房企服務牌讓股價升得快 實質性盈利仍需時日

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

雖然房地產企業的跨界經營使不少開發商的毛利表現優于同行，但是資本市場所看重的還是地產的后端業務板塊能給公司帶來的高收益。此前，單獨上市的彩生活（01778，HK）以及收購了醫療服務行業的陽光城、宜華地產等企業，其最大的特點就是所涉足的業務，能延伸至房地產開發的后續服務，為業主提供全面的社區生活配套。

《每日經濟新聞》記者發現，國內首個房地產物業服務商彩生活備受投資者追捧，上市至今累計漲幅超40%，日前宣布進軍醫療服務行業的陽光城與宜華地產同樣獲得投資者追捧，股價在短期內出現大幅上漲。但與之相對，部分“跨界”至消費品或金融行業的上市房企卻沒有獲得投資者追捧，股價仍舊低迷。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，輕資產的服務類概念股一直備受資本市場追捧，部分公司引入互聯網概念同樣容易吸引資金進來炒作。但值得注意的是，盡管房地產服務行業具備廣闊的發展空間，但大多數地產服務仍處于概念階段，距離獲得實質性盈利仍需要較長時間。

服務類概念受追捧

與近年來多數內房股上市后表現低迷不同，彩生活自6月30日在香港聯交所掛牌以來備受投資者追捧，截至7月9日，彩生活累計漲幅超過40%，公司動態市盈率接近70倍，估值遠高于中國海外、恒大地產等龍頭內房股，成為香港資本市場近年來走勢最強勁的房地產類新股。

“房地產市場未來開發規模勢必出現回落，房企要尋求可持續性增長，數量巨大的業主群是他們擁有的最寶貴的財富”，輝立證券房地產分析師陳耕告訴記者，彩生活的估值之所以能顯著高于傳統地產股，正是由于其商業模式基于開發業主這一金礦，且具備新服務、輕資產運營的核心優勢，智能化和網絡化的運營有助于投資者給出更高的估值水平，這也成了公司股價最大的催化動力。

通過服務概念吸引投資者追捧的并不止是彩生活，陽光城于7月3日發布公告，公司擬增設醫療健康事業管理中心等部門，正式進軍醫療服務業，陽光城股價在隨后四個交易日內累計漲幅接近20%。同樣宣布擬試水醫療服務產業的宜華地產，近期股價更是連續漲停。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，無論是彩生活這樣的物業服務公司，還是搜房易居這樣的互聯網服務公司，都符合輕資產、凈資產回報率高的特征。尤其在經濟下行周期，重資產類公司受影響程度較大，輕資產的服務型公司更容易獲得投資者追捧。

不過，與之相對，去年高調進軍快速消費品行業的恒大地產，以及入股徽商銀行探索社區金融的萬科，在多元化計劃推出后，短期內對于公司股價的提振作用并不明顯。

長效盈利模式仍在探索

盡管部分房企的多元化計劃獲得資本市場追捧，但不可否認的是，多數公司尚未建立實質性盈利模式。

黃立沖認為，“房地產服務的前景大家都覺得很美，也迎合了資本市場短期炒作的需要，但這些業務真正有效的盈利模式仍然在探索中，至少從目前來看，這些服務大多是協助開發商更好地賣房，要自負盈虧甚至成為新的利潤源泉，至少需要幾年的時間”。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，即便是受資本市場追捧的彩生活，它的收入主要依賴于傳統物業服務，增值服務收入微乎其微。其業績增長更多是依靠規模擴張，并非內生性增長，加上物業服務行業的準入門檻較低，容易被競爭對手模仿，這意味著彩生活并沒有建立起強大的競爭優勢。

輝立證券分析師陳耕認為，無論是彩生活式的地產相關多元化，還是恒大式的非相關多元化，要最終獲得資本市場的長期認同，歸根到底還是要建立起穩定的盈利模式，通過利潤增長推動市值增長才是長久之計。

但無論如何，從房地產衍生出來的相關服務已經引起資本市場的高度重視。在日前舉辦的《2014新時代財富投資峰會》上，途家CEO羅軍向記者表示，根據全世界房地產行業的發展規律，前期發展階段主要是以產品開發為核心，后期階段則無一不以服務為主導，資本對于房地產的追捧從開發轉向服務，恰恰是遵循了上述規律，房地產服務行業未來還會催生更多的上市公司。