萬科剛需大盤降價三成廣州樓市下調通道開啟？

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

毛大慶發言風波過后，萬科的一舉一動更是受到業界的關注。近日萬科廣州的降價行為，再次成為市場的焦點。

從萬科的舉措，以及廣州和其他地區的情況來看，我們發現，在市場持續低迷的當下，各地、各房企都有自己的應對措施。有些地方出手“救市”，有些地方“按兵不動”；有些地方成交低迷，有些樓盤降價促銷；有些房企多元發展，有些房企戰略轉移。

房地產市場真到了分水嶺？傳統房企將何去何從？

持續低迷的市場狀況，讓去年領漲全國的廣州樓市也感受到明顯的壓力，部分房企高舉降價大旗。

上周末，廣州多個樓盤密集入市。《每日經濟新聞》記者發現，位于番禺的剛需大盤萬科歐泊猛然降價三成開售，并取得熱銷九成的靚麗戰績，成為近段時間銷售最火爆的樓盤之一。此外，包括保利地產、綠地等房企也紛紛加大促銷力度。

中原地產項目部總經理黃韜向記者表示，隨著杭州、常州等城市降價消息出現，加上銀行持續收緊房貸，即便是作為一線城市的廣州也難免遭受市場壓力。萬科的降價只是一個開端，預計越來越多的開發商將采用更積極的降價策略，今年內廣州樓市或將出現一波降價幅度約10%的調整。

部分房企加大促銷力度/

5月24日，位于廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊推出B區共204套洋房，戶型為80～95平方米，銷售均價約為15000～16800元/平方米，部分房源最低售價僅為13200元/平方米?！睹咳战洕侣劇酚浾卟殚喚W易房產數據中心獲悉，萬科歐泊最近一個月的網簽均價為21231元/平方米，這意味著此次銷售均價較前期降幅接近30%。

在售樓中心，銷售小姐向扮成買家的記者表示，“萬科歐泊去年年中售價曾經漲至23000～25000元/平方米，雖然本次推出的房子靠近變電站，位置相對遜色，但價格相當于去年年中售價的6.5折，因此新貨相當搶手，前期認籌的買家數量已經超過500位。”

“很多高樓層戶型開盤僅僅一小時便被一掃而光，本來還想仔細挑選比較價錢，但不到一會就被別人挑走，只能趕緊敲定走人”，購房者陳明（化名）告訴記者。開盤僅僅兩小時后，記者了解到，萬科歐泊當日所推的204套已經售出近九成。

對于此次降價，記者試圖采訪萬科廣州公司的相關負責人，但至截稿前電話仍未能打通。

“萬科本來就是市場方向標之一，萬科歐泊更是去年的熱銷剛需盤之一，此次它突然高舉降價大旗，難免會對市場造成心理上的影響”，黃韜向記者表示。

除了萬科，記者發現，包括保利、綠地等房企在廣州市場也加大了降價促銷的力度。位于增城區的保利東江首府也于昨日 （5月25日）加推A13棟共69套新房，主力戶型為129～139平方米，折后售價為11500元/平方米，較該項目去年約13000元/平方米的銷售均價下降近12%，保利東江首府在推貨當日售出約八成。此外，位于白云區的全新盤綠地·時代云都匯昨日推出286套商業性質的產品，主力戶型為47~53平方米loft公寓產品，開盤當日推出認籌1萬元抵8.8折的優惠，折后均價約為23000元/平方米，低于周邊的在售項目均價。

克而瑞廣州研究咨詢執行總監曾英杰告訴記者，隨著大企業紛紛降價，大量中小型企業只能被迫“跟風”促銷，廣州樓市接下來的調整壓力將進一步加大。

廣州成交量有望探底回升/

國家統計局數據顯示，去年廣州房價全年漲幅達到20.1%，領漲四大一線城市。但自去年11月18日出臺“穗六條”調控政策以來，廣州樓市成交持續低迷，房價也呈現下降跡象。

根據網易房產數據監控中心數據，“穗六條”出臺后半年（2013年11月19日~2014年5月18日），廣州市一手住宅網簽量為34675套，網簽面積為39.38萬平方米，較政策出臺前半年大幅下降31.73%與34.01%，網簽均價為13970元/平方米，同比漲幅大幅放緩至1.8%。

