多瑙河在游輪開發方面的市場數據，以及人口老齡化背景下的客源保障基礎，認為長江內河游的游輪及豪華游輪距離飽和還非常遙遠，還有40年的發展前景。

在張剛看來，在長江游輪市場快速由藍海變身紅海的過程中，重慶等政府部門出臺一系列扶持政策發揮了催化劑的作用。

《每日經濟新聞》記者了解到，早在2008年，重慶旅游“太陽工程”便制定了三峽豪華游輪的發展方向：到2012年打造20艘五星級豪華游輪，每新造1艘給予一次性貼息補助540萬元，每改造1艘給予一次性貼息補助270萬元；并精心培育3~5家游輪旗艦企業，僅旗艦企業便計劃投放五星級三峽豪華游輪18艘。

官方數據顯示，截至2012年，重慶五星級游輪已增加到31艘；此外，包括湖北宜昌、武漢等沿江城市也有大批豪華游輪下水。

“政府的優惠措施鼓勵了大批造船企業進入豪華游輪的行列，再加上當時的造船業處于寒冬期，這類計劃令不少船企都想分一杯羹。”張剛表示。

此外，長江的游輪旅游市場近年來也遇上了寒冬期。市場數據顯示，2012年長江內河游平均售價在3000元/人，2013年的均價則為1600元/人，下滑了近五成。

這令世紀游輪不得不出招應對。去年10月22日，公司發布公告稱，擬以1800萬元的價格向非關聯方自然人出售“世紀之星”游輪，達到優化資產質量的目的。

此外，在今年重慶地方 “兩會”期間，彭建虎在接受《重慶晨報》采訪時表示，去年絕大多數游輪公司都出現不同程度虧損，游輪行業上繳的費用較重，航養費占營運成本較高，希望能對游輪行業實施補貼，并減免或取消航養費。

世紀游輪董秘辦一位工作人員也表示，“近兩年先后有10多艘大型豪華游輪下水，市場客源需求量猛增至50%以上，導致行業惡性競爭，確實不利于整個游輪產業健康發展”。

不過在張剛看來，這一行業基本面在短期內很難改變。“國家抑制三公消費的政策方向不會變，如果純粹依靠老年人市場價格則很難拉上去，公司未來的經營勢必很艱難。”

再造新船計劃擱淺/

3月5日，世紀游輪發布公告稱，“世紀之星”游輪購買方未按照合同要求履行合同，特依法解除合同，并收取合同定金200萬元作為違約金。

一邊是賣船未果，另一邊卻是再造新船計劃擱淺?！睹咳战洕侣劇酚浾吡私獾?，在世紀游輪2011年年報中，公司在擬定“2012年年度計劃”時就曾表示，在募投項目“世紀神話”、“世紀傳奇”以外，公司將在2012年下半年再投資打造2艘游輪，于2014年3月投入運營。

這一日程表因募投項目運營時間推遲而被延后。2013年5月18日，“世紀傳奇”下水后，公司公開表示，再建新游輪計劃將于下半年動工，預計建設周期為一年半，2014年底有望投入運營。

“我們確實有再建新船的計劃，但是現在暫時還沒有時間表。”世紀游輪董秘張生全說。

事實上，世紀游輪眼下還面臨資金層面的考驗。公司歷年財報顯示，2011年報告期末，公司的現金及現金等價物余額為3.005億元，2012年這一數字則降低到1.275億元，到了2013年第三季度末，則變為6323.39萬元。截至2013年6月30日，公司募集資金余額為311.90萬元 （包括累計收到的銀行存款利息扣除銀行手續費后的凈額），超募資金余額及利息收入為8463.54萬元。

值得注意的是，為尋找更多的利潤點，世紀游輪于2012年12月介入黑山谷旅游地產開發，但截至記者發稿前，該項目仍未解決容積率規劃更改一事，處于停止施工狀態。

此外，世紀游輪發布的2013年半年報顯示，彭建虎持有公司66.8%股份，其子彭俊衍持有7.48%股份，按照目前的股價計算，對應市值達11億元以上。

引人關注的是，在世紀游輪在今年2月27日發布的 《關于部分限售股份上市流通的提示性公告》中，彭建虎、彭俊衍、副總經理李維德、監事會主席胡云波申請解除限售股份共442.47萬股，占限售股份總數的99.64%，公司股份總數的74.36%。

有投資人士擔心，一旦上述限售股解禁后在市場上大規模套現，世紀游輪可能面臨更大的壓力。

“回不去的盛世，追不到的未來，我認為這就是世紀游輪當前所面臨的尷尬處境。”一名投資者向記者說。