旅游大盤圍堵西雙版納 本地購買力占六成

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 云南攝影報道    

每經(jīng)記者 杜冉樂 云南攝影報道

在傣族語中，西雙版納意為“勐巴拉納西”，是一個寄托心靈的神奇之地。如今這里不再安靜，異常躁動。

近兩年來，世紀(jì)金源、萬達(dá)、雅居樂等10多家巨頭扎堆西雙版納，搶食旅游地產(chǎn)商機(jī)，幾百畝、幾千畝甚至上萬畝的超級大盤橫空出世。

目前，世紀(jì)金源、萬達(dá)等多個超級大盤集中放量，占據(jù)了西雙版納供應(yīng)量的半壁江山。

令人意外的是，西雙版納本地客源的購買力驚人，占到至少60%市場。當(dāng)?shù)匾晃环科蟾邔油嘎叮恍┐蟊P營銷就像“賣白菜”一樣出貨，部分項目利潤低至5%。

如今，隨著國內(nèi)部分地區(qū)房價出現(xiàn)松動，西雙版納暴利炒房開始降溫，購房者心態(tài)趨于理性。

旅游大盤扎堆景洪/

從各地飛往西雙版納的航班，最終降落到了首府景洪市的嘎灑機(jī)場。圍繞著嘎灑小鎮(zhèn)，尤其是剛規(guī)劃的空港新區(qū)，各路資本或財團(tuán)展開圈地狂潮。一位開發(fā)東盟國際項目的云江地產(chǎn)操盤手介紹說，2007年嘎灑鎮(zhèn)被省政府列為全省60個旅游小鎮(zhèn)中的29個開發(fā)建設(shè)旅游小鎮(zhèn)之一，總體規(guī)劃面積80平方公里，共開發(fā)項目20個，總投資645億元。

5月10日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到距離嘎灑機(jī)場僅1.5公里的云江地產(chǎn)東盟國際二期項目。按照規(guī)劃目標(biāo)，這個大型旅游項目預(yù)計5年完工，計劃分三期開發(fā)，總占地400畝。其中一期項目170余畝，建筑面積10萬平方米，總投資4億元。

距嘎灑鎮(zhèn)西南4~5公里外的大黑山腳下，雅居樂去年10月拿下了13宗連片地塊，占地53萬平方米，目前正在平地、打樁，預(yù)計明年開盤。

去年，西雙版納州旅游總收入171.6億元，僅景洪市就貢獻(xiàn)了八成的旅游收入，開發(fā)巨頭們也將地產(chǎn)籌碼押注于此。景洪房產(chǎn)信息網(wǎng)披露，目前入網(wǎng)備案總計243個項目，5月21日成交36套，均價5078元/平方米。

在曼弄楓片區(qū)，世紀(jì)金源集團(tuán)打著“我們造城”的理念，正在開發(fā)4000畝的濱江果園避寒山莊項目。該項目營銷經(jīng)理介紹說，“目前，西雙版納城區(qū)均價4200元/平方米，郊區(qū)均價3500元/平方米。”

號稱“中國西南第一文旅大盤”的萬達(dá)西雙版納國際度假區(qū)，位于景洪市西北部的噶棟片區(qū)，占地6平方公里，總投資150億元。該項目除了背靠萬達(dá)之外，還有聯(lián)想控股、中國泛海、一方集團(tuán)與億利資源4家投資主體。據(jù)了解，項目一期開盤均價4000元/平方米，已基本售完，去年回籠資金10多億元。據(jù)當(dāng)?shù)卣ぷ鲌蟾骘@示，截至2013年底，西雙版納旅游大項目投資達(dá)到73.3億元。

項目利潤率低至5%/

“單純從旅游地產(chǎn)考慮，這些項目已經(jīng)受到很多限制，企業(yè)本身進(jìn)來也賺不到錢。”西雙版納州招商合作局調(diào)研員吳松偉說。

世紀(jì)金源集團(tuán)一位營銷經(jīng)理稱，“我們這房子，城市地皮約300萬元一畝，成本1300~1400元/平方米，加上周邊配套投入，算下來利潤沒多少。”

在曼弄楓片區(qū)投資開發(fā)曼儂新界項目的四川熙盛集團(tuán)一名銷售顧問介紹說，“世紀(jì)金源那個項目就像‘賣白菜’一樣，賣得很好。”

不過，旅游項目價格成為制約其利潤率的關(guān)鍵因素。前述營銷經(jīng)理解釋說，“版納的房價從來沒有瘋漲過，但一直是穩(wěn)中有升。”

記者站在流沙河西岸，向夢云南·雨淋瀾山項目所在的南聯(lián)山望去，原來大片蒼山的地表已被推土機(jī)鏟平。負(fù)責(zé)開發(fā)該項目的云南城投云城置業(yè)總經(jīng)理楊濤坦言，“目前我們整個項目投入成本很大，尤其是景觀資源，我們也很注重投入，估算下來項目利潤率僅有5%。”

