國開行入局迪士尼概念新鎮 PPP模式打包建設助力產城融合

每經編輯 每經記者 莊鍵 發自上海    

每經記者 莊鍵 發自上海

“早簽協、早安心、早訂房、早得益。”在上海浦東新區川沙新鎮的南六公路旁，紅底黃字的橫幅懸掛在鹿溪村內，一場動遷安置正在這里悄然進行。若干年后，現在的大片農田之上，將有一座占地214.23公頃的社區拔地而起。

這片區域被官方稱為六灶社區，它還有一個更吸引眼球的別稱——“迪士尼新鎮”。該地塊以北3公里外，就是正在建設中的迪士尼樂園，這座上海旅游的新地標計劃于2015年底建成。作為安置基地之一，六灶社區將承接周邊迪士尼等項目的動遷居民。

《每日經濟新聞》記者獲悉，六灶社區的整體開發，將由國開行、上置集團及川沙新鎮政府三方聯合投資的國開川沙（上海）城鎮投資發展有限公司 （以下簡稱國開川沙）實施。而該項目采取的PPP（公共民營合作制）開發模式。

在不久前舉行的2014中國城鎮化高層國際論壇上，國開行行長鄭之杰曾表態稱，將由國開行總行或子公司國開金融設立城鎮化發展專項基金，通過投貸結合，引導商業銀行、保險、社保等社會資金參與城鎮化建設。而更早前的2013年4月，上海市政府與國開行簽署 《加快推進上海新型城鎮化發展戰略合作備忘錄》，共同推進上海新型城鎮化建設。

多個地塊五月開啟動遷安置/

5月中旬的一天下午，浦東新區南六公路旁的“六灶鎮”鹿溪村內，村民吳秀珍（化名）正在自家院內和鄰居們討論正在進行中的動拆遷有何新進展，這是她眼下最為關心的事。吳秀珍腳下的這片土地，在六灶社區的規劃圖紙中被命名為01-02地塊。去年7月，這片6.18萬平方米的地塊已列入浦東地區的土地儲備計劃。

《每日經濟新聞》記者5月中旬探訪該地塊時，此處仍是典型的農村景象，周邊都是兩、三層高的民房以及綠油油的菜田。吳秀珍告訴記者，5月初，鹿溪村的村民們已陸續拿到了川沙新鎮政府制定的居住房屋協議置換補償方案。

按照計劃，她們將被統一安置到六灶社區01-03地塊新建的公寓中。用于置換的公寓預計在2016年底交付。除了01-02地塊外，同時納入此輪動遷計劃的，還包括01-03、04-01及16-01三個地塊，均位于六灶社區的西北部。

在鹿溪村動遷辦公室內，房源列表張貼在墻上，詳細標記著8幢供置換的高層公寓面積等信息。工作人員告訴記者，01-03地塊總共安排了600余套公寓房供選擇，目前動遷村民的簽約率已經超過了40%。

浦東新區規土局的官網顯示，六灶地區的新吉村、鹿溪村等多個地塊均已在去年納入征地計劃，這意味著動遷安置隨后將陸續在該區域啟動。而規劃區域范圍內原有的19家工業企業，也將由規劃實施單位發放貨幣補償，全部搬遷或關停。

動遷帷幕的揭開，意味著延宕十多年的六灶社區城鎮化正式啟動。由于等待迪士尼項目落地的緣故，自1996年以來，六灶社區所屬原六灶鎮的城鎮規劃和建設受到嚴格控制，發展緩慢。目前原六灶鎮已整體并入川沙新鎮，而在2012年，新鎮入圍了國家發改委公布的第三批全國發展改革試點城鎮名單，下轄的六灶社區遂被定為當地下一階段城鎮建設的重點。

項目公司政府入股比例為20%/

六灶社區的城鎮化建設將不再由政府大包大攬，而是由多種資本共同入股的項目公司操盤。具體實施建設的將是一家去年9月才成立的企業：國開川沙。

國開川沙對外招聘頁面的企業介紹中稱，該公司是由浦東川沙新鎮政府下屬公司、國開金融有限公司以及上置投資控股有限公司共同投資設立，企業主要從事上海浦東六灶改革試點城鎮建設項目。投資人中，國開金融為國家開發銀行全資子公司，具有強大金融背景，而上置投資則具有十多年的中國新城鎮開發建設經驗。

有消息稱，項目公司中，川沙新鎮、國開金融及上置集團三方股東出資比例分別為2:4:4?！睹咳战洕侣劇酚浾咴码妵_川沙希望就公司相關情況進行采訪，不過截至發稿時并未獲得回復。工商登記信息顯示，國開川沙的注冊資本金為10億元，投資人共有3家，包括上海浦東川沙投資經營管理中心、國開（北京）城市發展基金以及上海黑鷹投資中心，三者的出資比例確為2:4:4。

公開資料顯示，上海浦東川沙投資經營管理中心為川沙鎮政府投資的集體所有制企業；國開（北京）城市發展基金為有限合伙企業，其投資人包括國開金融有限責任公司、昆侖信托有限責任公司、開元（北京）城市發展基金管理有限公司及中海信托股份有限公司。而上海黑鷹投資中心則是由上海黑鷹股權投資基金管理合伙企業與深圳平安大華匯通財富管理有限公司合伙設立的。

上述企業名稱中并未出現上置集團的身影。不過記者注意到，工商信息中，國開川沙主要人員列表一欄中，副董事長施建與上置集團董事局主席同名，董事兼總經理黎根發及監事時品仁均在上置集團有過高層任職經歷。而國開川沙的董事長及副董事長分別來自另兩家出資方，董事長徐國貞為國開行上海市分行副行長，而副董事長高惠明則是上海浦東川沙投資經營管理中心的法人代表。

PPP模式“打包”社區建設/

“投融資是城鎮化的基礎和關鍵所在。從目前全國的情況來看，城鎮化投融資的頂層設計、統籌謀劃和實施還是不夠的，無論是政府買單還是市場買單，都存在非常大的壓力。”今年3月在上海舉行的中國城鎮化高層國際論壇上，國開金融公司副總裁左坤曾如是表示。

雖然在論壇期間左坤并未專門提及六灶社區項目，不過此番入局國開川沙，無疑是國家開發銀行化解城鎮化建設投融資難題的又一次新嘗試。在他看來，“市場買單”的模式下，首要瓶頸是從事新型城鎮化建設的企業無法獲得長期大額低成本融資。

浦東改革與發展研究院綜合研究室主任解棟棟告訴記者，國家財政部目前正在力推PPP模式，替代原先由政府主導的城鎮化建設模式，以化解地方政府的償債壓力，而國開川沙的項目公司中，就包括國有、民營以及集體所有制等多種資本。在混合所有制之外，其創新意義還在于公司不是單純建設某個具體的樓盤項目，而是將六灶社區的地塊開發、商業配套等多項城市建設內容“打包”承建。

《每日經濟新聞》記者獲悉，六灶社區的定位并非僅是一個動遷安置基地，在規劃中，其還被賦予發展旅游服務及現代都市農業的產城融合目標。

上海財經大學旅游管理系主任何建民教授告訴記者，浦東川沙等迪士尼周邊新城鎮的產業發展可以考慮借力樂園效應，建設能與迪士尼形成互補融合的產業。

解棟棟表示，在他看來，包括川沙在內的浦東“中部城鎮帶”建設，可能會是未來“十三五”期間的一項重要任務，包括了借力迪士尼樂園帶動川沙等地城鎮化發展等內容，而六灶社區則是其中的一塊小拼圖。