開發商加速入市搶收 北京高端項目簽約環比翻倍

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

與北京房地產市場成交量的低迷相反，入市項目的供應量卻在不斷攀升。

根據亞豪機構統計數據，7月北京共有36個項目計劃開盤，包括12個純新盤及24個老項目后期。這也是自今年3月份以來，北京月度開盤項目數量連續5個月超過30個。

大量入市項目中，高端項目的占比越來越多。與此同時，根據中原地產市場研究部統計數據，預售均價超過6萬元的項目去年下半年受到 “限高令”的影響，簽約總套數僅為30套，而今年上半年則高達1039套。如果按照去年“限高令”的4萬元的高端市場界限，去年下半年4萬元以上項目總成交套數為1556套，今年上半年則實現了4893套。

“許多由于‘限高令’而推遲入市的高價盤得以入市，是近幾個月高端住宅供應增加的主因。”亞豪機構副總經理任啟鑫告訴 《每日經濟新聞》記者，伴隨下半年自住房項目的大規模入市，將會在統計數據上進一步拉低平均房價，也為高端項目的“入場”創造了條件。

入市量加大

前五月并不亮麗的銷售業績加重了房企完成年度目標的壓力，也促使了其加快了入市的腳步。繼6月份北京33個項目集中入市后，7月份北京商品住宅供應量仍然有增無減。

亞豪機構統計數據顯示，7月北京共有36個項目計劃開盤，包括12個純新盤以及24個老項目后期，3月到7月這5個月市場總開盤量與去年同期相比，大增近六成。

“在年度銷售業績、信貸持續緊縮以及現金流等因素影響下，開發商紛紛采取‘加快出貨、現金為王’的高周轉策略。”任啟鑫對 《每日經濟新聞》記者表示，下半年自住型商品房項目上市量的不斷增加，將進一步分流剛需購房客群，“剛需項目為避開自住房集中上市的沖擊，只能加速跑量，從而導致北京樓市自3月份以來連續5個月處于供應高位。”

原本銷售旺季的冷清，讓開發商的定價更趨于謹慎。

《每日經濟新聞》記者在走訪中了解到，位于通州區域的華業東方玫瑰，5月中旬入市時項目均價為24000元/平方米，而其7月新入市的樓棟整體報價已調至23000元/平方米，同時低于預期價格入市的還有萬科天竺悅城和天資·璟庭。另外，部分樓盤盡管提高了入市價格，但卻同時推出各種計算復雜、優惠幅度不等的促銷舉措，可謂明漲實穩。

隨后，記者走訪了位于臺湖板塊的泰禾·拾景園，根據銷售人員介紹，目前該項目單套總價為220萬元起，其中包含7000元/平方米的精裝修標準。這一價格與區域內毛坯項目的價格幾乎持平。

據統計，7月份預計開盤的剛需項目中，有17個項目已給出定價，其中9個項目以平價或低于市場預期價格入市，占比超五成。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，從春節過后這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房企與客群之間的博弈已經出現了微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經轉向，購房者觀望情緒增多，房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。

高端項目扎堆

中原地產研究部統計數據顯示，2014年上半年來，期房住宅供應大漲，合計供應住宅套數達到了37220套，2013年上半年這一數據位22006套，同比上漲70%。

與此同時，北京住宅庫存再次突破8萬套，合計達到80844套。這是2013年1月1日最后一次達到8萬套后，時隔一年多時間后，北京庫存再次回歸到8萬套以上。庫存達近18個月新高。

伴隨著供應量的大增，北京市場出現了高端項目扎堆入市的現象。

據統計，在7月份北京計劃入市的36個項目中，包括4個豪宅別墅項目，以及8個改善項目在內，大戶型中高端項目達12個，占比超三成。僅5月份以來，高端項目的入市量便已超過了去年全年。2013年北京市場僅有13個均價在5萬元/平方米以上的高端項目獲得預售審批入市。

與整體市場成交趨冷不同的是，高端市場的成交狀況相對樂觀。

根據中原地產市場研究中心統計，2013年下半年預售均價超過6萬元以上的項目總成交套數為30套，而今年上半年這一成交則飆升到1039套。如果按照去年“限高令”的4萬元界限，去年下半年4萬元以上項目總成交套數為1556套，而今年上半年則實現了4893套。

對此，任啟鑫告訴記者，一方面，北京市住建委“限高令”僅是去年底特殊時期采取的行政手段，屬于短期行為，在如今整體樓市趨冷、信貸政策持續收緊的背景下，限高令的放松對市場影響有限。許多由于“限高令”而推遲入市的高價盤得以入市，是近幾個月高端住宅供應增加的主因。另一方面，下半年自住房項目的大規模入市，將會在統計數據上進一步拉低平均房價，也為高端項目的入場創造了條件。

“從某種程度來說，高端項目也是一種剛需，剛性改善需求對于市場的支撐更加穩固，但由于總價較高，高端項目的去化周期相對較慢。”北京一高端項目營銷總監對《每日經濟新聞》記者表示，今年入市的高端項目來說面臨嚴峻的考驗，“多個項目集中入市，不管是區位還是產品都有很強的競爭，客戶的選擇也越來越多。”