房企借跨界提升融資能力 多元經營有助優化財務

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

睿信致成總經理薛迥文說，跨行業經營帶給開發商的經營優勢很多，至少在融資能力方面，要比非多元化經營的企業更有競爭力。

《每日經濟新聞》此前曾報道過，有部分中小地產商由于無法通過正常途徑從銀行那里獲得開發貸，轉而以貿易公司的名義從銀行借款。這類被稱為“借殼”貸款的方式，具有一定的普遍性。

然而，在實踐中，開發商真的有可能能通過房地產以外的業務獲得借款嗎？即使能獲得貸款，又能用于房地產開發嗎？在過去幾年中，非房地產業務究竟給房地產業務帶來了怎樣的融資便利？除了拓寬融資渠道、節省融資費用外，跨行業經營對公司的財務還有哪些幫助？

更低的利息支出?/

上海一位有色金屬企業的財務負責人告訴《每日經濟新聞》記者，按照銀行現在的規定，如果經營的業務不涉及房地產開發，且公司的規模和實力都不弱，要想申請到一筆利率低于8%的一年期貸款不是什么難事。如果公司還從事進出口業務，并且使用信用證融資或銀行票據貼現，融資成本甚至可以低于7%。

這樣的融資成本已經比房地產開發貸款融資成本便宜很多。由于銀行限制對房地產類貸款，目前地產行業平均融資成本已經達到或超過10%。

盡管有多家非地產類公司的財務證實，有辦法通過非地產類業務貸款，并將資金換而使用到房地產開發領域。但是，以非房地產業務的名義向銀行申請貸款，再將這些貸款用于房地產開發，是存在一定障礙的：金融信貸部門有一個信條是發出貸款是?？顚Ｓ玫模杩钊瞬坏门灿糜诤徒杩钚枨鬀]有關系的領域。

多數開發商的財務經理也否認，他們會將非地產類貸款應用到地產開發領域。但不可否認，非地產開發類貸款，確實拉低了房地產開發的整體融資成本。這從上市公司的財務數據可見一斑，

翻看綠地、萬科等房地產上市公司的2013年度財務報表,可以發現一個奇特的現象。截至2013年末，綠地包括短期借款、非一年期到期流動負債以及長期借款等借款余額總規模雖然超過了千億，但去年實際支出的利息僅27億元。而各類貸款余額規模約800億元的萬科，當年度的利息支出卻高達60多億元。

薛迥文說，造成這種現象的可能性有兩個，一是綠地的開發項目資本化率比較高，而萬科的資本化率比較低；二是綠地非房地產業務的融資成本偏低，因而拉低了集團的整體財務費用。

事實上，這一現象相當普遍。主營房地產的金地集團，截至去年末的各類貸款余額只有260多億元，但去年支付的利息開支23億多元；多元經營的世茂股份，去年總借款規模超過百億元，但是利息支出卻不到1億元；多元經營的華僑城截至去年底的各類借款總規模超過200億元，但當年度的利息支出僅為6億多元。

再看毛利率，萬科去年的房地產結算毛利率為22.31%，金地集團去年房地產的毛利為26.34%。多元經營的世茂股份毛利率超過40%，同樣跨行業經營的廈門建發，毛利率也達到32.79%，華僑城的毛利率甚至達到58.02%。

多元化經營對沖現金流量表/

不過，并不是所有的跨行業經營都能給開發商帶來更多低成本的融資，以及高額的毛利率。上海一家建筑企業的負責人說，他們此前也想以建筑企業名義向銀行申請貸款，然后為房地產業務融資。但在過去幾年，上海對建筑企業的融資一直管得較緊，他們只能獲得信用貸款，往往一個分公司只能獲得一兩億元的借款。對一個需要十幾億元的房地產開發項目來說，這顯然是杯水車薪。

從事建工、房地產開發等相關領域的上海建工去年的毛利率只有21.8%，另一家謀求多元化發展的企業華麗家族，毛利也只有29.28%。

薛迥文說，房地產業仍然屬于擴張型投資階段。主營業務目前很難實現自我“造血”，需要公司通過各種融資渠道為地產業務“輸血”。

在這樣一個階段，開發商最需要做的是尋找已經發展成熟、能產生持續現金流的行業，而不是去找那些需要“造血”和“輸血”的行業。

知名經濟學家郎咸平曾以和記黃埔為案例，分析多元化經營成功的關鍵。他說，和記黃埔的每一個行業的毛利都只是行業的平均水平。但是當這些行業組合在一起，就產生了意向不到的效果。比如，正在研發尚沒有業績的醫藥板塊，未來的利潤雖然不錯但現金流肯定是凈流出；而零售超市的利潤不高，但現金流卻是凈流入，這兩個行業的現金流進行組合，就能平衡現金流量表。

在這方面，恒大是可以借鑒的公司。恒大的冰泉和商業百貨，都屬于已經成熟的業態，假以時日能為恒大帶來穩定的現金流，這樣就可以在現金流量表上彌補房地產行業的凈現金流出。

此前，也有企業在跨界經營時，沒有考慮到平衡現金流量表，從而給企業帶來較大財務風險。比如，熔盛重工和恒盛地產兩家企業的跨行業經營，就曾被業界認為存在一定的財務風險。因為和房地產一樣，當時造船業也處于經營性現金流的凈流出階段，因此當時有人指出，兩家公司的控股股東將因為這樣的投資組合遭遇財務壓力。

多元化經營降低成本/

此外，開發商們還嘗試在上下游領域跨界經營，以大幅度降低成本。

綠城電商的有關人士就曾向《每日經濟新聞》記者講述過碧桂園的一個案例：碧桂園的水泥、基建等原材料很大一部分是由自己來供應的。這些水泥由于生產規模較大，成本相對較低，又少了銷售渠道的費用支出，為碧桂園在節省成本方面提供了很大的作用。

而綠城電商對于綠城的房地產開發也有類似的功用。綠城電商原是綠城的建筑采購部門，后來發展為B2B的建材供應商。其采購模式是由整個行業來監督建材采購的最低價，定期公布不同建材的最低成交價，綠城按上述最低成交價來采購建材。

事實上，確實有部分房企通過展開上下游產業的跨行業經營，獲取不錯的收益。比如，從事房地產開發的中南建設去年的毛利率達到38.51%，遠遠高于行業平均水平。棲霞建設則因為參與保障房建設獲得代建款項，確保了公司年末的經營性凈現金流入。

至于從事房地產金融業務的跨行業經營企業，則更有機會借助房地產基金獲取高額的凈資產回報率。