嚴躍進：金融創新是提高樓市交易效率關鍵

每經編輯 嚴躍進    

◎嚴躍進

當前各大城市限購松綁的意圖很明確，提振市場成交。但很遺憾，作為樓市的關鍵性指標，目前成交量并沒有明顯放大。這也意味著，通過放寬市場準入資格的做法來提高購買幾率，其效果值得商榷。

如何提高樓市的交易效率？從制度層面看，預售制度和按揭貸款制度就是提高購房者購房效率的重要基礎。從政策和市場層面看，包括放松限購政策、進行實質性的降價、提供落戶政策的“誘惑”、降低交易費用、甚至是“假離婚”的非正規做法，本意都是為了提高成交量。但觀察目前的成交效率，此類做法并不能實現帕累托的最優。

而金融創新因素恰能實現帕累托的優化，即金融創新能夠成為樓市交易效率提高的潤滑劑。本身來講，信貸優惠就應該成為刺激成交量上行的典型做法。但觀察目前市場，傳統的信貸功能被扭曲，信貸優惠力度并不大，苛刻性條款太多。而目前市場上出現的其他金融創新，倒是對樓市交易效率的提高有積極作用。

第一類是實現既有資產的變現。通過將購房者已有資產進行轉化，從而順利實現購房。這里有兩個典型例子。第一個是期權購房模式。購房者憑借公司的期權，代替現金充當首付，進而順利拿到房鑰匙。第二個則是以舊換新模式。通過對業主首套房進行免費評估和免費交易，從而實現舊住房和新住房的置換。

第二類是試行零首付的做法。這樣一個做法，在今天看來依然屬于在打擦邊球。但從活躍市場成交的角度看，也需要持默許態度。此類模式下，房企幫助購房者進行信用貸款的申請，降低其購房成本。具體做法是：首付款的差額需要向銀行申請，相應的手續費和利息由房企承擔。剩余的按揭貸款依然按老套路進行。

第三類是發揮金融的擔保作用。目前為了打消購房者的入市顧慮，部分房企積極和保險公司進行合作，將保險賠償機制引入交易環節。房企承諾業主購房后房產價值不會下跌，否則就提供相應的保險賠償。這為樓市交易注入了信心，防范了購房款和房產價值脫鉤的交易風險。

第四類是發揮網絡平臺的功能。通過將互聯網和金融進行結合，真正注入了理財的思路。典型的做法有幾個：一是提供金融支付的等價物，如電子化的購房券。二是提供系列化的理財。通過房產抵押綜合授信、對置業者提供首套房的金融支持等，避免了一錘子買賣，并將買賣關系轉變為持續服務的關系。

第五類是對產權進行新的改造。此類做法過去早已有之，如前些年杭州推行了“以住待售”的模式，將住房10%~30%的價值幅度進行拍賣，并轉化為20年的住房使用權。如今的共有產權住房也有類似的模式，通過一定的產權劃分，能夠實現居住產權向居住使用權的轉變。

第六類是創新公積金的運用模式。部分城市在救市的大環境中也積極做好公積金的文章。如揚州規定從5月20日起，允許借款人申請公積金貸款時提取本人及配偶的住房公積金，其他直系親屬的住房公積金可在結清貸款時使用。此類做法將盤活公積金資源，利好市場成交。

金融創新的做法，顯然和此前的取消限購思維有大相徑庭的效果。限購松綁的關注點在成交量本身，而缺乏對交易效率的重視。金融創新模式則另辟蹊徑，能夠直擊目前市場的要害。在這個過程中，地方政府應該發揮積極作用。

首先是持一個鼓勵、支持的態度。部分金融創新需要有“吃螃蟹”的勇氣。本質上說，若能加快成交速度、提高成交質量、降低成交成本、確保成交風險的把控，那么對于此類金融創新都應持開放的心態。應鼓勵包括房企在內的市場主體積極進行探索，鼓勵其以合作的思維進行開拓，并做好經驗的總結。

其次則需要提供硬平臺和軟平臺。從硬平臺的角度看，部分金融創新需要一個公共交易平臺作支持，這個需要地方政府來進行。比如未來圍繞期權購房的模式，需要搭建交易網絡體系。而從軟平臺的角度看，要加大契約和信用機制的建立，充分發揮地方政府防火墻的功能，從而營造一個有監管、有保障、有扶持的環境。

最后則要從財務會計稅法等角度進行創新。此類金融創新業務的出現，對于房企、金融機構來說，也意味著需要在會計核算等內容上進行調整。要確保此類模式在實施過程中的通道順暢，防止因財務制度而被卡，同時也要預防多重征稅的問題。另外，也要進行相應的財政補貼，以推動此類機構在金融創新模式上的探索。

從目前購房者的入市心態和特征看，未來將不僅關注房產的交易價格，同時也會逐漸關注交易風險和交易效率。這也意味著，優化房地產交易機制、在交易環節提高效率，將是未來房地產市場化改革的重心。樓市長效發展機制的探索過程，應該鼓勵那些能促成低成本、高效率的交易模式。

觀察目前的樓市變革以及房企對商業模式的探索，筆者認為，取消行政管制的思路和勇氣是必要的，因為這能夠直接降低樓市交易環節的入市門檻。但是，也需要積極注入潤滑劑的功能，因為這是提高成交量的必要環節。顛覆落后的住房交易模式、依托金融杠桿，將實現樓市交易效率的帕累托改進，真正發揮樓市在資源優化配置中的作用。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）