房地產“跨界”調查：非房業務暫難擔重任

每經記者 區家彥 發自廣州

現在的房企，已經越來越不“專一”：恒大玩起了足球，又賣起了礦泉水；萬科擺出了“五菜一湯”，還說要做城市運營商；陽光城與宜華地產都擬進軍醫療行業；復星國際走得更遠，房地產開發、鋼鐵、礦業、零售、服務業統統包攬……

在經歷了‘黃金十年’發展后，傳統地產行業利潤日漸攤薄、成本高企、競爭加劇，行業處于大洗牌的前夕。同時房地產的新時代卻蘊含著巨大的商機，跨界與整合是房企拓展藍海做增量，實現多元化經營拓展利潤的重要方式，其本質是“地產+X”，通過資源整合實現非地產業務的營運，最終實現戰略轉型獲取高效益回報。房企的跨界轉型，能否為地產業務錦上添花，最終得到投資者和消費者認可？

近期，陽光城與宜華地產分別發布公告稱，公司擬進軍醫療行業。此前，包括萬科、綠地、恒大、世茂等多家房企拋出或已經實施多元化發展計劃，以復星國際、綠地集團為代表的部分企業更初步完成戰略轉型。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，隨著房地產開發規模見頂回落，通過多元化布局實現可持續發展是房地產企業的必經之路。

跨界經營成功帶來的財務上的優勢確實存在。中南建設、棲霞建設等企業的跨界經營，幫助公司維持了相對較高的毛利水平。恒大、蘇寧環球等企業的跨界經營，更為公司下一步的發展，做好了戰略經營上的鋪墊。

不過，從第四屆價值地產年會組委會收集案例的情況看，目前除了恒大礦泉水、萬科的第五食堂以及世茂云服務的商業板塊等跨界經營能借助業主資源外，其他類型的跨業經營能否充分利用到小區業主資源還是個謎。

背景：行業見頂倒逼房企/

“房地產將在未來幾年進入行業頂峰期，然后逐步回落，這是大多數地產商都能看到的趨勢，因此無論是出于持續性發展還是盈利壓力考慮，房企亟須拓展新的盈利空間。”睿信致成總經理薛炯文告訴《每日經濟新聞》記者。

蘭德咨詢統計發現，到2017~2018年，房地產市場將從增量市場進入存量市場，銷售額將出現快速下滑。此外，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，隨著房地產增量時代的結束，房企依賴原有的發展模式將面臨巨大的瓶頸，要想獲得持續性增長，多元化幾乎是唯一的選擇。

“在經歷了‘黃金十年’發展后，傳統地產行業利潤日漸攤薄、成本高企、競爭加劇，行業處于大洗牌的前夕。”萊蒙國際首席運營官陳風楊告訴記者，同時，房地產的新時代卻蘊含著巨大的商機，跨界與整合是房企拓展藍海做增量，實現多元化經營拓展利潤的重要方式，其本質是“地產+X”，通過資源整合實現非地產業務的營運，最終實現戰略轉型獲取高效益回報。

現狀:多數房企未迎來收獲期/

在這波來勢洶洶的“跨界潮”中，記者發現，少數房企非地產業務收入已經成為公司主要收入來源。

以復星國際為例，這家最初以地產作為主營業務的民營企業，如今已經發展成一家包括醫藥、房地產開發、鋼鐵、礦業、零售、服務業及戰略投資領域的綜合型企業。2013年星國際實現營業總收入約510.16億元，其中地產業務平臺貢獻約113.61億元收入，僅占公司整體收入22%；在同期55.1億元凈利潤中，地產業務貢獻20.3億元的凈利潤，占比為38%。

綠地集團最新公布的數據也顯示，今年上半年公司實現業務經營收入1727億元，其中房地產主業實現預銷售金額為835億元，公司也逐漸轉型為涵蓋房地產、能源、金融等領域的綜合型企業。

