房價由假摔變成真跌 樓市拐點真的來了嗎？

“降價了”、“打折了”，今年以來有關樓市降價促銷的消息不斷見諸報端。不過這一幕對于經常關注房價走勢的購房者來說似曾相識：2011年樓市就上演過一回假摔，讓那些想買房的人恨得牙根到現在都疼。盡管當時“限購”擴容懸而未決，但是多地樓盤高調打折促銷的手段不過是令購房者空歡喜的一場“假摔”而已。與兩年前樓市的假摔不同，今年以來多地房地產市場都出現不同程度的下跌，特別是在號稱樓市“小陽春”的3月份，杭州、福州、常州，乃至北京、上海等眾多城市的樓市都出現房價下跌的情況：3月份中下旬，杭州樓市多個樓盤降價，部分樓盤降幅幅度達10%至20%。而杭州并不是個例，武漢、福州、常州等地第一季度房地產市場表現都不盡如人意。甚至于北上廣深的樓盤價格也有不同程度的降價促銷。樓市降價潮再起，不過，與兩年前樓市的假摔不同，今年樓市的降價促銷是實實在在的真跌，房價為何從假摔變成真跌?

一是調控政策作用顯現。盡管對于現行的房地產調控政策有諸多爭議，但是限購和限貸這兩項政策對于遏制房價的畸形上漲還是功不可沒。特別是限貸，使得房地產市場供需兩端的信貸都嗷嗷待哺。今年3月份以來，多數銀行出于風險考慮取消房貸利率優惠，對房地產相關貸款審批趨嚴。房貸利率持續走高，房地產市場的“失血”現象愈演愈烈。除部分商業銀行暫停貸款外，國有銀行也都處于半停貸狀態，公積金貸款額度也在收緊。信貸政策收緊對房地產市場的影響是顯而易見的，開發商為了不讓資金鏈斷裂，只能是降價促銷，有的還需壯士斷腕——清盤還貸。

二是房地產投資增速下滑。國家統計局日前公布的數據顯示：2014年1月份至3月份，全國房地產開發投資15339億元，同比名義增長16.8%，增速比1月份至2月份回落2.5個百分點。其中，住宅投資10530億元，增長16.8%，增速回落1.6個百分點，占房地產開發投資的比重為68.7%。1月份至3月份國內房地產開發投資增速從去年12月份已開始表現下降趨勢，今年1月份至2月份房地產投資開發增速為19.3%，而1月份至3月份急劇下滑至16.8%，跌幅擴大。初步測算，因為房地產投資增速下滑拉低固定資產下滑0.7個百分點。房地產投資增速下滑一方面表明房地產調控政策的作用顯現，另一方面就是房企面對投資增速下滑必須抱團取暖。資金面緊張和市場行情低迷，迫使房企不得不將業務重心放在去庫存化和市場營銷上，而對于后續的投資開發只好抱謹慎觀望的態度。

三是反腐風暴引發樓市降價潮。萬科董事會主席王石表示，對于房地產行業來講，最大的調控就是反腐。作為業界大佬，王石此言一出大有石破天驚的感覺。的確，許多腐敗案件都與房子相關，有的官員擁有幾十套甚至上百套的房子。反腐不只是針對高端樓盤，更重要的是它的“擠出”效應：反腐敗以來，二手房市場的房源的顯著增長不能說跟反腐敗沒有關系。

當然，今年多地樓市房價下跌還有其他一些因素，重要的是上述三個方面使得房地產市場的生態環境悄然變化：政府、開發商、購房者等市場參與各方都在積極回歸自己本來的位置，一個相對理性、健康的房地產市場初露端倪。多地房地產市場降價促銷的現象，是否是房地產市場的拐點，筆者認為現在下這一結論為時過早。其實，房價的高低只是一個現象，市場的波動也屬正常。房地產市場的真正“拐點”在于：這個市場如何從畸形投機轉變為理性、健康發展。畢竟無論你我，大家都需要它。