持續低迷的成交，與不斷攀升的庫存形成強烈對比。合富輝煌的統計數據顯示，今年1～4月廣州新建商品房成交面積為158萬平方米，但同期新增供應面積為226萬平方米。截至4月底，廣州可售存量面積為846萬平方米，存量消化期大幅攀升至22.6個月。

合富輝煌首席市場分析師黎文江向記者表示，按照以往的市場規律，進入3～4月份，市場成交會出現明顯回暖，但至今備受業界關注的“小陽春”始終沒有出現，銀行收緊房貸對市場回暖產生進一步的抑制作用，隨著可售庫存不斷攀升，開發商迫于資金壓力，降價促銷的力度或將進一步加大。

“雖然5月份以來市場成交依然低迷，但從最近的一些熱銷樓盤可以看到，開發商如果愿意把價格下調約10%～15%，購買力便會隨之涌現。”黃韜預計，在接下來的6～8月，開發商會進一步加大降價力度，廣州樓市將正式開啟降價通道，年內將會出現一波約10%的調整，但由于廣州剛性需求旺盛，價格的適度回調有利于刺激需求的釋放，成交量有望在年底出現探底回升的走勢。

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房企突圍

凈租賃回報率高 房企搶食物流地產“蛋糕”

每經記者 區家彥 發自廣州

蓬勃發展的電子商務，一方面給商業地產帶來沖擊，另一方面為物流地產帶來機遇。

世邦魏理仕日前發布的研究報告顯示，根據艾瑞研究預測，至2017年中國網絡零售額將達4.1萬億人民幣，相對于供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產回報較高且發展前景廣闊，吸引包括萬科、綠地在內的越來越多傳統房企進入。

據《每日經濟新聞》記者觀察，近年來，以普洛斯、豐樹為代表的外資營運商已經占據我國物流地產市場主要份額，以阿里巴巴、京東為代表的“電商派”也在加緊跑馬圈地，萬科等傳統房企能否分得一杯羹仍然是未知數。

物流地產需求旺盛收益高

物流地產受到垂青，與電商的高速發展不無關系。世邦魏理仕的研究報告指出，隨著國內個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發展，零售行業對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來增長迅速。

據中國倉儲協會估算，截至2012年底，全國營業性通用倉庫總體量達6.98億平方米。但世邦魏理仕的統計顯示，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業開發商開發的高標準倉儲設施存量累計僅約1300萬平方米，占全國倉儲設施總面積的比例甚微，難以滿足以電商為主導的零售行業高速發展所產生的需求。

仲量聯行廣州工業地產部董事張寧告訴記者，由于物流地產需求強勁，全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲，目前物流地產的凈租賃回報率約為5%～6%，遠高于商業地產約3%的平均回報水平。

《每日經濟新聞》記者發現，5月16日，河北省廊坊市國土土地開發建設投資有限公司與北京萬科簽署《戰略合作框架協議》，擬就雙方基于京津冀一體化戰略下的物流及城市新區建設方面建立長期、穩定、全面的戰略合作關系。綠地集團、萬通控股、合生創展等傳統住宅開發商近年來也陸續進軍物流地產。其中，綠地去年逐步將工業物流地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向加以推進。萬通控股也分別與TCL、匯源等合作開發工業物流地產。合生創展也成功開發了包括廣州合生T.I.T國際產業園、北京中關村科技園亦莊園項目、合生粵港金融科技產業園等工業地產項目。

傳統房企仍然有競爭優勢

目前，國內物流地產以普洛斯、嘉民等外資巨頭占主導地位。以全球最大的物流地產商普洛斯為例，自2003年進入中國以來，普洛斯的版圖已經擴張到國內29個重要城市，投資并管理著103個物流園區，可供租賃面積達1150萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費市場的物流配送網路的覆蓋。

張寧告訴記者，這些外資物流地產營運商進入國內市場接近10年，占據70%以上的市場份額，其業務遍布國內經濟發達區域，像普洛斯這種龍頭企業不僅擁有豐富的開發營運經驗，背后更擁有強大的融資渠道，國內地產商要從這些外資巨頭手上分一杯羹并非易事。

此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業也在加緊跑馬圈地。已赴美IPO的京東為例，根據該公司5月19日向美國證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國34個城市擁有82間倉庫，總建筑面積超過130萬平方米，未來還將進一步在一線和三線城市擴大版圖。