中投證券近日發(fā)布的報告顯示，在124家A股上市房企中，去年平均凈利潤率僅13%，同比下降1.7個百分點(diǎn)；今年一季度平均凈利潤率又下降至12%，同比下降1.6個百分點(diǎn)，預(yù)計行業(yè)盈利增速持續(xù)放緩。旅游地產(chǎn)項目利潤下滑，導(dǎo)致部分開發(fā)商在精裝修上做文章。

本地客源撐起六成市場/

目前面對旅游大盤的集中放量，供需結(jié)構(gòu)是否發(fā)生了逆轉(zhuǎn)？西雙版納州住建局副局長易德軍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前版納旅游地產(chǎn)開發(fā)量和需求量是否匹配，還不好說。”

“版納高強(qiáng)度開發(fā)，這其實就是地產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)只是一個口號和噱頭。”云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，長遠(yuǎn)看，西雙版納是一個避寒和度假勝地，旅游地產(chǎn)供需沒有大問題，但現(xiàn)在時間和空間不匹配，短期內(nèi)一些開發(fā)商可能會撐不住。

作為西雙版納本地的主力開發(fā)商，冠城置業(yè)也感到了當(dāng)前市場的降溫。冠城·美域項目營銷部置業(yè)顧問湯小明稱，目前還沒有感覺到房子賣不出去，但沒有以前那么好賣了。

當(dāng)?shù)厥袌龅目驮唇Y(jié)構(gòu)如何？西雙版納州旅游局局長袁松青表示，“考慮到氣候資源，很多都是由候鳥式的外來人買下的，他們占到40%，本地客群占到60%。”

市場一線的實際需求情況也印證了上述說法。據(jù)湯小明介紹，從冠城置業(yè)以往開發(fā)的幾個旅游地產(chǎn)樓盤購買人群來看，本地人占60%，外地人占40%。云南城投云城置業(yè)總經(jīng)理楊濤透露，夢云南·雨淋瀾山項目一期推出了170多套聯(lián)排別墅，現(xiàn)已基本清盤，70%~80%為本地客購買。

楊濤解釋說，他們的高端住宅主力戶型為89平方米，均價才1.1萬元/平方米，當(dāng)?shù)厝速I房主要是改善型的，購買力很強(qiáng)。一位當(dāng)?shù)貥鞘匈Y深人士認(rèn)為，西雙版納州，尤其是景洪市周邊的農(nóng)民種香蕉、橡膠，很有錢，家底幾十萬元很正常。

景洪市政府工作報告顯示，2013年景洪市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21152元，實際增長13.5%，增速高于全國6.5個百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入8909元，實際增長15%，增速高于全國5.7個百分點(diǎn)。

投機(jī)需求降溫/

嘎灑鎮(zhèn)一位企業(yè)老板回憶說，世紀(jì)金源項目以前開盤時，從昆明等地來的外地客一出手就是 好 幾套，一套40萬元左右，等待半年之后，轉(zhuǎn)手可賣60萬~70萬元。世紀(jì)金源前述項目經(jīng)理也毫無諱言地說，整個項目有30%的比例為投資客。

由海誠集團(tuán)投資的告莊西雙景二期項目“湄公河人家”宣傳資料顯示，如果消費(fèi)者投入32萬元，月收益就能達(dá)到4500元以上。

到底能否實現(xiàn)如此誘人的投資收益？西雙版納盟方房地產(chǎn)評估（交易）公司法人代表張偉表示，“投資32萬元，每個月拿到4500元，產(chǎn)權(quán)式酒店也沒有這么高。這種投資回報至少要在20年以后才能看到，6~7年怎么可能收回投資？”

在張偉看來，開發(fā)商開出32萬元的售價，1年最多回報1.6萬元，月均約1400元，能達(dá)到4500元當(dāng)然屬于高回報，但如何保證合同有效性成為一大難題。一般而言，在項目起初運(yùn)營的一兩年內(nèi)，回報率可能達(dá)到4500元/月，項目一兩年后一旦注銷，隨后幾年很難維持這樣的投資收益。

如今，全國的樓市大環(huán)境也傳導(dǎo)至當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資需求端。西雙版納州某處級官員透露，除了投資主體信心不足，目前購房者的信心也存在不足。開發(fā)量還算其次，房地產(chǎn)信貸政策才是根本性的。

記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，比如世紀(jì)金源項目雖已接近清盤，但據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士估算，該項目實際入住率不高。低入住率導(dǎo)致項目周圍底商大量閑置，從而引發(fā)商鋪高比例轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租廣告隨處可見，影響投資氛圍。

（實習(xí)生丁舟洋對本文亦有貢獻(xiàn)）