嚴躍進：應優先關注有支付能力的剛需群體

◎嚴躍進

從樓市實施限購限貸政策開始，市場對“剛需”的理解似乎是一成不變的。即便在目前各個地方政府救市的過程中，“剛需”的范疇也主要指“以自居為主，且屬于首套”的住房需求。其政策初衷是抑制投資投機需求、引導剛需購房者入市。

關于剛需購房者的支付能力，此前一直為政策界和學術界所忽視。從經濟學角度看，剛需是受價格影響較小的需求，但住房市場有其特殊性。住房需求是剛性的，但房產和普通日常家庭生活用品不一樣，其價值量相當高。所以，即便是剛需，如果缺乏支付能力，那么也應該理解為“偽剛需”。正是對剛需的細分市場沒有甄別，所以在樓市調控中存在著各類政策盲點。

在大城市市中心，一家三口擁擠在30平方米的小閣樓里的現象很常見。此類住房的市場評估價很高、變現能力強。但是地方政府和房企礙于拆遷成本，在短期內不會拆遷。同時，早期選擇小戶型住房的夫妻，隨著子女長大，對住房改善的需求變得很強烈。不過在限購政策下，此類群體不能將此類住房銷售，進而換購郊區價格低、戶型大的住房。此類看似改善型的住房需求，實際上還是要歸并為“剛需”范疇的。

另外，很多在大城市拼搏的年輕人（以25~35歲為主），在工作年限、婚姻狀況、社保公積金等條件上都符合限購條件，甚至工資收入也很高，但卻一時拿不出高額的首付款。所以即使跨過了限購政策的門檻，但買房的壓力依然很大。而部分年輕群體雖然有比較好的儲蓄額，但會發現最近的按揭貸款成本很高。加上近期房價出現下跌，所以購房的興趣大大下降。

以上兩類群體的共同特征就是：有比較好的支付能力，購房的目的也是自居，但卻無法入市。此類群體，或持有優質實體資產（市中心好地段的住房），或擁有持續性好的現金流（未來增長的工資收入），但是礙于目前政策和市場環境的影響，購房計劃被擱置。

隨著新型城鎮化進程的加快，最近部分城市在戶籍制度、舊城改造等方面進行了變革，已經開始關注此類剛需群體的利益訴求。

部分城市在戶籍制度和購房政策上進行改革。今年上海設立的20多年人才類“集體戶”制度將逐步退出歷史舞臺，取而代之的是屬地“社區公共戶”。廣州市《引進人才入戶管理辦法實施細則》已經出爐，部分學歷、收入、職稱等方面占優勢的群體將可以優先落戶。安徽蕪湖對高校畢業生購房安家補助政策進行調整，取消之前“就業滿3年”才可獲得購房補助的時間限制，這意味著剛畢業的大學生在蕪湖購房就可獲補助。此類戶籍制度和購房制度的改革，是針對此類未來支付能力強的購房群體而實施的。

而部分城市的舊城改造和城市復興力度在加大。從目前城市用地的政策導向看，存量用地盤活的力度將大于增量用地的出讓力度。在舊城改造下，城市市中心的老居民將獲得比較好的拆遷賠償，一般此類房產評估價都是郊區同戶型住房的兩倍以上。這顯然能極大地改善他們的郊區置業需求。而通過對城市中心小戶型住房需求的調查，也將能夠給予有針對性的住房政策，從而助力此類群體盡早搬進新居。

此類部門“講政治”，自然值得鼓勵。相比來說，金融體系的動作則比較緩慢。從最近的信貸政策看，商業銀行的動作比較消極。此前商業銀行將所謂的8折房貸利率給了購房者，這批購房者最后都成了炒房客。如今在央行的監督下，商業銀行承諾給購房者信貸優惠，結果只是基準利率。購房者甚至擔心：房價下跌的幅度可能還不及信貸上升帶來的成本高呢。

“沉睡”的公積金制度也亟待喚醒。很多購房者其實有一筆很大的公積金款項，但卻無法充當首付款。在最近住房保障銀行籌建過程中，實際上也需要考慮對此類沉淀的公積金款項進行盤活。一般來說，公積金款項繳納較高的群體，基本屬于收入穩定、信用級別高的群體。此類群體未來的支付能力會比較好，完全可以用公積金來抵扣三成首付款。在風險可控范圍內，這樣一類改革是有操作空間的。

當然，也不能忽視兩類沒有支付能力的剛需購房者。第一類是 “柜族”，即農民工群體。目前農民工的工資拖欠問題都很嚴重，哪能顧及所謂的公積金和社保？第二類是“蟻族”，即群租房群體。此類群體最近似乎又需要搬家了，因為所在城市打擊群租的力度又在加大。此類剛需群體的住房支付能力欠缺，難以享受所謂的住房政策。地方政府的政策需要更務實和精準，否則也是治標不治本。

從目前樓市現狀看，購房需求依然旺盛，只是以蟄伏的方式存在，這就要看政府如何用政策誘導其釋放出來。顯然，優先關注的焦點應該是有支付能力的剛需購房者。此類群體積極入市，利好樓市庫存去化，也能夠為市場注入有效的流動資金。而對于地方政府來說，既沒有違背限購限貸政策的本意，也能夠有效地讓樓市需求釋放，進而盤活城市住房資源。對過去籠統的“剛需”進行再定義，是對剛需群體住房需求進行的結構性分解和排序。在“一戶一房”的住房分配思路下，落實這樣的住房配套政策顯然更務實。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）