楊科偉 余仁花：樓市政策調整能否讓成交量企穩回升

每經編輯 楊科偉 余仁花    

◎楊科偉 余仁花

日前，新任住房與城鄉建設部部長陳政高，召開了其上任后的第一場全國住房城鄉建設工作座談會。會上陳政高對2014年下半年房地產政策完善提了三點落實意見：1、千方百計地消化庫存；2、進一步加強房地產結構調整；3、完善房地產項目周邊配套設施。

今年以來，一邊是成交持續低迷，一邊是項目供應不減，使得市場庫存不斷積壓，供過于求的形勢異常嚴峻。

從CRIC數據看，到6月底，28個典型城市中，12個城市的新建商品住宅庫存消化周期超過12個月的警戒線，房地產市場整體風險不容樂觀；從國家統計局數據看，過往3年全國房地產開發企業土地購置面積約11.55億平方米，部分二線城市，如重慶、昆明、青島及武漢等僅2013年土地成交面積就全線超過3000萬平方米。過往3年房屋新開工面積約56.86億平方米，其中商品住宅新開工面積累計達42.26億平方米。截至6月末，全國商品房待售面積達54428萬平方米，同比上漲24.54%。接下來半年及未來兩三年內，將有大批量的商品房入市，商品房供求失衡的壓力更是“雪上加霜”。

如果坐視房地產市場風險擴大和延續，將影響企業資金回籠，從而將風險傳導至土地市場和金融市場，甚至房地產整個上下游產業，進而影響整個宏觀經濟走勢。為此房地產市場的穩定，對今年確保GDP增速保持在7.5%左右具有重要意義。

去庫存，有兩手政策可以并行，一手為促“銷”；一手為限產、減產。促“銷”可以通過調整限購、稅收等政策刺激，而限產、減產就不是宏觀整體面的政策可以解決，必須深入了解各地“產供結構”。

目前，庫存壓力較大的城市，特別是部分二、三線城市，存在供給結構嚴重不平衡的問題。首先，一些城市高庫存來源于區域供求不平衡，主要是城市新區；其次，一些城市主要是產品結構不平衡；再次，一些城市存在物業類型供求嚴重失衡。

因地制宜，根據各城市供給結構特點，對癥下藥，或控制土地出讓節奏，或合理控制土地出讓、開工的區域布局，或控制土地出讓產品類型結構，才能從根源上解決問題。

今年下半年“去庫存”的基調已定，而如何“去”法，則很難不引發我們的聯想。

3月份全國“兩會”已確立樓市“分類調控”的基本方針，6月份住建部再次明確樓市調控的地方主導權基調；部分城市也開始試探性地調整房地產調控政策，在克而瑞研究中心對現行樓市限購政策執行的現狀進行了詳盡深入的調研后發現：一，明文取消或調整限購的城市僅有南寧、呼和浩特、濟南等3個城市，占比7%；二，無明文但放松執行的有：天津、寧波、福州、衢州、南昌、成都、廈門、烏魯木齊等8個城市，占比17%。三，傳言放松但實際并未放松執行的城市有6個，占比13%。四，八成城市未調整限購政策，目前在46個限購城市中有35個城市無變化，占到76%。

隨著“去庫存”基調確立，預計未來兩個月庫存壓力較大的城市，“限購”松綁步伐將會大幅加快，多數二、三線城市放松或取消限購可以期待。比如近期武漢、蘇州已經明確部分調整限購政策。除此之外，我們預計，差別化實施稅收優惠、購房補貼、公積金貸款等信貸支持的利好政策同樣可期。特別是對于庫存壓力大，風險高的二、三線城市，如寧波、青島、沈陽、福州、常州等政策調整空間和調整力度有可能更大。

然而，政策調整是不是能帶動成交量的企穩回升？我們認為仍有待觀察。當前市場成交萎靡，更多是由于供應量過快，有效需求被提前透支，及房價過高等市場內生因素所致。另一方面，調整結構更是一項長期工作，不可能對市場成交起到“立竿見影”的促進作用。

（作者楊科偉為CRIC研究中心市場研究經理、余仁花為研究員）