張寧認為，雖然物流地產市場“強手林立”，但傳統住宅開發商仍然有自己獨特的優勢：首先，房地產開發商自身擁有不少商業項目，借此擁有數量龐大的企業客戶群體，能為其物流地產發展帶來客戶資源；其次，由于地方政府在出讓地塊時更著眼于能夠給政府帶來稅收并創造就業機會的經濟活動，因此在出讓倉儲物流用地時會更加謹慎，住宅開發商往往擁有良好的政府資源，更容易獲得地段更佳、體量更大的工業地塊。

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地方政策

安徽救市第二槍 宣城公積金貸款額度上調至30萬

每經記者 查道坤 發自南京

繼安徽銅陵市宣布首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由30％降至20％，并給予契稅補貼后，該省宣城市也緊隨其后出臺新政進行救市。

5月20日，宣城市住房公積金管理中心對外發文稱，對宣城市的住房公積金最高貸款額度進行了調整，住房公積金最高貸款額度調整為30萬元。此外，宣城市還宣布對購買房源的購房者，給予一定的契稅補貼。

對于宣城出臺的政策，房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者表示，宣城出臺的政策與銅陵并無兩樣，目的同樣是救市。

公積金最高貸款額度上調

實際上，早在2013年7月1日，宣城市住房公積金管理中心下調過一次住房公積金最高貸款額度，由原來的30萬元下調至20萬元。而經過近一年時間的運作，宣城市商品房2014年上半年成交量開始逐步下滑，為了更好地調節市場，宣城市將公積金貸款最高額度由原來的20萬元上調至30萬元，促使當地住房成交量上漲。

此外，在貸款條件方面也發生了改變，由正常繳存住房公積金1年以上調整為正常繳存住房公積金滿6個月，“這也就意味著，之前沒有宣城戶口的外來人口需要繳滿一年的公積金才可以使用公積金貸款買房，如今降到半年就可以，這也就可以進一步刺激外來人口購房。”張建初對《每日經濟新聞》記者說。

此外，宣城市還表示，2014年對個人購買90平方米及以下普通住房且該住房屬于購房家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，所繳納契稅由契稅征收機關同級財政給予全額補貼。

對個人購買90平方米到144平方米（含）普通住房且該住房屬于購房家庭唯一住房的，所繳納契稅超過1%部分，或購買超過144平方米的非普通住房且該住房屬于購房家庭唯一住房的，所繳納的契稅超過2%的部分，均由契稅征收機關同級財政給予全額補貼。

“宣城的公積金貸款額度的調整，以及購房給予契稅補貼，這和此前幾個出臺救市政策的城市并無任何區別，其目的就是促進樓市銷售。”張建初說。

樓市庫存壓頂土地出讓停滯

值得注意的是，宣城出臺救市政策的背后，則是樓市銷售低迷、庫存壓頂的局面。

據《每日經濟新聞》記者了解，宣城樓市近3個月持續低迷，盡管進入“紅5月”，有部分項目大幅降價的促銷，但是寒潮依舊未散。

宣城市房管局數據顯示，5月前兩周備案都未超過百套，第3周樓市更是再次滑坡，備案僅有59套。截至5月21日，宣城本月備案套數未超200套。備案套數環比下跌20.27%。

宣城樓市2014年2月備案1038套，3月備案523套，4月備案310套。2013年2月備案924套，3月備案976套，4月備案722套.今年前3月備案套數總計1871套，去年同期備案2622套。從備案數據上可以明顯看出宣城樓市呈現持續下滑態勢。

“在剛剛過去的‘金三銀四’，宣城樓市成交量并沒有取得良好的成績，是宣城近3年來銷量成交量最差的一年，就目前情況看，宣城樓市或將持續下滑。”宣城當地開發商楊海濤對記者表示。

而為了促銷，當地的開發商可謂是使出渾身解數。4月以來，宣城多家樓盤進行促銷活動，然而效果并不明顯，5月份以來宣城樓市成交量還是延續平淡態勢。

成交量下滑，樓市庫存進一步加劇。統計數據顯示，截至2014年5月21日，宣城市可售套數已經達到了25643套，市場供應面相當充足，按照宣城的去化速度，去化庫存需要3年以上時間。

庫存量增加，無疑又會帶來一系列連鎖反應。據記者了解，2014年以來，宣城住宅用地的出讓幾乎全面停滯。

“樓市低迷對地方土地出讓沖擊非常大，開發商手中持有大量的房源賣不出去，必然不會輕易拿地，如果土地賣不出去，對于地方財政的壓力也可想而知，所以此時宣城出臺政策，其目的就是希望打破宣城樓市冷淡的局面。”張建初對《每日經濟新聞》記者說。

