王宇鵬：房地產十年內大跌可能性甚小

很多人把中國現在的樓市和日本1990年的情形相比，認為中國將步日本的后塵。對比目前的中國和1990年的日本多項關鍵經濟數據可知，情況并非如此。中國仍處于高速增長階段，未來居民財富的增長空間還比較大，還有3.2億人將遷入城市，因此，我國樓市已進入調整期，未來各地區、不同類型的住宅價格走勢會越來越分化，但樓價整體大幅下跌的可能性幾乎為零。如政策得當，居民收入水平能迅速提高，樓價有希望“軟著陸”。

□王宇鵬

隨著各地樓市相繼進入調整，“樓市泡沫”破滅論高漲了起來。這種觀點認為，我國樓市拐點已到，各地該出臺政策救市了。筆者對此有些不同看法。我國房地產市場的確正在經歷調整的“陣痛期”和“轉軌期”，卻并不是所謂的“崩盤臨界點”。

“樓市泡沫”破滅論的理論依據來自日本房地產市場。1990年以后，日本房地產泡沫開始破滅，房地產和城市土地價格進入了下降通道，截至目前，日本房地產價格還處于這一輪下降趨勢的底部。很多人把中國現在的樓市和日本1990年的情形相比，認為中國也將步日本的后塵。

筆者對比了目前的中國和1990年的日本多項關鍵經濟數據，情況并不是這些機構所預料的那樣。首先，從人均GDP來看，人均GDP代表著一國的經濟發展水平，人均GDP越高，發展水平越高；人均GDP越低，代表著未來的發展潛力還很大，也代表著未來居民財富的增長空間還比較大，對房地產的購買力還存在上升空間。以2005年美元不變價計，中國2012年人均GDP為3348美元(世界銀行目前還沒有公布2013中國以美元計價的不變價人均GDP數據)，而日本1990年31175美元，是中國2012年人均GDP的9.3倍。

其次，從GDP增速來看，GDP增速越高，意味著國民財富增加的速度越快，同樣反映居民收入水平提高較快，對房地產的購買能力在迅速提高。日本1990年以后進入0%-2%的低速增長，日本1990-2000年平均GDP增速為0.5%，2001-2013年平均GDP增速為0.8%，而中國2013年GDP增速為7.7%，中國仍處于高速增長階段，遠遠高于1990年日本的增速。

再次，從城鎮化率來看，城市化率越低，說明農村往城市人口轉移的空間還比較大，城鎮化建設還有很大的潛力。2013年中國城鎮人口比重為53.73%，1990年日本城市化率為77.37%，比中國高23.64個百分點。1990年，日本已經達到城鎮化率的較高水平，而中國目前的城鎮化率水平只相當于1955年的日本56.1%。較低的城鎮化率說明中國還有很大人口遷移比例，與1990年的日本相比，中國還需要有3.2億的人口遷入城市，這代表著巨大的房地產需求。

可見，中國還處于高速增長階段，經濟增長空間還比較大，未來還有較大的農村向城市遷移人口的潛力，與1990年的日本有著很大差異。未來對于房地產市場的需求還比較大，并不會迅速萎縮。

很多人根據中國住房自有率和私有率指標來判斷中國房地產市場是否達到了頂峰。筆者認為，住房自有率和私有率指標都不能作為判斷房地產興衰的指標。“住房自有率”是國際上考察居民居住條件的常用指標，是指居住在自己擁有產權住房的家庭戶數占整個社會住房家庭戶數的比例。據西南財經大學和央行發布的報告《中國家庭金融調查報告》披露，我國自有住房擁有率高達89.68%，遠高于世界60%的水平。筆者想指出的是，住房自有率是個有缺陷的指標，只能衡量已有住房中自有住房的比例。目前的高住房擁有率只說明我國租賃房市場發展水平低；另外，很多人還不擁有自己的住房，還不能反映未來社會對于房地產市場發展的需求。比如，農村居民遷入城市，會帶來住房需求的增加，會帶來房地產市場需求的增大，這些住房自有率指標都不能反映。住房私有率是指在所有存量住房中，屬于私有的比重，是與公房相對應的概念，更不能反映房地產未來的需求和發展狀況了。

房地產需求主要來自城鎮化帶來的對城市住房需求的提高、未成年人成家立業帶來的住房需求的提高、收入水平提高導致的改善性住房需求的提高三個方面。前面筆者已分析了我國低水平的城鎮化率和居民收入水平的高速增長會帶來未來十年房地產旺盛的需求，這里再重點說明未成年人進入婚嫁年齡，成家立業帶來的住房需求。

自1949年以來，我國曾有過三次嬰兒潮。首次嬰兒潮出現在1949年至1959年。當時國家實行鼓勵生育的政策，人口增長率將近300%。第二次嬰兒潮是自1962年開始，高峰出現在1965年，持續至1973年，是我國歷史上出生人口最多的主力嬰兒潮。1985至1995年，主力嬰兒潮人群進入生育年齡，第三次嬰兒潮到來，被稱為“回聲嬰兒潮”。據相關學者計算，這次嬰兒潮人口出生數量有1.24億左右，接近當前全國人口的10%。

未來十年，第三次嬰兒潮進入婚嫁、成家立業年齡，意味著第三次嬰兒潮將導致中國未來十年還將有著旺盛的住房需求。目前，中國20至24歲人口比例為9.0%,25-29歲人口比例為8.0%，30-34歲人口比例為7.4%，都處于較高水平，將有3.3億人口處于成家立業購房階段，即使排除一部分人與父母同住，這個數字還是非常可觀。

2012年，中國城市人均住宅建筑面積為32.91平方米，農村人均住房面積為37.09平方米。隨著收入水平的提高，未來改善性居住的需求還很大。而且，隨著城市化率的提高，為了提高城市人均住宅建筑面積，每年還需新增大量的住房供給。

從發達國家房地產市場的歷史來看，房地產市場未必一定泡沫破滅，也存在房價的“軟著陸”的可能。在美國、德國和英國，雖然房地產市場也會進入低迷期，但都沒有出現日本那樣幅度大的下跌，除次貸危機之外，1976年至2007年，美國房地產市場價格一直都在溫和上漲。筆者因此判斷，房地產長期價格走勢取決于通脹水平，長期通脹水平高，房地產價格就會持續上漲，如果處于持續的通縮中，房地產價格不僅不會漲，反而會下跌。基于以上各方面因素，筆者認為，我國樓市已進入調整期，未來十年各地區、不同類型的住宅價格走勢會越來越分化，但樓價整體大幅下跌的可能性幾乎為零。如果政策得當，未來迅速提高居民收入水平，提高居民購買能力，將有希望使樓價“軟著陸”。

(作者系北京金融衍生品研究院宏觀研究員)