明宇集團董事長、總裁張建明：民族酒店自營成為大趨勢

每經編輯 每經記者 杜冉樂 實習記者 丁舟洋發自成都    

每經記者 杜冉樂 實習記者 丁舟洋發自成都

當前，樓市風云際會。川派地產不再“小富即安”，除“交手”成都市場之外，更主動選擇出川征戰，尤其是南充房企備受矚目，明宇集團便是其中之一。

2014年8月初，作為明宇集團“回鄉之作”的南充明宇廣場開盤當日勁銷高達九成，而布局都江堰的豪雅青城項目又成為明宇集團試水旅游度假地產的經典之作，受到業界關注。

縱觀已開盤且部分已投入使用的明宇作品，明宇金融廣場、成都明宇大廈、長春明宇廣場、南充明宇廣場、都江堰明宇豪雅青城，從規劃布局到開盤，再到火爆勁銷，無不驚起市場千重浪，引得外界再次深思：這家發源于南充的低調房企何以能夠在短期內崛起于成都，并迅速躥紅于全國？

這種“酒店地產”模式的核心競爭力何在？是否具備可復制性？龐大的持有資金又從何而來？在互聯網試圖改寫傳統商業模式之際，明宇集團是否作好了應對準備？日前，明宇集團董事長、總裁張建明接受了《每日經濟新聞》記者 （以下簡稱NBD）專訪，他逐一回應了記者有關公司及行業熱點方面的提問。

做產品須符合市場需求

NBD：當前，不少業界人士都認為三、四線城市樓市風險大，那么南充明宇廣場項目的銷售狀況如何？

張建明：南充明宇廣場開盤火爆，我們認為原因有三：首先，產品呈現符合市民消費取向；其次，源于大家對明宇品牌有一定的認知，從產品設計、建筑質量到性價比，明宇口碑不差；第三，不少人也期待明宇的城市綜合體回家鄉發展。

此外，都江堰項目的銷售情況亦超出預期，從2008年“5·12”大地震到現在，都江堰度假地產一直較平淡，但明宇豪雅青城一問世就受到了市場青睞。這一方面是因為我們進行了適合市場的產品設計，另一方面也體現出明宇酒店地產商業發展模式受歡迎，即利用酒店為未來業主提供服務，這樣的平臺吸引了不少客戶。

以酒店帶動地產

NBD：明宇所說的“酒店地產”到底是一種什么類型的地產形式？

張建明：明宇項目的共同特點是都存在一個酒店產業，以酒店為平臺，覆蓋產品設計、質量控制和運營服務，明宇寫字樓、住宅都與高星級酒店一脈相承，這種酒店地產模式也得到了業內認可。這種模式具備如下特征：

首先，將豪華酒店理念植入地產中。五星級酒店是講求做工精細的產品，我們建造的商業、寫字樓、住宅，都參照五星級酒店理念來建造；

第二，把酒店服務理念根植于其他物業運營理念中；

第三，把在五星級酒店可享受到的優質服務移植給其他物業客戶。我們會讓寫字樓客戶認同酒店VIP，讓客戶真正體會到五星級酒店高端客戶的感受。VIP卡權利包括優先停車、免費帶一個客人在咖啡廳喝咖啡等。

NBD：你認為“酒店地產”模式是否具有可復制性？

張建明：在打造可復制性方面，明宇是有所準備的。

我們有三種特定的產品形態：城市精品綜合體——在城市CBD區域開發“高星級酒店+高端寫字樓及少量精品商業”相結合的精品城市綜合體，如明宇金融廣場、明宇·西部國際金融中心；復合城市綜合體——在城市次CBD區域開發 “高星級酒店+高端寫字樓+商業+公寓”相結合的復合城市綜合體，如南充明宇廣場、長春明宇廣場；以及旅游度假綜合體——在城郊和旅游熱點地域，開發“高星級酒店+國際公寓+商業”相結合的旅游度假綜合體，都江堰明宇豪雅青城、云南明宇·版納四季國際度假區。這也是未來我們要復制的三種產品線。

酒店自運營是大趨勢

NBD：與其他酒店相比，明宇酒店自建、自持、自營的比例要大得多，這樣做有無優勢？優勢何在？

張建明：委托管理最大的弊端，在于為業主帶來的經濟效益沒有得到業主認同，特別是高星級酒店，酒店投資者絕大部分都在虧損。因為國內不少酒店投資者尚不具備管理酒店的能力，所以接受委托的酒店管理方把錢賺走了，但投資者還撿了個虧損的爛攤子。因此，我認為未來會產生更多的自運營酒店。

