京津冀一體化促樓市剛需向改善型需求轉移

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

京津冀一體化上升為國家戰略后，天津將加大承接北京高端產業的力度，推動京津雙引擎在京津冀區域的雙核作用。處于京津冀樞紐地帶的天津濱海高新區正抓緊搭建對接平臺，以承接北京金融、貿易等高端產業的轉移。

京津雙城如何協同發展實現產城一體化？兩地的房地產市場格局將如何改變？對此，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪了首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池。

協同發展實現產城一體化

NBD：在京津冀一體化的大形勢下，您如何看待京津雙城的協同發展？

趙秀池：京津雙城協調發展一方面需要政府主導，另一方面需要市場機制。在市場機制調動起來之前，必須由京津兩地政府部門在雙城協同發展的方針下，重新確定雙方的城市功能定位。根據各自的城市功能定位制定相應的金融、財稅、土地、產業、人才及住房等優惠政策，吸引人、財、物等資源朝京津雙城協調發展的方向流動。

北京作為首都，應保留體現其首都功能的政治中心、文化中心和國際交往中心，天津則作為北方經濟中心、金融創新中心和航運物流中心。就北京而言，要把服務全國的教育、醫療和商業等非首都功能向外疏解，天津則要有重點地承接教育、醫療功能的疏解，以及金融、物流和商業等產業的疏解。

NBD：濱海高新區作為天津發展的領頭羊，怎樣實現產城一體化發展？

趙秀池：產城一體化的實現，既需要產業的支撐，更需要相關企業、人才和人口的入駐，要不然新區就會形成一座空城。為此，濱海高新區要實現產城一體化，首先需要制定產業、人才和住房等一系列財稅優惠政策，吸引相應的企業、人才入駐；其次，需要引進龍頭企業。有龍頭企業帶動，產業的定位就會得到行業的認同，進而促進主導產業的形成；再次，配套服務要完善，要為企業提供人性化服務，既包括生產配套服務，如廠房、辦公樓的定制、產業鏈的對接和上下游服務等，也包括提供生活配套服務，宜居環境的打造，如超市、學校、公寓、宿舍、醫院和各種文化娛樂設施等。

NBD：京津冀一體化的加速，是否會帶動天津中央商務區（CBD）的發展？

趙秀池：隨著京津冀一體化步伐加快，北京人口與功能的疏散將使部分企業被疏散。天津距離北京近，配套設施也相對完善，加之北京寫字樓租金越來越貴，企業的辦公成本越來越高，一些企業會主動選擇入駐天津。

濱海新區作為國家戰略，承擔金融改革創新的任務，又是北方航運物流核心、北方經濟中心，應該結合京津冀一體化的進程，制定更有吸引力的金融政策、財稅政策、產業政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商業和物流等企業入駐，從而使天津中央商務區實至名歸。

利于天津高端物業去化

NBD：如果只有產業沒有城市配套功能，最終將影響高端人才的進入。開發商在京津冀一體化的機遇下，需要做哪些工作，促進產城一體化的推進？

趙秀池：房價是城市資源的反映，城市配套功能越完善對人口的吸引力越大。因此，房地產作為城鎮化的重要生產、生活載體，對推進城鎮化有著重要意義。一個居業聯動、產城融合、城市配套功能完善的新區才是有活力的、可持續的。

為此，在濱海新區的建設過程中，開發商應作為城市服務商，站在京津冀一體化、產城一體化角度去進行區域的規劃和設計，為生產、生活提供相應的配套服務，既需要提供寫字樓、產業園區等產業支撐，又需要提供住房、學校、醫院、公園和商業等公共設施為宜居生活服務。

NBD：北京限購政策下壓抑了很多剛需，京津冀一體化的加速，是否意味著天津市高端的、多元化業態的物業將面臨機會？

趙秀池：不同的收入水平對應的物業需求是不同的。隨著京津冀一體化的加速，一些大型國企、品牌企業的入駐、高端人才的加盟，天津市高端物業的需求會越來越多，房地產市場也會迎來一個很好的發展機遇。除了住宅，商業、工業、商住一體的物業業態等多元化物業也會迎來新的歷史機遇。

NBD：產業結構變化影響房地產需求結構變化，對于天津的房產市場會產生哪些變化？

趙秀池：京津交通一體化的實現，縮短了京津之間的距離，使京津具有同城化的趨勢，因此，入駐天津的企業和人口會越來越多，人口的增加必然會增加房地產需求。高端企業、高端人才的增加，也會促進高端物業的銷售，進而提高高端住宅、寫字樓和優質商鋪等物業的去化率。