結構性調整促動成交 量價回升北京樓市迎來購房“窗口期”

改善型需求逐步成為北京樓市的中堅力量，并正在成交企穩回升。

成交均價先于成交量上漲，是當前樓市變化的重要特征。亞豪機構最新數據顯示，2014年上半年北京樓市成交均價為25932元/平方米，與去年同期相比上漲17%。雖然上半年樓市存在一定觀望情緒，但從上半年各區銷冠來看，改善型樓盤依然表現亮眼，并逐步帶動整體樓市的回溫。

“北京樓市正在發生結構性變化。”一位北京資深市場人士指出，從上半年來看，剛需市場受自住房沖擊，導致觀望情緒濃厚，而高端市場中價格合理、配套齊全的些許項目成交依然樂觀，“改善型需求穩定增長，在市場成交中逐漸占據重要地位”。

在上半年，諸多改善型產品“逆市”突圍。無論是上半年成交量/價榜單還是各區域板塊明星項目，改善型樓盤都是主流。作為上半年北京銷售冠軍企業，北京萬科很大程度上得益于旗下改善型項目的給力表現：在市場觀望情緒最為濃厚的2014年1到5月份，京投銀泰萬科西華府以21.8億的熱銷成績當仁不讓地成為北京商品住宅市場銷冠。

值得一提的是，7月首周北京樓市成交量再次回升至千套以上，顯示出了量價齊升的全面復蘇跡象。在諸多業內人士看來，樓市正迎來難得的購房窗口期。

改善型需求成為市場絕對主力

據網易房產統計的2014上半年住宅銷售榜單顯示，針對中高端客群的改善型樓盤，在本輪市場起伏過程中，持續穩定地表現出不俗的銷量。

從成交套數來看，京投銀泰萬科西華府、西山藝境、興創·屹墅、山水文園、龍湖·雙瓏原著的成交量分別達到630套、299套、204套、199套、138套，并呈現持續上升趨勢。

而從成交金額來看，改善型樓盤更是表現活躍，其中，北京西部銷冠京投銀泰萬科西華府，依然以22.8億元成為北京西南板塊的銷冠。

“相對于剛需和頂級高端產品，改善型樓盤將是未來北京最為安全的產品線。”一位北京房企高管對筆者說。而他所在的企業，近年來正努力將主要產品線從“剛需盤”調整到“改善盤”。

定位改善型的樓盤，一方面避開了與自住房的貼身肉搏；另一方面，這部分客戶改善需求迫切，受市場情緒影響相對較小，已經成為市場成交的主力。在亞豪機構副總經理高姍看來，改善型需求的活躍以及在市場成交中的顯著表現，成為影響上半年房價的重要因素，也成為拉動樓市企穩回升的重要砝碼。

下半年進入回升周期購房窗口期出現

在上半年成交均價上漲之后，緊接著北京樓市迎來了成交量的回升。

統計顯示，7月第1周，新建商品住宅（含保障房）成交1355套，環比上漲15.9%。扣除保障房后，純商品住宅成交1014套，環比上漲19.7%，北京樓市成交重回千套規模。

而據業內人士透露，近期北京部分新推樓盤都出現了搶房現象，回暖趨勢明顯。業內人士預測，隨著6月份信貸松動、觀望情緒的解除，北京樓市基本企穩，下半年則將進入回升周期。

“這一輪的樓市調整與以往不同，并非由調控政策所致，而是市場內部進行的調整，即改善型需求替代剛需成為主角，這個過程中不可避免地會發生供求關系的博弈，導致市場度過一個震蕩期，但也將使得成交更加理性和穩定，促使購房窗口期再次打開。”一位業內人士分析。

針對近日央行定向降準，市場的資金面也有所放松，央行也同時喊話支持個人自住房房貸。宏觀經濟層面的政策變動，必然也將使得銀行在剛需、首改需求領域房貸的審批提速。“這將刺激市場短期內需求反彈，甚至可能出現新一輪‘搶房潮’”。

而從以往市場回暖的經驗來看，位置好、交通便利、性價比高的樓盤將首先獲得市場關注。“這類樓盤在市場低迷期都能夠保持較好的銷售情況，一旦樓市回暖，必將是購房人最先爭搶的對象。”一位市場人士表示。

作為西南板塊銷冠，京投銀泰萬科西華府近日受到業內人士重點關注。該項目位處四環稀缺地段、9號線郭公莊地鐵首站，一期推出曾以成交均價39063元/平方米成為當時最具性價比的熱點樓盤。

據透露，京投銀泰萬科西華府二期產品已經入市，主打改善型三居產品，價格鎖定在42000元/平方米左右。“同時具備四環、地鐵、精裝這樣優勢的樓盤，這個價格確實少見，要知道長辛店五環外樓面價都已經達到4.5萬了，預計北京四環沿線房屋均價破10萬也就未來兩三年的事了。”上述市場人士感嘆。 AD