險資頻繁“狩獵”地產股 股權分散型公司易成“獵物”

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

誰也沒有想到，年初遭到資本市場拋棄的地產股，如今成為投資者眼中的“香餑餑”。

繼生命人壽與安邦保險連續大手筆增持金地集團（600383，SH）后，4月27日，“安邦系”旗下的和諧健康保險股份有限公司也宣布對金融街（000402，SZ）舉牌。

國泰君安房地產分析師侯麗科告訴《每日經濟新聞》記者，保險資金頻頻舉牌地產公司，彰顯其對低估值、高盈利的地產板塊的看好，預計險資后續仍有動作，股權分散、資質好和被低估的地產藍籌將成為他們的“狩獵”目標。

險資增持地產股

4月27日晚上，金融街發布公告，公司于2014年4月25日晚收到“安邦系”旗下的和諧健康險通知，其通過二級市場交易累計持有公司股票已達1.51億股，占公司股權比例超過5%。受險資“舉牌”消息的刺激，金融街股價于昨日（4月28日）以漲停收盤。

自去年以來，被生命人壽與安邦保險輪番增持的金地集團更成為資本市場的焦點。公司最新發布的公告顯示，截至4月25日，生命人壽持有金地集團總股本達24.81%，安邦保險也持有15%，兩大險資合共持有39.81%的股權，成為金地集團前兩大股東。截至昨日，金地集團股價收報于10.22元/股，年內漲幅高達55%。

國泰君安發布的研究報告認為，險資之所以大舉增持地產股，一方面是由于從今年5月1日起，新的《保險資金運用管理暫行辦法》開始實施，理論上險資投資股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，該項投資金額比例僅為10.63%，資產質量好、估值低的地產藍籌自然獲得保險資金的青睞。另一方面，很多保險公司開始涉水養老地產，如果能控制地產公司有望實現更好的業務協同。

格雷投資研究總監兼副總經理馮立輝表示，雖然房地產行業頂峰期或將結束，行業前景遭看淡，但行業集中度仍在不斷提高，這意味著市場份額正在向大型房企轉移，目前地產藍籌股估值很低，因此買入地產藍籌獲取長期穩定收益是保險資金大舉建倉地產股的重要原因。

“除此之外，近年來越來越多保險機構通過投資商業地產以求獲得穩定的租金收益，但與直接收購商業物業相比，通過二級市場收購股權顯然更便宜?！瘪T立輝告訴記者，以金融街為例，公司目前持有68.2萬平方米的自持物業，其中約45萬平方米位于北京核心區域，單價至少為5萬元/平方米，物業市值在200億元以上。相比之下，通過買入現時公司市值尚不足200億元的金融街股權，“曲線”獲取這些物業的投資收益顯然是更佳的選擇。

股權分散公司或成“獵物”

目前地產股估值已降至歷史最低水平，但房地產價格依然高企，這為險資提供了極好的介入機會。

以萬科為例，公司去年銷售額達到1709億元，拿地金額超過939億元，截至去年末萬科持有的貨幣資金高達443.6億元，但以昨日的收盤價計算，萬科的總市值僅為878億元。易居中國執行總裁丁祖昱直言，按照郁亮的算法，300億元就能成為萬科的第一大股東，如果這樣就能把全球第一大的房企控制下來，不失為一單非常劃算的投資。

侯麗科表示，在接連“舉牌”金地集團與金融街后，預計險資接下來仍有“動作”，其中，對于部分股權分散且資質較好的地產公司而言，由于險資可以更容易獲得其實際控制權，并進行相應改組，從而獲得更好的業務協同，因此這類公司最有可能獲得險資的關注。

國泰君安的研究報告顯示，A股第一大股東持股比例在30%以下的地產股共有20家，包括萬科、金地集團、華發股份、陽光城、蘇寧環球、珠江實業等知名房企，這其中共有16家地產股2014年預期市盈率低于10倍，這批公司有望成為險資的新“獵物”。此外，華夏幸福、首開股份、華業地產目前險資持有比例已達5%及以上，預計未來繼續加倉可能性較大。

但值得注意的是，險資的 “舉牌”并不意味著上市房企現有管理層的控制權會輕易旁落。馮立輝告訴記者，即便是對上述股權分散型的上市房企，要取得絕對話語權并非易事，以萬科為例，公司管理層向來以強勢著稱，大股東華潤集團財力雄厚且與現任高管團隊關系密切，像華發股份、珠江實業等房企背后均擁有國資背景，要從其手上獲取掌控權相當困難。

“實際上，相對于保險公司5.5%的投資收益假設，投資地產股有望獲得遠高于此的收益率，因此我相信大多數保險公司最終目的在于獲取長期投資收益?！瘪T立輝認為，部分險資也會嘗試通過在董事會獲取一定的話語權后，施壓要求管理層加大現金分紅，但取代現任管理層的可能性并不高。