工業用地怪象：緊缺與閑置并存

新華網上海4月24日電(記者葉鋒)在住宅地產持續受到調控的同時，“工業地產”成為資本投機炒作的又一領域，對土地市場和實體經濟帶來負面影響。上海近期出臺土地新政策，實施工業用地彈性年期出讓制。北京、深圳、湖南等地也已探索類似做法。業內人士認為，彈性出讓有助于降低工業用地價格非理性上漲預期；同時，應建立完善對工業用地出讓后利用狀況的全程監管，以遏制企業囤地圈地，促進土地節約集約利用和實體經濟轉型升級。

工業用地怪象：緊缺與閑置并存

一邊是土地指標緊缺、優質項目無地可用；一邊則是大量土地閑置或低效利用，企業“押寶”土地升值，更無心轉型升級。工業用地領域這種怪象，在一些城市并不少見。

記者日前在東部一些地區采訪發現，由于市場形勢變化和經營成本提高，一些傳統加工制造業被迫“騰籠”，廠房、倉儲處于閑置或半使用狀態。不過，許多企業并不急于“換鳥”，一來產業升級確實不易，二來企業當年拿地價格相對低廉，目前企業僅依靠出租廠房就可獲利不菲，而土地升值帶來的遠期收益更可能遠超看得見的實體經營利潤。

戴德梁行提供的數據顯示，2007年以來，熱點城市工業用地價格快速上漲，一些一線城市工業用地價格年均漲幅超過20%。專家分析認為，這主要是土地閘門收緊、工業用地土地指標緊張等因素所致，也與“工業地產”快速興起、投機資本大量涌入有關。

不過，相比于住宅和商業用地，工業用地的價格仍相對較低。在樓市調控的重拳下，越來越多開發商將目光轉向于此。近一兩年來，富力、萬通、招商、五礦等知名房企紛紛進軍工業地產，并向二、三線城市布局。

彈性年期出讓影響幾何？

日前上海市發文明確，將在全市實施工業用地彈性年期出讓制，原則上新增工業用地產業項目類出讓年限不超過20年，出讓價格按照基準地價對應的最高年限進行年期修正。對于國家和全市重大產業項目，經認定后最高年限可放寬至50年。此前，上海已在浦東臨港地區先行探索類似做法。

“實行工業用地彈性年期出讓，更貼近工業項目實際存續周期，也有利于規范引導形成土地節約集約利用的制度環境，防止土地低效使用乃至閑置。”上海市規劃國土資源局相關負責人表示。

彈性年期出讓已成為國內不少地區工業用地新政策的重要內容。深圳前海、北京市經濟技術開發區、湖南省等都提出實施工業用地彈性年期出讓，打破單一的50年制，而將新年限原則確定為20年，或10－50年不等。

上海市土地學會副會長袁華寶說，彈性年期出讓在降低企業土地成本的同時，將促使企業更多把發展目標和工作重心放在生產經營上，還將對工業用地市場價格產生明顯影響，也會改變部分投資者試圖通過囤地、圈地牟利的預期。

戴德梁行中國區工業及物流地產部主管蘇智淵認為，20年或30年期工業用地的出讓價格明顯低于50年，新興企業進入門檻明顯降低；同時，一些企業如果無法實現合同約定的稅收或產出承諾，一個較短的年限也利于政府在法理上較快收回土地，對于提高土地利用效率有幫助。

從源頭防范囤地圈地須打組合拳

專家認為，與開發商對住宅用地一次性開發、銷售不同，工業用地的使用將覆蓋的產業項目周期更長，對其利用情況的監管也需更加細化、更需打組合拳。

據了解，在新一輪土地管理中，為推進工業用地“得其所用”、防止其被變相炒作，不少地方均提出多條“硬約束”。

自今年2月下旬以來，上海已連發三文，對全市土地及工業用地利用出臺新舉措，除彈性年期出讓外，還提出對地塊進行全生命周期管理——將項目建設投入、產出、節能、環保、就業等經濟、社會、環境等各要素納入合同管理。

記者在新版上海工業用地產業項目類使用權出讓合同中看到，合同要求土地受讓人按開工、竣工、投產等時間決定繳納履約保證金，明確固定資產投資、投資強度、稅收強度等須不低于約定標準等。

據了解，無錫、寧波等地也實行了工業用地時間履約保證金制度；寧波規定以項目為單位整體報批開發的工業項目，其項目用地、地上建筑物不得分割轉讓；北京經濟技術開發區則明確，園區內工業用地無法達到約定使用條件的，采取收儲或經批準限制轉讓。

業內人士指出，應進一步研究以市場化手段推進工業用地節約集約利用，促進工業用地市場健康、理性運行；同時，對已經出臺的土地新政策，應加強落實和監管，嚴格打擊非法圈地囤地、粗放使用土地等現象。

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