NBD：高星級酒店運行成本高、能耗大、人力成本高，明宇在成本控制方面有何經驗？

張建明：明宇具備15年自建、自管理、自運營酒店的經驗，在規劃建設酒店方面上有獨到優勢，能用同樣的資金創造出性價比更高、更好的物業來，將運營價值、收益最大化。

比如，我們在同區域同檔次建設的酒店，比一般的國際酒店公司的投入節約15%～20%。一個國際酒店公司建500間房的酒店可能要10億元投資，我們則僅需7.5億元或8億元就能完成。一般的五星級酒店能耗占經營收入的8%~10%左右，明宇可以做到3%~5%左右。

由于功能合理布置，人員配備更加合理，所以明宇酒店人力支出在營業收入中的占比也更低，但與此同時，員工工資又在同區域同檔次酒店中處于中上水平。雖然這個行業的收益不高，但我們處于行業的領先地位。我們的投入更節約，而且功能分布更合理，管理更流暢，節約更多人力資源管理成本，包括能耗成本，做到了投資省、運行效率更高。

以優質商業滾動融資

NBD：當前不少品牌房企都感覺資金緊張，而明宇集團自持商業超過千萬平方米，那么公司的開發持有項目的資金從何而來？

張建明：我們的商業地產一旦竣工，且運營管理正常時，就會有很多金融機構和投資者樂于參與。所以，每個項目只要已竣工，就可利用這項資產進行融資，然后再開發下一個——這就是明宇商業的融資模式。

明宇也投資金融機構，但并非為了從中融資，因為受關聯股東融資管理的相關規定，關聯方融資受到嚴格限制，反而更難。至于投資金融機構的收獲，一方面是我們能獲得投資收益，另一方面還能學到更多融資理念、投資技巧。因為自己投資了銀行，所以就能清晰了解銀行需求。

NBD：明宇酒店投資回報率高嗎？

張建明：明宇商業持有的酒店物業，在長期經營的情況下，回報穩定、長效，但與能源、地產等行業相比并不算高。不過，一旦發生資產交易的時候，其資產價值的升值就很明顯了。

NBD：有不少酒店開發商選擇將旗下的資產整合，用房地產信托投資基金的方式打包上市，明宇集團有無這方面考慮？

張建明：明宇有長遠上市目標，但現在最看重的還是現有項目的經營收益，暫無用資本市場獲取資本收益的打算。

眼下，國內對經營性資產的融資還比較單一，資產開放渠道還十分有限。國內酒店經營業主正常獲得融資成本在10%以上，而國際上的融資成本在3%左右。融資成本居高不下，這也是制約國內酒店行業發展的因素。

行業變局倒逼商業模式革新

NBD：你認為未來酒店行業的格局將會發生哪些改變？明宇又將如何應對？

張建明：第一，商業模式的演變。目前，傳統酒店經營的硬件投入管理和營銷模式都在發生變化，互聯網、電商對實體經濟產生了巨大影響，未來我相信酒店業會產生全新商業模式，明宇也在積極準備。

第二，國家宏觀政策的調整也對酒店產業產生了影響。以前，很少有酒店在中午做白領餐飲，現在明宇降低消費標準，推出了人均幾十元的白領午餐，為中午時段的酒店餐飲帶來了一大筆收益。

總體看，明宇客房、餐飲總收入未下降，量的增加彌補了單筆消費金額的降低。

擬打通酒店全產業鏈

NBD：互聯網已影響到傳統酒店商業模式，而據我們了解，明宇集團正在探索分時度假模式。你能否談一下這一商業規劃？

張建明：國內引進分時度假前期，不少開發商都將“分時度假”作為了賣房的炒作概念，而不一定是真正想發展分時度假平臺。開發商只有這一個物業，怎樣去做分時度假？于是為了支撐“分時度假”的概念而被迫做酒店，最終目的都是賣房子。

明宇的酒店都是主動去做的，我們要做的分時度假模式是將度假地產資源放在全國的明宇酒店平臺上進行交流，并有專門的物業和管理團隊來服務消費者的分時度假需求。單體酒店做分時度假，面對的可選擇性很小，故首先要形成一個酒店網絡體系，才能實現酒店資源的交換。明宇正從物業擁有和支配權等方面進行準備，不斷完善我們的時權酒店產品。

