揭秘開發商與物業公司的利益鏈：住宅小區的“糊涂賬”

停車位租售價格猛漲、公攤面積藏“貓膩”，公共維修資金“睡大覺”……新華社“新華視點”記者在部分城市調查發現，眼下，一些住宅小區業主維權問題比較突出。

分析人士指出，我國雖然公布了《物業管理條例》，但是部分城市并未認真貫徹執行。一些小區開發商與物業公司相互勾結，“打劫”業主合法權益，有的行政管理部門也參與“分肥”。

公共權益流失，車位價格猛漲

近年來，越來越多的家庭擁有汽車，而小區車位配比不足，一些業主抱怨，“找個停車位比找媳婦還難。”“轉圈1個小時找不到一個可停之處。”

為了愛車有位可停，許多車主不得不購買車位，然而，這個幾平方米的空地并不便宜。“我買車花了15萬，結果一個停車位要20萬。”武漢徐東某小區黃女生最近在小區買了一個地下停車位，總共5平方米左右，算下來每平方米4萬元，“比別墅還賣得貴。”

武漢洪城物業公司劉經理說，車位價格一路上漲，當初三四萬元的車位如今多漲到十幾萬元、數十萬元，高檔小區的車位抵得上一套小戶型房產。“但市場需求強烈，買車位也得搖號、找關系。”

在部分小區，車位原本已經十分緊張，但物業公司還將其轉給了開發商及外單位使用。北京市蓮花橋附近一小區業主告訴記者，小區中的五個停車場中有兩個被物業公司劃撥了出去，加劇了“一位難求”的狀況。

而業主們高價買來或租來的車位，還有不少其實是開發商低價租用的人防工程用地。湖北金衛律師事務所執行主任宮步坦介紹，法律規定一定規模的小區必須配置人防工程，由人防部門管理，不能出售，產權不能轉讓。但經過人防部門審批同意可以長期租賃，須繳納一定的費用。

宮步坦說，以武漢某小區為例，開發商以低于１角錢每平方米每天的價格與人防部門簽約，又以20萬元的價格賣給業主。如此算來，小區90個人防工程地下車位為開發商帶來1800萬元收入。就這樣，通過低價租高價轉，開發商獲取了相當可觀的收益。

虛設公攤面積，坐吃“維基”利息

記者在調查中發現，有的開發商為了謀取利益，還在公攤費用上做起了“文章”。比如，有的是先將停車位納入公攤，由全體業主“埋單”，而后，又將車位再次賣給業主。

北京的張先生在西客站旁某知名小區購買了一套91平方米房，簽訂的合同上寫著“其中公共部位與公用房屋分攤建筑面積19.78平方米”。但他感覺公攤數字偏大，找來專業測量機構后才得知，這一公攤面積不僅包括樓道、電梯間等，還包括地下車庫、游泳池、小學校等，但開發商并未告知他這一信息。

根據《物權法》規定，如果車位是由已經計入公攤的公共設施改造而來，開發商就對其沒有所有權，車位租賃或出售收益為全體業主所有。但在不少小區，業主入住后，開發商又以數十萬元不等的價格將屬于公攤面積的地下停車位向全體業主銷售。“本屬于我們所有的車位二次賣給我們，開發商糊弄業主的把戲太黑了。”

除了虛設公攤面積以謀取利益之外，小區中諸如房屋公共維修基金、綠化養護費、水箱清洗費等費用，也多以“公益”之名進行了“公攤”，但使用情況常常不容樂觀。

家住武漢南湖一小區７棟的胡先生，在2013年底發現該棟頂樓內部公共墻面嚴重滲水，墻面大面積脫落。因而，他多次向物業反映，希望能夠用公共維修基金進行維修，但遲遲未見維修工作啟動。