不可否認的是，大多數剛開始多元化業務轉型的房企，非地產業務經營收入的貢獻依然微不足道，多數還處于虧損邊緣。以恒大地產為例，2013年報顯示，公司于去年10月31日以1.09億元收購礦泉水廠，亞冠決賽上首度推出恒大冰泉，去年11月、12月，礦泉水業務為恒大帶來2205萬元收入及1039萬元虧損。

“至今為止，我認為尚沒有一家房企真正地完成多元化轉型。”歐陽捷告訴記者，萬科提出向城市服務商轉型，推出“五菜一湯”，甚至入股徽商銀行挖掘社區金融潛力，但這些業務在財務報表上并沒有提供明顯的收入貢獻，更不用說提供利潤。同樣的情況出現在恒大等企業身上，大多數朝著多元化轉型的房企并沒有找到理想的盈利模式。

“即便是如復星這種初步轉型成功的企業，它旗下的產業很多，但幾乎沒有一項是處于行業的龍頭地位。真正成功的綜合型企業如和記黃埔，它的多元化業務在各自領域都處于前列位置。”歐陽捷認為。

優勢:資金實力與客戶資源/

盡管成功轉型的房地產企業仍屈指可數，但在多位業內人士看來，中國房地產商擁有雄厚的資本實力以及龐大的業主數量，是其實現多元化發展最有利的條件。

薛迥文認為，“在中國的實體經濟領域，房地產企業無疑是資金實力最雄厚的選手之一。”

“與其他行業不同的是，房地產企業在發展的過程中積累了數量龐大的客戶，這些人未來很可能成為企業新業務的潛在消費者。”歐陽捷告訴記者，包括新城控股在內的大型地產商已經看到其中的機遇，紛紛通過收集業主數據，用大數據的思維進行分析，從而挖掘業主需求制定多元化計劃。

同時，多元化經營也有利于房企在地產供應過剩的時代提升企業競爭力。以恒大為例，公司不僅能通過為旗下樓盤提供恒大冰泉直飲水功能、音樂電影服務以及哈佛醫院的醫療服務提高產品附加值，同時“跨界”經營也能為恒大未來的住宅銷售帶來更多渠道。

《每日經濟新聞》記者了解到，復星集團更不斷嘗試將其地產業務與旗下各個業務板塊整合。據悉，復星國際在2012~2013年間收購了多家保險資產，使公司可用于投資的保險資金達到1144億元，資金成本極低的保險資金有利于為其地產業務提供低廉的融資渠道。此外，復星更推出“蜂巢城市”，通過打造出產城一體的新型社區，向社區內的業主提供復星核心產業、衍生產業及相關生活服務。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，布局一些與地產非相關的行業，有助于在房地產市場處于下行周期時為企業提供強大的現金流支持，協助企業在行業低谷時抵御寒冬并實現逆勢布局。

隱憂：營運能力不足/

盡管前景美好，但在中國企業的發展史上，折戟于多元化擴張的企業數不勝數，房地產企業能否沖破魔咒仍是未知數。

事實上，房企多元化失敗的例子并不少見。早在2012年末，被譽為豪宅專家的星河灣以高姿態進軍高端白酒市場，但受到國家限制三公消費的影響，至今表現不溫不火。更早之前，包括新湖中寶、粵宏遠等一批中小型房企一窩蜂涌向礦產資源行業，最終落得遍地虧損的下場。

戴德梁行華中區董事總經理彭蔭喧向《每日經濟新聞》記者表示，不少地產企業以李嘉誠的長和系作為學習榜樣，但事實上，即便放眼全球，真正能實現從房地產向多元化完美轉型的企業少之又少，長和系的成功有它的特殊性，內地房企草率地進入自己不熟悉的行業很有可能落得一敗涂地的下場。

歐陽捷建議，內地房企要尋求多元化發展，最穩妥的做法還是依托于地產業務實現相關多元化，比如說養老地產、工業地產、物業服務、地產金融等，在提高企業的管理與營運能力后再尋求非相關領域的發展。