NBD：明宇涉及的經營領域不僅有酒店、地產、金融，還有現代化農業，最近還在籌辦明宇學院。為何要涉足一些看似與集團核心產業不相干的行業？是為布局酒店全產業鏈嗎？

張建明：是的，明宇在全產業鏈方面確實有考量。

首先，對于酒店的設計和建設環節，明宇設計院在培養具有專業酒店設計，適合當前發展形勢和未來需要的專業團隊。明宇的室內建筑、機電等公司，也為自身培養專業的建筑施工隊，可以做到更專業、更節約成本、更高效；其次，在運營方面，我們在做原材料、產品前端的原材料基地，明宇的現代農業項目——四季錦繡田園就是明宇的原材料基地；第三，明宇建立了明宇學院，培養自己的分銷團隊，完善營銷體系。

明宇玩轉旅游地產之后：自建酒店網絡布局分時度假

每經實習記者 丁舟洋 發自成都

2014年上半年，全國住宅市場銷售情況普遍下滑，“量價齊跌”趨勢明顯。不少開發商將轉型產業地產，視為“逃生機會”。近兩年來炙手可熱的旅游地產，繼續受到房企追捧。以“酒店+地產”模式為驅動的明宇集團也在暗中發力。

日前，明宇集團董事長、總裁張建明在接受 《每日經濟新聞》記者專訪時談到，旅游度假綜合體是未來明宇可復制的酒店地產模式。明宇將結合電子商務對酒店行業引發的變革，整合旅游地產資源，布局分時度假、時權酒店。

中國旅游研究院研究員楊宏浩表示，從長遠來看，分時度假有相當大的發展空間，也是旅游地產去庫存的有效手段。中國目前正慢慢具備發展分時度假的條件，只是還沒完全成熟，分時度假存在法律監管制度的空白，有公信力的中間交換系統也尚未建立。

旅游地產生意經

8月初，明宇集團的首個旅游地產項目“明宇豪雅青城”正式開盤，“小面積”“低價格”的度假房配套高星級酒店，在房企云集的都江堰度假景區博得了購房者的關注。

在張建明看來，明宇的“酒店地產”之所以與眾不同，是因為明宇很少為了賣房子而 “被動建酒店”，而是綜合當地市場，主動自建、自持、自營酒店。

對其他房企而言，被托管出去的酒店也許是開發商“不賺錢的包袱”，但明宇酒店具有度假綜合體的優勢。從景區酒店+度假房的綜合項目中，明宇既能獲得運營酒店的穩定現金流，又能讓度假房的業主依托酒店平臺享受相應服務，從而帶動度假房的銷售。

試水青城山以后，明宇集團“酒店+地產”模式還將在其他旅游度假區復制。資料顯示，2012年明宇進入西雙版納，在景洪市勐罕鎮東部片區，總投資150億元打造占地10平方公里的旅游度假綜合體，總建筑面積達250萬平方米。

項目一期以國際棒（壘）球基地建設為重點，以國內外文化體育賽事組織為主要內容。現一期總投資已達7.5億元，完成建筑面積約7萬平方米，包括棒（壘）球球場6塊、體育綜合館（含網球、乒乓球、籃球等）、運動員公寓110棟和國際會所1個。

試水分時度假模式

不過，無論是西雙版納還是青城山，房企們競爭激烈。業內人士指出，鑒于旅游地產需要強大的融資能力和回報周期長的特點，如果企業沒有獨到的經營模式和資源優勢，盲目沖動投入到旅游地產領域，則容易拖垮企業。

明宇正將布局分時度假作為未來出路。

楊宏浩認為，分時度假是旅游地產去庫存的有效方式，將酒店的使用權提前分割出售給消費者，也能幫開發商迅速回流資金。

不過，目前中國尚未出現足夠的分時度假酒店供應商，整合分時度假酒店資源方便消費者選擇、置換的大平臺也尚未出現。

事實上，明宇集團不是國內第一家嘗試自建分時度假交換平臺的酒店集團。5月30日，云南城投在推出“夢云南·健康度假養生村”品牌之際，也發布了分時度假平臺。

在楊宏浩看來，分時度假交換平臺需要有布局全球、來自不同品牌酒店的加入，區域型酒店做分時度假平臺有局限。更重要的是，做分時度假的開發商要轉變觀念，將分時度假產品視作旅游服務物業而非變相賣房子的噱頭。

張建明坦言，分時度假是比較復雜的綜合服務，單體酒店可選擇性很小，所以首先要形成一個酒店網絡體系，才能實現酒店資源的交換。明宇正在從物業時段擁有和支配權等方面做充分準備，不斷完善時權酒店產品。