商業地產價值重構：運營能力決定未來（下）

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

曾幾何時，房地產商從事商業地產開發的模式大多是以商業帶動住宅銷售，以SOHO中國為代表的商業地產開發商實際也更多是依靠銷售商業面積來迅速回籠資金，進而尋求業績的快速增長。

如今，房地產告別粗放式增長的“黃金十年”已經成為行業共識，而在過去兩三年，由于調控政策對住宅的限制，不少開發商轉向商業地產，從而大大增加了整個市場的商業地產供應總量，在一些城市，出現“城市綜合體”為代表的商業地產過?，F象。同時，由于許多從住宅開發轉向商業地產開發的房企，在選址、營銷、業態規劃、招商等方面均缺乏經驗和資源，以致不少商業地產項目沒有得到有效利用，甚至部分項目出現爛尾或交付后經營冷清等情況。對于商業地產的持有者，這樣的項目顯然無法帶來令人滿意的收益。

事實上，商業地產對開發商的資金實力和運營能力提出了更高要求，尤其在“后黃金時代”，精細運作才是長久生存之道，也才能具備品牌效應，形成良性循環，為開發商帶來持續的盈利和業績增長。

合景泰富：購物中心謀求“個性化”突圍

每經記者 區家彥 發自廣州

向來以開發高端住宅著稱的合景泰富，于今年宣布啟動北京、上海、成都和蘇州4四個購物中心項目。與傳統商業地產商以標準化設計、租售并舉的發展模式不同，合景泰富選擇以“小而精”的個性化購物中心且自持經營的方式開辟新市場。

根據合景泰富商業地產事業部副總裁黃興齡介紹，合景泰富的4個購物中心項目將結合城市的發展特色和現狀來制定最適合的定位，通過個性化設計在購物中心的“過剩潮”中突圍。

此外，為應對電商沖擊，黃興齡表示，合景泰富在選擇主力店時也做出改變，百貨公司不再是首選主力店，電影院、餐飲、兒童游樂場以及、大型的體驗館將成為合景泰富購物中心的新一代主力店。

華潤置地：商業地產全線擴張

每經記者 尚希 發自北京

華潤置地近年來在商業地產領域可謂做得風生水起。伴隨著萬象城產品線的不斷擴展，華潤也在豐富其商業地產產品系，以適應一、二線城市區域中心，三、四線城市核心區及社區型購物中心不斷涌現的格局，五彩城和協同華潤萬家打造的歡樂頌應運而生。

華潤置地商業地產的發展離不開母公司的“孵化戰略”。近年華潤則在尋求與其他房企、基金公司的合作，以杭州萬象城為例，其中華潤置地占60%的股份，新鴻基占40%股份，雙方共同開發，長期持有。

方興地產：用建筑時尚吸引消費者

每經記者 楊羚強 發自上海

目前，方興地產的商業地產在業內有兩個特點：一是養鋪周期相對較短，二是租金收入價格較高。

方興地產方面介紹說，公司商業地產項目之所以能有較高的租金收入，一方面和開發的地塊位于城市核心有關，另一方面也與項目廣邀國際設計師，在城市核心區“制造”全球的建筑時尚有關。

與其他房企營銷部門挖空心思想賣點、造賣點不同，方興地產運營商業地產的方法很簡單，就是邀請全球最好的設計師，用國際化的設計理念，將商業地產項目開發成頂尖的國際建筑時尚，進而把全城的注意力吸引到這些商業地產項目。方興的營銷部門需要做的，僅僅是和設計師溝通，充分理解商業項目的特色，然后向客戶演繹。

新城控股：選擇百強縣布局體驗商業

每經記者 楊羚強 發自上海

目前許多城市商業地產的發展已趨于飽和，但仍存在不平衡的狀況，一些區域仍有陳舊的商業業態需要更新。因此，新城控股因此非常看重商業地產的地理位置，更多趨向布局百強縣市中比較好的城市，經濟量比較強的城市。

在商業地產方面，新城控股已形成了一套成熟的招商、運營、管理體系及專業團隊。新城控股有著充沛的品牌資源，品牌商家庫中有2700家品牌商，其中已經合作的有800家。同時，公司旗下的吾悅國際廣場正在開發特色體驗區。公司在日本等國游樂園考察取經，未來會打造娛樂mall，力圖給國內客戶帶來不一樣的體驗樂趣。

與此同時，新城控股旗下的業主資源，也進一步提升了新城控股的商業運營能力。目前，新城也正在培育面向業主的生活服務平臺，入住新城旗下商業地產的品牌商家有希望借助這一平臺實現銷售額的大幅增長。

