北京將調基準地價 分析稱不影響開發商拿地節奏

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

北京市將調整土地基準地價，北京市國土資源局于日前公開舉行基準地價更新成果聽證會。

早在2010年，北京曾對基準地價進行過更新。這次基準地價更新，以2014年1月1日為基準期日，按居住、商業、辦公、工業四種用途，將全市土地劃分為十二個級別，在此基礎上細分區片，在城六區和規劃新城首次探索嘗試網格化管理的街區地價。

中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，提高基準地價對目前市場地價影響不大?！爸皇切拚壳氨坏凸赖钠饍r，后續對市場的影響可能只體現在溢價率會下調，實際成交價格不會因為基準地價上調而上調。”

基準地價即土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、辦公、工業四種用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

國土資源部2001年發布的相關文件規定，基準地價原則上每三年更新一次，并根據市場變化適時進行調整。據了解，北京市基準地價上次調整距今已超過3年。

在陽光100置業集團常務副總裁范小沖看來，隨著交通、基礎設施建設，原來比較偏僻的地方，也達到了較好的居住條件，所以，北京市更新后的基準地價肯定要漲。

他認為，過去的基準地價是大而化之的，目前做成了網格化。這樣就把每一塊地的價格更加細化，價值也有了新的依據。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴記者，城市的基準地價，也叫 “地價級租”。意思是不同的土地，租金水平是不一樣的。每年的城市建設、公共服務的不同，導致土地的價格也會發生變化，所以會定期進行評估。

張大偉認為，基準地價是基于某一基準期日的區域平均價格，并非單宗土地的價格。基準地價與實際成交的地價是兩個概念，基準地價多年未變，但市場地價通過溢價率的高低在變化，目前北京等市場的溢價率非常高，所以經常出現一宗土地在50%上限后，還競爭保障房的現象。

多位受訪的業內人士均表示，基準地價和房價關聯不大。

陳晟認為，基準地價是土地拍賣的參照底價，原則上不能比這個更低。但是，不同的基準地價范圍之內，還有不同的外在條件，比如軌道交通、便捷性、學校、醫療、還包括競買人的不理性，這樣就改變了地價的預期，即使同一個“地價級租”范圍內，也會有不同的土地拍賣價。

范小沖表示，最終的土地成交價格，取決于市場的供需關系。如果沒有溢價，基準地價成交，那或對地價有影響，但目前北京土地市場火熱，最終成交價格已經遠超出基準地價。所以不會對房價產生影響，也不會影響房企拿地的節奏。

張大偉表示，對于開發企業而言，可能會降低商品房地塊中超過溢價率后競爭保障房的面積。