嚴躍進：七舉措微調一線城市樓市政策

每經編輯 嚴躍進    

◎嚴躍進

北上廣深四個一線城市，限購限貸政策能否松綁，成為政策和市場層面關注的焦點。筆者認為，一方面，此類政策“緊箍”依然有必要戴上，一步到位放松做法并不現實。但另一方面也須意識到，基于目前樓市周期性調整節奏，對一線城市政策進行微調的時機也逐漸成熟。

2010年4月，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》文件下發。這一被稱為“新國十條”的政策即限購限貸政策，其初衷是抑制房價上漲、給過熱的宏觀經濟降溫。2010年4月末北京積極響應，制定了比中央更為嚴厲的實施細則，規定北京市民只能購買一套商品房。房貸政策也面臨大調整：首套房貸“退二進三”、二套房貸最低需五成、三套房貸絕跡。隨后深圳在當年9月、上海和廣州在當年10月也出臺了限購令。

一線城市的限購政策并沒有止步。無論是2011年1月的 “新國八條”，還是2012年四大行首套房貸利率降到基準線的政策，一線城市都率先跟進。2013年3月一線城市響應“新國五條”政策制定了細則。到了當年第四季度再次出臺“N條式”的加碼令，包括2013年10月的 “京七條”和“深八條”、11月的“滬七條”和“穗六條”。

限購限貸政策下的違規交易，將面臨房產登記不予辦理的行政干預。其效果也值得肯定，比如投資投機需求占總交易量的比例呈現下滑態勢，但圍繞該政策的指責和負面效應也隨之而來。

房價依然在暴漲。按照國家統計局的數據，以2010年為定基，今年6月份北上廣深四個城市商品住宅價格指數上漲了29.3%、25.1%、29.7%和26.1%，此類漲幅遠超二、三線城市。

曾經堅挺的一線樓市成交也卷入了降溫的大漩渦中。今年以來，四個一線城市庫存均出現了上升，庫存去化周期明顯延長，從過去12個月以下水平上升到13個月以上水平。此類城市也開始出現樓盤滯銷的現象。

限購政策倒逼“候鳥一族”置業者的出現。比如北京部分不符合限購條件的就業者在河北燕郊置業，而上海的則在昆山花橋置業。相應的，廣州對應佛山、深圳對應東莞。就業地和居住地的分離，使得此類群體每天必須起早貪黑在兩個城市之間“遷徙”。

一線城市的樓市調控政策還不能輕易地解除，否則容易引發樓市秩序混亂。但基于對政策的反思進行微調則顯得很有必要。關鍵是要把控兩點：一是落實市場化的原則，即用差異化的思路、財稅金融的手段來進行調控。二是要拯救并激活曾被壓抑的購房需求，真正讓支付能力得到釋放，并加速樓市資源的循環。在這基礎上，基于城市特征和市場變動，可以有以下七個微調舉措。

第一、對外地人單身無法購房的政策進行調整。從傳統的置業、婚嫁習慣看，“先購房再領結婚證”是民間傳統做法。對于一線城市外地人口來說，本身在購房款籌集、社保繳納年限積累等方面面臨較大壓力，若再受此類政策的干預，那么整個購房的隱性成本會很高。從目前一線城市的市場反應看，對此類政策也持進行調整甚至是直接取消的態度。當然，若擔心有“后遺癥”，那么可嘗試這樣一種做法：此類群體社保繳納年限要延長，但允許以單身資格購房。

第二、落實分區差異化調控思路。一線城市的市區房價壓力很大，但部分郊區市場卻存在空城隱憂。如果能夠鼓勵購房者到郊區置業，將使得此類住房庫存得到較好釋放。而且對于一線城市來說，郊區市場的地鐵物業比較發達，一旦大量人口聚集郊區，那么社區的氛圍會很快形成，這也利好郊區置業自卑感的消除。而對于市區來說，依然要面臨嚴苛的限購政策。

第三、基于一線城市購房者的支付特征，在首付款和月供款上做創新。一線城市購房者的經濟特征體現在三個方面。首付能力較差：對于總價200萬元的住房，首付需60萬元，一般購房者難以承受。月供能力較好：除了傳統工資收入外，一線城市兼職機會多，各類額外報酬多。公積金制度較完備：很多購房者繳納了較多的住房公積金，但短期內無法使用?；诖?，不妨對此類群體的首付款嘗試分期支付的創新，并以公積金繳納款為擔保。

第四、積極為行業緊缺人才提供落戶便利。限購政策將本地和外地戶口進行了差異化對待，未來可以從戶籍制度上進行適當調整。過去一線城市只專注金融貿易類人才的落戶。實際上，只要是行業緊缺人才，都應該享受落戶優惠。此類指標可從剛畢業的大學生落戶指標中抽取一部分出來。戶口的通道打通，那么自然就符合本地戶口購房的資格。

第五、對于有強烈住房改善欲望的購房者，應允許并鼓勵其二次置業，但首套房需受政府監管。一線城市的物業需求變動會比別的城市快，很多居住在胡同、街坊、里弄的居住者，有置換物業的需求。未來應提供稅收和金融上的優惠，鼓勵此類群體進行二次置業。而首套房源則納入地方政府監管。地方政府或進行實質性的收儲，或進行房產登記和統一管理，最終將其納入公租房體系中。

第六、放寬大戶型、高端物業等類型的限購政策。過去之所以對此類物業進行限購，緣于其容易拉升整個城市的房價。未來首先要從價格核算體系上分離此類產品，從而規避房價在統計層面上的暴漲。其次應鼓勵高凈值人群進行置業，從而釋放支付能力。對于房企來說，高端項目資金周轉順暢，中低端物業的降價自然不會太猶豫。

第七、允許長線投資的購房者入市。一線城市的樓市發展，并非靠剛需購房一股力量就能夠活躍起來，投資者的作用并不能完全被抹殺。投機性購房需求以短期套現為目標，容易擾亂市場，依然要被排除在外。而以獲取租金為目的、進行長線投資的購房者，實際上能夠為一線城市物業價值的發現、租賃市場的物業供給等層面提供積極的作用。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）