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市場分析

上海高端住宅連續成交樓市釋放反轉信號？

每經記者 盧曦 發自上海

近來，全國范圍內的樓市交易都顯得熱度不夠，但上海的高端市場卻率先發力，釋放出耐人尋味的信號。進入5月，多家房企和研究機構公布的信息顯示，上?？們r數千萬乃至數億的高端住宅出現多筆成交，成為低迷樓市中罕見的亮點。

業內人士認為，上海樓市中買賣雙方博弈至今，許多賣家開始讓步，其中高端住宅的讓價幅度相對較大。然而，價格似乎不是最首要因素。很多高收入買家都在5月選擇了全款支付。不少高收入者預判樓市可能會有政策調整，認為目前是投資房產的時機。

高端住宅爆紅

4月末，湯臣一品突然成交了一套總價高達2.3億元的高端住宅，似乎拉開了上海高端樓盤5月大幅成交的序幕。5月中旬，長寧西郊老牌高端住宅檀宮成交了一套面積達1152平方米的超大型別墅，總價高達1.95億元，成交單價逼近17萬元/平方米左右。僅次于2012年2億元成交的另一套檀宮別墅，成為上海二手市場的二號樓王。

《每日經濟新聞》記者從一家專做高端住宅酒店的房企了解到，該公司在上海的兩個項目5月銷售情況明顯好于今年前幾個月。公司的產品總價在1500萬元～4000萬元。“五一期間3天成交了3億。”該公司內部人士向記者透露。

德佑地產市區不少門店表示，近期高端市場門店的帶看量明顯上升，如新天地、古北等區域。這些區域內高端房源的帶看量較一季度平均上漲了10%～20%不等。

德佑地產數據顯示，新天地高端住宅翠湖天地不到一個月內就成交了7套房源，總價共計1.2億元。而2013年翠湖天地的成交量共計36套，平均每月成交3套。5月不足一個月該項目成交量高達7套，為去年每月成交量的兩倍多，遠高于去年的平均水平。

據德佑地產復興東路店的經理表示，近期高端市場的看房客有小幅上升的情況，這些客戶多為改善型需求，對小區、房源的品質要求高。德佑地產分析師朱萍表示，市中心的高品質房源非常稀缺，其保值、升值能力更強。

二手房成交整體大幅下滑

高端住宅與中低端住宅行情冰火兩重天。

德佑地產市場研究部監控的數據顯示，4月上海全市二手房共計成交1.72萬套，環比下跌20.1%，同比下跌14.1%。而在近期公布的70個大中城市房價數據中，上海二手住宅價格也罕見地出現了滯漲了局面。

從剛需房到總價500萬元～600萬元的中高端住宅，買方觀望情緒仍然很濃。21世紀不動產近期經手了一個新江灣城總價600萬元左右的案例，在賣方愿意讓價50萬元之后買家仍然不滿意。而南黃浦板塊另一個總價近1600萬元的住宅僅僅在賣方減價5萬元后即告成交。

億翰智庫分析師張化東對 《每日經濟新聞》記者表示，目前樓市不旺的原因是多方面的：去年的高成交量透支了今年的購買力，房價仍然偏高，再加上偏緊的信貸政策讓很多購房者選擇了觀望。上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，5月上海中高端樓盤的成交情況環比有所好轉，但比起去年同期，仍然顯得力不從心。受到市場情緒的影響，一些高端樓盤的開發商打出較低的折扣，讓步幅度較大，刺激了一部分成交。而在剛需方面，買賣雙方對行情都感到茫然，沒有明確的判斷，僵持不下。

記者從德佑地產了解到，近期千萬高端住宅的成交顯得非?；钴S。購買這些高端住宅的買家基本都在經商，資金雄厚。他們絕大部分都是一次性付完房款。少數選擇貸款的買家貸款比例也較小，僅為總房款的一到兩成。

德佑地產營運副總經理馮霞表示，這類可以一次性付款的高端客戶對于市場的嗅覺往往更靈敏。

近期市場正處于調整期，不少高端客戶認為不久以后政府將會采取一些必要的救市手段，一旦出現限購放松，拿到購房資格的人大幅增多，很可能導致市場的供不應求。他們認為，未來賣方可能坐地起價，現在正是投資的機會。