趙秀池：取消限購 樓市就會好起來嗎

每經編輯 趙秀池    

◎趙秀池

今年以來，樓市走勢比較低迷。根據國家統計局最新公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況和1~5月份全國房地產開發和銷售情況，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市由1月份的6個增加為35個。1~5月份，全國商品房銷售面積同比下降7.8%，降幅比1~4月份擴大0.9個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%。商品房銷售額下降8.5%，降幅比1~4月份擴大0.7個百分點。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%。從數據上看，似乎有量價齊跌的走勢。不斷有人呼吁取消限購，認為取消限購是拯救樓市的一根救命稻草。取消限購真能拯救樓市，令樓市走出困境嗎？

筆者認為，取消限購是一把“雙刃劍”，不能把它作為拯救樓市的利器，放開限購的效果恐怕會事與愿違。一方面，取消限購，就給了一些人投資或投機的空間，如果某地的房地產市場被看好，則投資性和投機性需求比例過大，會助推房價不斷上升，便有房地產泡沫風險加大，而泡沫破裂的后果是大家不愿看到的。日本和美國過去房地產泡沫的事實已經給我們敲響了警鐘；另一方面，取消限購實際上更多的是一個信號的傳遞，它會改變人們的預期，讓人們以為，住房供過于求現象已經出現。而資金是逐利的，追漲殺跌是投資者的本性。如果某地房地產市場已經出現了供大于求，沒有投資盈利的機會，則投資的住房需求一夜便會化為烏有，自住的住房需求也會躊躇不前。因此，如果樓市確實已經供過于求，取消限購則不能使樓市走出困境，反而會改變人們的預期，從而減少住房需求，使樓市更加低迷。所以，取消限購未必能解決目前樓市低迷的問題。

從理論上講，取消限購可以讓一部分人的住房剛性需求得到滿足，也可能使一部分投資或投機性需求得到釋放。但是，仍然不能改變樓市的供求關系，不能改變樓市的基本面。

其實，到目前為止，我國房地產市場的基本面并沒有發生變化，房價漲幅收低或出現小幅回調是我國宏觀經濟軟著陸的表現，也是房地產市場平穩健康發展的征兆。從5月份數據來看，與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個，上漲與下跌的城市數與1月份是一樣的。只不過最高漲幅從1月份的20.9%回落到了11.3%，只是房價漲幅收窄而已。我們觀察數據時，不要僅僅局限于與上月同比、環比的小幅波動的變化，更要從長期趨勢來判斷樓市的走勢。

在我國處于城市化快速發展的背景下，城市規模在不斷擴大，城市人口在不斷增加，按過去城市化速度1%保守估算，每年也有1300萬人口進城。加之單獨生育政策的放開，各城市人口增加的速度要快于以往。在我國城市化完成之前，城鎮人口不斷增加這個趨勢不會逆轉。我國房價不斷上漲的一個主要原因，就是城市化進程不斷加快，城鎮人口不斷增加，帶來城鎮住房需求不斷增加，加之過去的住房欠賬太多，導致我國的住房市場近年來一直處于供不應求狀態。我國的城市化率從取消福利分房的1998年的33.35%，上漲到去年的53.73%。15年間，提高了20.38個百分點，每年平均增加1.36個百分點。與此同時，全國城鎮人口更是從4.1608億人，增加到了7.7111億人，去年城鎮人口已經是1998年的1.85倍。所以，伴隨著城鎮人口的不斷增加，住房的供求矛盾比較突出，尤其在一、二線城市，原有的戶籍人口也還有很多住房困難戶，僅北京就有13萬戶兩房的輪候家庭在翹首以待，增量人口的住房問題也比較突出。正因如此，自2011年起，我國對住房價格上漲過快的熱點城市采取了限購。限購從長遠來看對樓市是有利的，它可以讓住房回歸其居住功能，使樓市的發展更平穩健康。

住房限購有點像計劃經濟時代短缺經濟下的憑票供應，被很多人詬病。其實住房限購也有其符合經濟學原理之處。由于住房自住與投資兩相宜，賦予投資需求的住房需求則具有一定的無限性，而我國的土地是有限的，能夠蓋房的土地更是有限的，所以，住房的有限供給永遠滿足不了無限的住房需求，因此，通過限購，減少投機性與投資性需求，使住房回歸居住功能，從經濟學原理上是一種正確的選擇。通過限購，使首套房的剛性需求和二套房的改善型需求得到滿足，抑制了投機性與投資性需求，減少了房地產泡沫的可能性。

僅僅取消限購不能拯救低迷的樓市。樓市的健康發展還需要良好的經濟環境、金融環境等的支持，更需要政府和企業苦練內功，從城市運營、產城一體、供求均衡角度去開發、設計、提供多元化的適銷對路的房地產，摸準樓市的脈搏，“蓋有人住的房子”，房地產市場的發展便無后顧之憂。

（作者為首都經濟貿易大學教授）