青島卓越世紀中心：打造頂尖綜合體

每經記者 區家彥 發自廣州

隨著一線城市商業地產發展日漸飽和，二線城市正面臨巨大的發展機遇。作為唯一一家在深圳中央商務區福田擁有8棟甲級寫字樓的開發商，被譽為“寫字樓專家”的卓越集團陸續拓展至長三角、環渤海、中西部三大核心經濟圈，并成功進軍青島，斥資45億元，打造青島最頂尖的大型商務綜合體——青島卓越世紀中心。

據悉，該項目位于青島中央商務區的核心腹地，與新市北區政府僅200米之隔，坐擁4座甲級寫字樓和8萬平方米的旗艦商業中心，281米的高度成為青島市北中央商務區的“第一高樓”。44萬平方米的體量、50部極速電梯群配置讓其成為整個青島市商務配置最高、規模最大、輻射力最強的商務集群地標。

值得一提的是，青島卓越世紀中心周邊商務配套完備，萬達艾美酒店、圖書館、市北家樂福、佳世客、招商銀行、光大銀行以及、醫院等配套一應俱全，萬達廣場以及在建的中央廣場等為該區域日后的發展提供充足的商業支撐。有業內專家預計，青島卓越世紀中心有望復制深圳卓越世紀中心的奇跡，成為區域CBD的地標性建筑。

嘉譽國際：上海第一個綠色消費公園

每經記者 楊羚強 發自上海

合景泰富的商業地產特色，在于各地的商業地產項目體驗完全不同。北京的合景·摩方將呈現新都市摩登匯；成都·合景匯將打造成為精品時尚的一站式生活聚場；蘇州·合景匯將成為家庭全體驗時尚生活地標；上?！ぜ巫u國際廣場將打造時尚的綠色消費公園。

公園般的休閑購物氛圍，人與自然合一的消費體驗讓人產生身在公園的錯覺，同時這里是能滿足所有物質與精神需求的都市 “氧吧”。這是嘉譽灣國際廣場計劃帶給消費者的體驗。

合景泰富方面希望通過商業地產引領消費者的個性化體驗，讓消費者在家門口也能享受到旅游般的消費體驗。

據介紹，旅游前籌備與計劃階段的那份興奮感，旅途中面對陌生國度的新鮮感，購買特色手信紀念品、拍攝美景照片，及時與朋友、家人們分享旅途中的那份喜悅感，都可以在合景泰富的特色項目獲得體驗。

明宇廣場：酒店地產驅動商業增值潛力

每經記者 杜冉樂 發自成都

在寫字樓競爭日益白熱化的今天，明宇廣場以“酒店+地產”雙核驅動的獨特商業模式，成為國內財經界的一大商業傳奇。

以成都明宇金融廣場為例，位于成都CBD中心地段的明宇金融廣場，集五星級酒店、超甲級寫字樓和國際會議中心等業態為一體的超高標志性建筑，開創了成都市“全服務鏈標桿寫字樓”的先河。

如今，明宇集團正憑借著“明宇廣場”的競爭力布局全國。以明宇“雅”系列酒店為主導品牌，以商業地產為支柱、橫跨酒店業、房地產業、金融業的產業結構，開發與運營新型精品城市綜合體。

環球金融中心：領航CBD聚合全球資源

每經記者 杜冉樂 發自成都

官方數據顯示，截至今年5月底，落戶成都的世界500強企業已累計達255家，在中西部地區名列第一。

值得注意的是，落戶成都的這些世界500強企業，幾乎均聚集在號稱成都國際城南的中央商務區(CBD)，其中金融城更是家喻戶曉。

目前，領地·環球金融中心正位于這個CBD的核心區，項目高達200米，一舉刷新了城市新中心的天際線。俗話說，得中心者得天下。領地·環球金融中心以領航中央商務核心區的地段優勢，必將成為聚合全球商務資源的理想之地。

華潤中心：首試“商交會”欲破僵局

每經記者 杜冉樂 發自成都

體量達210萬平方米的成都華潤中心，涵蓋高端住宅二十四城、萬象城購物中心、華潤大廈甲級寫字樓、中央休憩式商業街區等多業態集群，被稱為華潤置地在中國規模最大的城市中心綜合體。

萬象城2012年5月正式開業，這標志著成都商業從此步入“全業態、多功能、一站式”主導的全新消費時代。

據了解，華潤置地近期向成都樓市拋出了億萬鉅惠，自7月19日起率先在成都華潤中心嘗試舉辦首屆商業房交會，集中展示了全成都九大地標商業項目，為期達1個多月。